每經(jīng)記者劉頌輝每經(jīng)編輯陳夢(mèng)妤

(資料圖)

2022年，物管行業(yè)上市熱潮逐漸消退，卻也有企業(yè)歷經(jīng)三次闖關(guān)，即將叩開港交所大門。

近日，潤(rùn)華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)華服務(wù)）發(fā)布全球發(fā)售公告，擬發(fā)售7500萬(wàn)股股份，2023年1月17日于聯(lián)交所主板掛牌上市。

潤(rùn)華服務(wù)總部位于山東濟(jì)南，自新三板摘牌后，公司經(jīng)過(guò)兩次失敗三次遞表，才成功在主板IPO上市。

但與頭部物企動(dòng)輒過(guò)億的管理規(guī)模相比，潤(rùn)華服務(wù)并不出眾。公司近三年平均在管面積約1400萬(wàn)平方米，被市場(chǎng)稱為“蟻型物企”。據(jù)招股書披露，公司近9成的業(yè)務(wù)集中在山東省，且主要收入來(lái)源的醫(yī)院物業(yè)，毛利率在低位徘徊。

1月4日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者針對(duì)上述問(wèn)題致電潤(rùn)華服務(wù)方面，公司辦公室一位李姓負(fù)責(zé)人表示，公司2023年針對(duì)在管面積和業(yè)務(wù)范圍方面有新的戰(zhàn)略計(jì)劃。對(duì)于具體將如何破局，其表示涉及上市相關(guān)，自己不甚了解，無(wú)法作出答復(fù)。

業(yè)務(wù)線高度集中

據(jù)潤(rùn)華服務(wù)官網(wǎng)介紹，公司成立于1996年，在管項(xiàng)目涉及醫(yī)院、寫字樓、文旅、公共交通、學(xué)校等多個(gè)領(lǐng)域，曾獲得“山東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力30強(qiáng)”稱號(hào)。

潤(rùn)華服務(wù)創(chuàng)始人是欒濤，其在山東更為出名的身份是主營(yíng)汽車服務(wù)業(yè)的潤(rùn)華集團(tuán)董事長(zhǎng)。

據(jù)招股書披露，潤(rùn)華服務(wù)定位醫(yī)院及公共板塊的領(lǐng)先服務(wù)供貨商。2021財(cái)年，公司有39家在管醫(yī)院和104個(gè)在管公共物業(yè)。弗若斯特沙利文的報(bào)告顯示，按2021年的收入計(jì)算，在山東省物業(yè)管理服務(wù)供貨商中，潤(rùn)華服務(wù)在醫(yī)院及非住宅（包括醫(yī)院、公共物業(yè)及商業(yè)物業(yè)）板塊分別位列第二及第三，分別約占市場(chǎng)份額的7.2%、2.1%。

公司的在管項(xiàng)目分為四類，包括醫(yī)院、公共物業(yè)、商業(yè)及其他非住宅物業(yè)（包括辦公樓、產(chǎn)業(yè)園及停車場(chǎng)）及住宅物業(yè)。

2019年、2020年、2021年和2022年上半年，潤(rùn)華服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為3.97億元、4.86億元、6.01億元和3.21億元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為2710.8萬(wàn)元、4869.2萬(wàn)元、4445.1萬(wàn)元和2018.0萬(wàn)元。同期，公司的在管面積分別為1231.9萬(wàn)平方米、1302.6萬(wàn)平方米、1633.0萬(wàn)平方米、1771.6萬(wàn)平方米。

招股書還顯示，潤(rùn)華服務(wù)的業(yè)務(wù)高度集中于山東省。2019-2021年，公司在山東省的在管項(xiàng)目收益分別為3.48億元、3.83億元和5.06億元，占提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益百分比的94.9%、95.3%和93.2%，其中僅濟(jì)南地區(qū)占比分別達(dá)到55.5%、57.4%和48.1%。

