針對(duì)新年后最受關(guān)注的一筆收購(gòu)，建發(fā)股份在1月15日就擬收購(gòu)美凱龍舉行了投資者說(shuō)明會(huì)，主要針對(duì)看重的債務(wù)承接、美凱龍資產(chǎn)、控股后美凱龍和建發(fā)股份業(yè)務(wù)協(xié)同作用、和地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局進(jìn)行了說(shuō)明。

建發(fā)股份高管透露，到2025年消費(fèi)板塊營(yíng)收將要沖至千億規(guī)模，并表示控股后會(huì)深度參與美凱龍運(yùn)營(yíng)，對(duì)于目前表現(xiàn)不好的自營(yíng)和委管商場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

(資料圖)

建發(fā)股份董事長(zhǎng)鄭永達(dá)稱(chēng)，公司主要覆蓋供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，和美凱龍對(duì)應(yīng)的家居供應(yīng)鏈和地產(chǎn)可以有協(xié)同效應(yīng)，收購(gòu)美凱龍股權(quán)是建發(fā)股份為了產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)的延伸，從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展思考的戰(zhàn)略性并購(gòu)。

同時(shí)表示收購(gòu)美凱龍是上市公司層面合作，重點(diǎn)納入供應(yīng)鏈板塊業(yè)務(wù)，不會(huì)影響建發(fā)股份今年的地產(chǎn)拿地計(jì)劃。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的收購(gòu)后債務(wù)問(wèn)題，建發(fā)股份高管強(qiáng)調(diào)，交易不涉及債務(wù)安排，未來(lái)控股的是上市公司美凱龍，不會(huì)對(duì)目前控股公司紅星控股承債。

建發(fā)股份高管表示，美凱龍報(bào)表上負(fù)債700多億拆分后可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)際有息負(fù)債為380多億，負(fù)債規(guī)模較大但有兩個(gè)突出特點(diǎn)：一是以長(zhǎng)期借款為主，時(shí)間周期較長(zhǎng)利率較低，規(guī)模約為300億；一是舉債模式上每家自營(yíng)商場(chǎng)對(duì)應(yīng)一家子公司，子公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行抵押從銀行取得貸款，擔(dān)保方為上市主體，與控股股東關(guān)聯(lián)較弱。并且初步審計(jì)中，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)抵押有給母公司供血的情況。

建發(fā)股份判斷，公司控股美凱龍之后需要增加承擔(dān)的擔(dān)保義務(wù)并不多，并且國(guó)資控股有利于未來(lái)降低美凱龍融資成本，改善盈利狀況。紅星控股對(duì)美凱龍上市公司提供擔(dān)保規(guī)模有限，上市公司基本就可以滿足擔(dān)保需要。

具體到業(yè)務(wù)部分，建發(fā)高管表示，希望在消費(fèi)品板塊有所突破，爭(zhēng)取到2025年?duì)I收能達(dá)到1000億規(guī)模：“目前建發(fā)股份業(yè)務(wù)主要以大宗交易為主，很容易受產(chǎn)業(yè)、庫(kù)存周期影響。相較而言消費(fèi)品板塊利潤(rùn)率高，并且較為穩(wěn)定?！?/p>

建發(fā)股份高管稱(chēng)，入股美凱龍主要從資產(chǎn)價(jià)值、企業(yè)龍頭效應(yīng)、品牌和渠道價(jià)值以及消費(fèi)私域流量四方面考慮，能夠和建發(fā)股份的業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同。

資產(chǎn)價(jià)值方面，目前紅星美凱龍自持的94家自營(yíng)門(mén)店有80%都集中在一二線核心城市的核心地段。建發(fā)高管坦言，這是美凱龍的核心價(jià)值和基本盤(pán)，也是建發(fā)最看重的部分。

“自營(yíng)商場(chǎng)租金收入占營(yíng)收60%以上，整體出租率超過(guò)90%，自營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率較為穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)以貨幣資產(chǎn)為主，并且所處一二線城市核心地段，價(jià)值保障度較高?！备吖芡嘎叮S著證監(jiān)會(huì)已經(jīng)明確REITs將會(huì)拓展至商業(yè)地產(chǎn)，按照目前美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)，基本可以滿足單體項(xiàng)目4%-5%回報(bào)率要求：“未來(lái)REITs放開(kāi)后，可以進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債要求?！?/p>

