本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

經(jīng)過持續(xù)2年的深度調(diào)整后，樓市在2023年開年迎來企穩(wěn)回暖信號(hào)。

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1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體采訪時(shí)表示，2023年要繼續(xù)毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。

“對(duì)購買第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對(duì)購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間?！蹦吆绶Q。

在各地一連串組合拳之下，炒房客陸續(xù)撤場(chǎng)，房?jī)r(jià)虛火已降，剛需購房者有望以更低的門檻“上車”。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.02%，較2021年由漲轉(zhuǎn)跌。自2014年后，百城新建住宅價(jià)格時(shí)隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。

二手住宅價(jià)格方面，2022年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.77%，上半年二手房?jī)r(jià)呈橫盤態(tài)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

臨近農(nóng)歷新年，多地相繼出臺(tái)保障剛需購房者入市的政策，房企花式促銷搶收“歲末”行情。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，多家頭部房企推出返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠，包括特價(jià)房、買房送車位、贈(zèng)送全屋家居家電等；部分項(xiàng)目直接降價(jià)讓利，推出85折買房、團(tuán)購打折等活動(dòng)。

與此同時(shí)，多地房貸利率降至低點(diǎn)，且有進(jìn)一步下調(diào)空間。

1月5日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，符合條件的城市共有38個(gè)，包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊等熱門城市。

房貸利率下行、購房門檻降低、房地花式促銷……站在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，買房還是不買房，考驗(yàn)著每一個(gè)“準(zhǔn)業(yè)主”。

2023年，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌、能不能買房、如何買房？為此，時(shí)代周報(bào)記者采訪58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波、上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦、上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，從專家角度解讀樓市走勢(shì)。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

時(shí)代周報(bào)：你預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)怎么走？

張波：2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體應(yīng)該會(huì)回暖并走穩(wěn)，這是大概率事件。

2022年，政策方面支持力度不斷加強(qiáng)，房企融資已經(jīng)開閘，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)形成保障作用。2023年，預(yù)計(jì)會(huì)有更多針對(duì)需求側(cè)的政策出臺(tái)。購房者對(duì)于未來會(huì)更有信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出低谷期。

盧文曦：2022年以來，各地政府積極出臺(tái)相應(yīng)舉措，穩(wěn)樓市的尺度也越來越大。各地出臺(tái)調(diào)控政策不下千條，但實(shí)際效果并不及預(yù)期。

2023年要讓樓市再度企穩(wěn)，信心很重要，但還面臨諸多壓力。歸根結(jié)底，樓市消費(fèi)信心的回歸還依托于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)蘇，預(yù)計(jì)企穩(wěn)仍然會(huì)是2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律。

嚴(yán)躍進(jìn)：站在量?jī)r(jià)角度和風(fēng)險(xiǎn)角度看，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體肯定是向好發(fā)展的。但是，向好發(fā)展不意味著各項(xiàng)指標(biāo)一定為正。單從數(shù)據(jù)指標(biāo)上看，量?jī)r(jià)跌幅會(huì)收窄，2023年可能還會(huì)有小跌，但是肯定進(jìn)入尾聲了。

時(shí)代周報(bào)：2023年行業(yè)規(guī)模是否會(huì)進(jìn)一步縮量，房地產(chǎn)銷售是否有望回暖？

張波：2023年的關(guān)鍵詞是“新規(guī)?！?。

首先，是“成交量新規(guī)?！薄?0萬億元至14萬億元的商品房成交金額將是常態(tài)，商品房市場(chǎng)不會(huì)回到18萬億元的高增長(zhǎng)階段。

其次，是“房企新規(guī)模”。隨著更多優(yōu)質(zhì)頭部房企不斷“上岸”，房企將更注重自身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，不會(huì)再將高周轉(zhuǎn)作為品牌“法寶”，行業(yè)淘汰率提升的同時(shí)，頭部房企的規(guī)模開始進(jìn)入穩(wěn)健提升期。

第三，是“市場(chǎng)新規(guī)?！薄?022年，房企拿地開始重點(diǎn)向熱點(diǎn)城市靠攏，馬太效應(yīng)會(huì)逐步體現(xiàn)，這也導(dǎo)致不同城市的市場(chǎng)分化變化更為明顯。