公司方面表示，在積極嘗試向中國(guó)其他省份擴(kuò)張，逐步將業(yè)務(wù)分布由濟(jì)南擴(kuò)張至山東省其他城市，并逐步拓展到北京、深圳等其他城市。

但報(bào)告期內(nèi)，潤(rùn)華服務(wù)在山東省以外地區(qū)的收益分別為1854.4萬(wàn)元、1881.5萬(wàn)元和3685.9萬(wàn)元，占提供物業(yè)管理服務(wù)所得收益百分比僅5.1%、4.7%和6.8%。

億翰智庫(kù)在研報(bào)中分析道，區(qū)域深耕型第三方物企在異地復(fù)制時(shí)，公司的管理經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)出現(xiàn)“排他反應(yīng)”。

在招股書中，潤(rùn)華服務(wù)也提到業(yè)務(wù)集中于山東地區(qū)會(huì)給公司帶來(lái)一定的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，并表示未來(lái)業(yè)務(wù)及項(xiàng)目的增長(zhǎng)將依賴于主要管理層的能力。

坎坷上市路

潤(rùn)華服務(wù)的上市之路頗為坎坷。

該公司最早于2016年3月掛牌新三板，2019年8月摘牌，隨后正式向港交所主板發(fā)起沖擊。

潤(rùn)華服務(wù)首次是以“潤(rùn)華物業(yè)科技發(fā)展有限公司”的名字遞表上市的，經(jīng)過(guò)兩次碰壁，公司還曾改名為“潤(rùn)華智慧健康服務(wù)有限公司”，2022年9月14日第三次改成“潤(rùn)華生活服務(wù)集團(tuán)控股有限公司”再次遞表，終獲得通過(guò)。

改名的背后其實(shí)是潤(rùn)華服務(wù)在業(yè)務(wù)能力上的不足。招股書顯示，2019年、2022年、2021年及2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)醫(yī)院及公共物業(yè)物管服務(wù)收入分別達(dá)到2.85億元、2.96億元、4.09億元、2.39億元，分別占總收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

而從盈利能力來(lái)看，醫(yī)院物管毛利率僅10.9%、15.6%、13.3%、16.3%。盡管毛利率水平在緩慢提升，但仍然不如商業(yè)物業(yè)管理、住宅物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

據(jù)克而瑞，2020年物企500強(qiáng)管理分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)統(tǒng)計(jì)顯示，醫(yī)院業(yè)態(tài)平均為6.31元/平方米/月，醫(yī)院物業(yè)費(fèi)水平在各業(yè)態(tài)中最高?？疾灬t(yī)院物業(yè)的盈利水平，上市物企披露年報(bào)資料中，極少單獨(dú)提及醫(yī)院。即使提及，也多和公眾物業(yè)等放入同一類別。原因是上市物企多為大型綜合性企業(yè)，醫(yī)院在其業(yè)態(tài)組合中占比較低。

該機(jī)構(gòu)表示，2018年底至2020年底，綜合實(shí)力500強(qiáng)物企中，布局醫(yī)院的企業(yè)從208家增長(zhǎng)至223家，數(shù)量略有提升。入局醫(yī)院的企業(yè)數(shù)量增加不明顯，但是管理面積增長(zhǎng)顯著。

“醫(yī)院是物業(yè)管理中比較特殊的領(lǐng)域，一方面需充分了解醫(yī)院日常運(yùn)作，以及需要具備管理龐大復(fù)雜人群的能力。另一方面，后勤服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)延伸至護(hù)理、醫(yī)療指導(dǎo)服務(wù)、醫(yī)療廢棄物處理等。從專業(yè)磨合及管理成本考慮，醫(yī)院在選擇或更換后勤服務(wù)供應(yīng)商時(shí)更加謹(jǐn)慎?！笨硕鹧芯恐行奶岬?，這些并不意味著醫(yī)院物業(yè)市場(chǎng)拓展有不可逾越的壁壘，“后勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高和規(guī)范化，才能為優(yōu)秀專業(yè)化企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)?！?/p>

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 物業(yè)管理