今年以來，公募REITs價格有所回落、逐步回歸理性，長期價值凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，截至上周五收盤（4月21日），今年以來REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃住房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊下跌2.8%；生態(tài)板塊下跌2.1%；倉儲物流下跌0.9%。

【資料圖】

“REITs價格回落在一定程度上受到了此前理財贖回風波以及近期股票市場疲軟的影響，但另一方面，隨著價格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率亦將相應(yīng)上升。”業(yè)內(nèi)專家認為，以上周五收盤價來計，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品和特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤價計算的分派率分別高出約0.13個百分點和0.37個百分點，這兩類產(chǎn)品分派率差異明顯，主要是因為經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品的分派中含本金攤還。

產(chǎn)業(yè)園板塊市場空間大

基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面有望修復(fù)

市場人士認為，隨著2023年經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身質(zhì)地優(yōu)良，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，而且產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力。隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，REITs市場有望迎來上升動力。

以今年以來下跌幅度較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊為例來看，園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本面有望修復(fù)。

市場人士表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集合了政府配套鼓勵扶持政策、區(qū)域配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、專業(yè)運營管理機構(gòu)等內(nèi)容和主體，經(jīng)濟活動較為復(fù)雜，其對產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟行為的傳導(dǎo)還需要一定時間消化和反饋。2022年底及2023年一季度數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)、修復(fù)前的結(jié)果。企業(yè)在訂單提升、預(yù)期逐漸向好的預(yù)期下，方能進行新的預(yù)算、擴租等計劃，從確定租賃計劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數(shù)個月的時間流程，或?qū)蠓从辰?jīng)濟活動修復(fù)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經(jīng)濟發(fā)展趨勢一致，韌性較強，建議關(guān)注長期續(xù)航能力。產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入主要來自市場化定價，會受周期性波動影響，但產(chǎn)業(yè)園REITs具有未來盈利增長彈性大、股性較強等特點，后續(xù)伴隨經(jīng)濟復(fù)蘇和租賃市場回暖，將產(chǎn)生更大的市場空間。

據(jù)悉，在一季報公布后，建信中關(guān)村REIT及華安張江REIT受續(xù)租率不及預(yù)期影響，下跌幅度明顯。在一季報披露當日，即上周五，建信中關(guān)村一度跌超6.9%，華安張江光大園REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當日平均下跌幅度。

二季度北京產(chǎn)業(yè)園

租賃市場有望回暖

以建信中關(guān)村REIT為例，建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的上地區(qū)域是北京市最大的商務(wù)園區(qū)之一，地理位置優(yōu)越、交通便捷，區(qū)域內(nèi)供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)定?？傮w上看，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。

市場人士認為，北京產(chǎn)業(yè)園市場的商務(wù)活動在2022年有所影響，空置率全年緩慢爬升，預(yù)計2023年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策出臺并落地，經(jīng)濟活動將進一步活躍，在二、三季度可以迎來租賃市場回暖。從2023年一季度的市場表現(xiàn)來看，產(chǎn)業(yè)園市場在一季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米。整體來看，市場有望在2023年下半年重新回到常規(guī)去化速度。

伴隨著2023年一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，預(yù)計二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場將迎來回暖。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示，截至2022年末，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量為2096萬平方米，上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量占比約11%。受經(jīng)濟下行壓力加大等因素影響，當前市場仍然處于階段性調(diào)整時期。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的租賃客群主要為軟件和信息服務(wù)業(yè)等高科技企業(yè)，未來海淀區(qū)仍將重點推進信息業(yè)、醫(yī)藥健康和科技服務(wù)三大重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動相關(guān)租賃需求回暖并保持該區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展。未來在市場經(jīng)濟動力逐漸恢復(fù)的環(huán)境下，伴隨著不斷結(jié)構(gòu)化調(diào)整，市場將逐步開始回暖。

據(jù)了解，建信中關(guān)村REIT的運營團隊從項目空間提升、產(chǎn)業(yè)整合互聯(lián)，人性場景搭建等多方面進行項目優(yōu)化及客戶組織工作，用好當下復(fù)蘇前期的儲備周期，做好市場快速上升前的準備工作，為后續(xù)長期高效運營奠定基礎(chǔ)。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負責人表示，目前建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率受市場環(huán)境影響有所下滑，REIT價格也有所下跌，但底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運營團隊經(jīng)驗豐富，隨著上述區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預(yù)計2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運營管理、增加分紅頻度，保護好投資人利益。

張江光大園運營表現(xiàn)穩(wěn)健

租金水平逐步攀升

從華安張江REIT來看，所持有的張江光大園項目自2021年6月份上市以來運營表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，租金水平穩(wěn)步攀升。

該基金的定期報告顯示，項目整體租金水平自2021年三季度末的5.31元/平方米/天，提升至2023年一季度末的5.67元/平方米/天，增幅達6.8%。2021年末項目出租率為100%，2022年在復(fù)雜多變的環(huán)境中頂住外界壓力，始終堅持穩(wěn)健運營，2022年度共完成續(xù)租/新租面積17819.08平方米，年末出租率保持在92.6%的水平。預(yù)計隨著2023年二季度的商業(yè)活動持續(xù)恢復(fù)以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經(jīng)濟復(fù)蘇等因素而逐漸入市，租賃進程將逐步加快并超越一季度的相關(guān)表現(xiàn)。

“展望未來，盡管張江光大園項目的空置面積消化需要一定時間和過程，但租賃的變化和調(diào)整也為項目提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、降低項目租戶集中度風險的契機，有利于項目長期的經(jīng)營穩(wěn)定?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，基金管理人在一季報中也表示，將敦促和協(xié)同外部管理機構(gòu)，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭維持基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。

根據(jù)4月基金管理人發(fā)布的相關(guān)公告，華安張江REIT擬通過擴募方式購入張潤大廈項目，若持有人大會審議通過、擴募項目實施完成，華安張江REIT將獲得新的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，補充基金的可分配收益，同時也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經(jīng)營風險，有利于基金獲得更加穩(wěn)健的運營表現(xiàn)。

基金管理人表示，將持續(xù)積極監(jiān)督和協(xié)同運營管理機構(gòu)完成日常運營管理工作，做好二級市場價格動態(tài)監(jiān)測、按期披露定期報告和臨時報告，推進擴募相關(guān)工作，與各機構(gòu)投資人與個人投資者展開定期和不定期交流，積極參與行業(yè)交流活動和投教活動，始終致力于我國公募REITs行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

本報記者 邢 萌

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