盧文曦：從政策面來看，2022年末，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及，這對(duì)今后政策導(dǎo)向以及信心提振的作用相當(dāng)重要。

在“房住不炒”“因城施策”指引下，城市之間還是有差別。二線及以下城市調(diào)控政策或進(jìn)一步寬松。2023年上半年，預(yù)計(jì)此類城市還會(huì)延續(xù)銷售疲軟走勢(shì)，政策的寬容度會(huì)加大。

嚴(yán)躍進(jìn)：站在現(xiàn)在市場(chǎng)行情來看，2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有壓力的，下半年也許會(huì)回暖。即便是上半年樓市銷售數(shù)據(jù)回暖，也需要個(gè)過程。2023年第一季度，樓市量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還將持續(xù)跌幅較大的情況，預(yù)計(jì)到二季度，房地產(chǎn)銷售回暖是大趨勢(shì)。

時(shí)代周報(bào)：銀行利率下降、多城放開限購，2023年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？現(xiàn)在是入手的好時(shí)機(jī)嗎？

張波：整體而言，2023年房?jī)r(jià)一定是走穩(wěn)。在房?jī)r(jià)走穩(wěn)的前提下，市場(chǎng)會(huì)有分化的，不同城市的房?jī)r(jià)會(huì)有K型分化，部分城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)上漲，但部分城市房?jī)r(jià)會(huì)在一定階段會(huì)維持平衡，甚至還會(huì)往下走。在同一個(gè)城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)，也會(huì)出現(xiàn)分化。

2023年，是否是值得是入手？這需要看購房者所買區(qū)域是不是有足夠的基本面支撐。所謂基本面，就是有沒有足夠的需求，產(chǎn)品品質(zhì)如何，有沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)作為支撐。如果基本面偏好，是值得入手的。

盧文曦：2023年的房?jī)r(jià)可能會(huì)止跌。購房的時(shí)間窗口已經(jīng)打開了，但是不同城市之間還是有區(qū)分，2023年城市分化會(huì)越來越明顯。有的城市值得買，但是有的城市還是要慎重再慎重。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

具體時(shí)間上，我覺得2023年上半年應(yīng)該是比較好的時(shí)間窗口。像上海等一線城市，買新房那基本上沒有特別大的問題，任何時(shí)候都是好的時(shí)機(jī)?？紤]到積分制情況，預(yù)計(jì)2023年上半年對(duì)購房者稍微會(huì)友好一些，尤其是對(duì)改善人群而言，這段時(shí)間是很好的窗口。

嚴(yán)躍進(jìn)：房?jī)r(jià)方面，2023年，如果短期內(nèi)成交量起不來，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)也不會(huì)這么快漲起來，哪怕漲可能也是短期的。從購房者入市角度來看，2023年3月之前的時(shí)間段差異性不大。

時(shí)代周報(bào)：對(duì)普通購房者來說，2023年還值得買房嗎？剛需和改善產(chǎn)品會(huì)有哪些趨勢(shì)性變化？

張波：2023年還是值得去關(guān)注買房，整體來看，居民改善性住房需求不變，還有極大的空間。年輕人、老年人、多孩家庭等，對(duì)于改善性的買房需求依然存在。但是，不同類型的人對(duì)品質(zhì)的要求不同，預(yù)計(jì)2023年在產(chǎn)品上會(huì)有更多的分化表現(xiàn)。

盧文曦：2023年，預(yù)計(jì)政策還是會(huì)向剛需和改善人群來傾斜。在新房總價(jià)越來越高的情況下，剛需買家很難一步到位。像上海這樣的市場(chǎng)會(huì)走出兩級(jí)分化的的路線，新房可能會(huì)走越來越高端的路線。二手房市場(chǎng)反而會(huì)更加適合剛需，其它城市也是類似情況。

嚴(yán)躍進(jìn)：我認(rèn)為，2023年還是可以買房。目前政策環(huán)境整體較為寬松，購房的利率也進(jìn)一步下調(diào)。對(duì)于改善型的住房需求，未來獨(dú)門獨(dú)院的房子的優(yōu)勢(shì)會(huì)更大，同時(shí)具有一定的度假功能。這種房子會(huì)更加具有性價(jià)比，潛在的購房需求也會(huì)比較多。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)