從家居賣(mài)場(chǎng)行業(yè)來(lái)看，美凱龍是行業(yè)占據(jù)了行業(yè)絕對(duì)龍頭地位，市場(chǎng)占有率達(dá)到17.5%，比第二名居然之家11.1%的市占率高出6個(gè)點(diǎn)，并且居然之家主要以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。

建發(fā)股份認(rèn)為，隨著行業(yè)發(fā)展，連鎖巨頭的集中度會(huì)越來(lái)越高：“地方性獨(dú)立賣(mài)場(chǎng)影響會(huì)弱化，如果城市必須有家居入口，那么企業(yè)僅僅抓住入口就可以做很多事情。即便家居行業(yè)成長(zhǎng)空間不大，但頭部企業(yè)成長(zhǎng)速度仍會(huì)很快，集中資源度更高?！?/p>

從品牌和渠道價(jià)值來(lái)看，建發(fā)股份看中的是美凱龍賣(mài)場(chǎng)在全國(guó)1-4線城市的滲透率，以及和美凱龍有合作的3萬(wàn)多家企業(yè)品牌。

建發(fā)股份高管稱(chēng)，從品牌效應(yīng)來(lái)看，建發(fā)股份正在從一家地方性國(guó)企向全國(guó)邁進(jìn)，因此必須要有一家全國(guó)知名的橋頭堡企業(yè)；建發(fā)股份目前供應(yīng)鏈上的產(chǎn)業(yè)，希望可以通過(guò)目前與美凱龍有合作的3萬(wàn)多家企業(yè)品牌，進(jìn)行更多滲透和觸達(dá)；建發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)可以和美凱龍家裝平臺(tái)、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融合。

建發(fā)股份高管坦言，通過(guò)企業(yè)原有供應(yīng)鏈達(dá)到這樣規(guī)模和滲透率成本會(huì)非常高，而通過(guò)美凱龍平臺(tái)，未來(lái)在市場(chǎng)觸達(dá)家居及泛家居業(yè)務(wù)的空間就很大：“我們同時(shí)是部分海外品牌在中國(guó)總代理，已經(jīng)在5家美凱龍進(jìn)行銷(xiāo)售，未來(lái)希望進(jìn)一步拓展，包括和家居行業(yè)有協(xié)同作用的家電行業(yè)。”

高管表示，消費(fèi)板塊總量難以高于大宗交易量，但如果達(dá)到這一規(guī)模，消費(fèi)板塊利潤(rùn)率會(huì)更高，并透露公布收購(gòu)以來(lái)，已有高端家電品牌找來(lái)尋求合作。

同時(shí)，建發(fā)股份認(rèn)為美凱龍作為國(guó)內(nèi)較為高端的家居賣(mài)場(chǎng)，集中沉淀了國(guó)內(nèi)最具消費(fèi)力的私域流量，未來(lái)可以利用私域流量和建發(fā)股份現(xiàn)有其他業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理林偉國(guó)表示，今年拿地布局優(yōu)先以已進(jìn)入城市為主，重點(diǎn)關(guān)注一二線城市、長(zhǎng)三角市場(chǎng)，以及福建的三四線城市。投資布局選擇一方面看城市市場(chǎng)需求狀況，另一方面看建發(fā)的產(chǎn)品和當(dāng)?shù)匦枨笫欠衿ヅ?，并且看?dāng)?shù)氐淖≌a(chǎn)品流通性、去化率，以及建發(fā)品牌在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可度。

對(duì)于地產(chǎn)收購(gòu)計(jì)劃，如果優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并且與現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用，公司會(huì)考慮并購(gòu)，考慮方向包括項(xiàng)目本身是否符合公司產(chǎn)品定位需要，項(xiàng)目的收益率水平是否符合公司標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，建發(fā)股份的說(shuō)明會(huì)對(duì)投資者信心起到一定的提振作用。1月16日開(kāi)盤(pán)后，建發(fā)股份股價(jià)止跌翻紅，至閉市報(bào)收13.58元/股，股價(jià)漲幅5.03%，結(jié)束了自公布計(jì)劃控股美凱龍以來(lái)的連續(xù)下跌走勢(shì)。美凱龍A股則在復(fù)牌后一字漲停至收盤(pán)，報(bào)收5.15元/股，總市值沖至224.27億。

（文章來(lái)源：界面新聞）

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