作者| 貓哥

(資料圖)

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)

離大譜。

最近，廣西南寧的一些樓盤對(duì)外宣稱，“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”，當(dāng)?shù)厝艘粏?wèn)，不少房企已經(jīng)知道了政策，不少銀行已經(jīng)在執(zhí)行了。

目的很明確，既能賣房，還能拉貸款，一舉兩得。

不過(guò)熱搜之后，銀行還是出來(lái)“辟謠”了，“貸款人年齡加貸款期限”可放寬至不超過(guò)80年，但“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒有改變。

其實(shí)就是排除了“70歲貸款10年”這個(gè)組合，但是如果是“60+20”、“50+30”，看起來(lái)就不違規(guī)了。

南寧之后，寧波也加入到了“80歲”大軍。

大家覺得這個(gè)尺度放的比較大，其實(shí)還是少見多怪了。

成都、南京在2022年的時(shí)候曾推出過(guò)最高還款年齡到85歲的貸款，“55+30”都有可能，當(dāng)然，這都抵不過(guò)專家們的建議，有專家就建議過(guò)，房貸最長(zhǎng)可以延至40年……

這里就得說(shuō)的數(shù)據(jù)了，全國(guó)的人均壽命雖然漲了又漲，但是到2021年，也才78.2歲，如果普及開來(lái)，這貸款恐怕是要老年人用養(yǎng)老金還到死。

當(dāng)然了，現(xiàn)在延遲退休還沒落地，銀行以及開發(fā)商的盤算顯然不是指望老年人，盯上的是他們的兒女，這筆“家傳貸款”，是用老人的名額來(lái)買房，然后子女來(lái)還貸，享受享受首套房的首付和利率，在實(shí)操貸款中，依然要審查的是子女的還貸能力。

能看得出來(lái)，現(xiàn)在的狀況是，只要你買房，我就敢給你開綠燈。

前兩天央行的數(shù)據(jù)說(shuō)明了一切：2022年房貸余額53.16萬(wàn)億，占到了總貸款余額的24.8%，而這一年房貸的增量，只占到了全部增量的3.4%。

大家不買房，銀行不能眼瞅著優(yōu)質(zhì)貸款流失，自然要出招，“80歲”也好，“85歲”也罷，銀行這一波肯定是不虧的，只是效果得另說(shuō)。

不僅銀行在放開，各地也在想，能不能更大尺度地放開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

去年的時(shí)候，上海自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)的限購(gòu)松動(dòng)，家庭為單位限購(gòu)轉(zhuǎn)為個(gè)人，5年社保轉(zhuǎn)3年社保，消息確實(shí)很振奮，但是有人希望上海能夠更進(jìn)一步：

比如，有政協(xié)委員就建議了：

1.?限購(gòu)調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)可在工作單位區(qū)域增加一套購(gòu)房資格；

2.?限貸調(diào)整，認(rèn)房不認(rèn)貸；

3.限售調(diào)整，10萬(wàn)元/㎡以上高端限售，其余則解除限售；

4.限價(jià)調(diào)整，房?jī)r(jià)在加稅的同時(shí)放松，土地價(jià)格按市場(chǎng)規(guī)律浮動(dòng)。

當(dāng)然了，這只是建議，雖然沒有提議取消全面限購(gòu)，不過(guò)這樣的放松程度對(duì)于一線城市來(lái)講力度也不小。

這個(gè)意見被很多人點(diǎn)贊，大家都覺得，上海也確實(shí)需要取消一些限制來(lái)提振市場(chǎng)。

魔都的建議都這么猛，其他二三四線城市肯定更著急，各種政策也松的差不多了：

1. 除了北上廣深，GDP十強(qiáng)城市，都在一定程度上放開了限購(gòu)，而進(jìn)入萬(wàn)億俱樂(lè)部的東莞和佛山，則是放開了全域限購(gòu)，可以預(yù)計(jì)，2023年，除了北上廣深，其余城市可能將全面取消限購(gòu)；

2. 銀行在干啥呢？在瘋狂地拉貸款，然后降低貸款利率，現(xiàn)在首套房利率3.9%，2成首付，已經(jīng)成為常態(tài)；

3.二手房交易“帶押過(guò)戶”開始普及，省掉了賣房的“過(guò)橋”費(fèi)用，鄭州、東莞還在下全市的通知的時(shí)候，浙江、山東已經(jīng)開始全省推行；

4. 開發(fā)商從小麥、大蒜，到免費(fèi)坐地鐵，各種優(yōu)惠下來(lái)，噱頭拉滿。

各方主旋律，就是賣房、賣房、賣房。

實(shí)際效果咋樣呢？

大開大放的效果也始終一般，比如全面放開限購(gòu)的東莞，曾經(jīng)是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市，深圳人的后花園，但是放開限購(gòu)之后，成交量不太行，最大的依托深圳人，也不來(lái)買房了，有人做了調(diào)查，只有12.5%的深圳人愿意到東莞買房，不是一般的扎心。

佛山放開限購(gòu)后，房子依然不好賣，成交額依然是同比腰斬。

不買房的同時(shí)，大家都在干一個(gè)事——提前還貸，去杠桿。

提前還貸這事兒一直都有，手里有點(diǎn)閑錢的時(shí)候，就先還上一筆，有的地方比較方便，上網(wǎng)操作就可以還了，但是現(xiàn)在，想要提前還貸，那得預(yù)約、審批再審批，要么審批不通過(guò)，要么排到幾個(gè)月后。

現(xiàn)在，就是貸款人和銀行的博弈。

比如，200萬(wàn)的房貸，按基準(zhǔn)LPR貸款20年，月供1.4萬(wàn)，提前還10萬(wàn)，月供不變的話，大約能節(jié)省20萬(wàn)左右的利息，并將貸款年限縮短到18年；如果還款年限不變的話，那么能省下8萬(wàn)的利息，并減少1000元的月供。

兩種結(jié)果，對(duì)于房奴來(lái)講，如果不考慮未來(lái)的通貨膨脹率等因素，其實(shí)是大大減少身上的房貸壓力的，調(diào)查顯示，如果資金允許，8成多居民選擇還貸，不還和觀望的不到2成。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)這個(gè)選擇題一點(diǎn)不難做，以前的利率啥水平，現(xiàn)在的便宜了那么多，能省肯定要省。

銀行為啥不樂(lè)意呢？很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在本來(lái)就降息，息差縮小直接影響銀行利潤(rùn)，提前還貸看起來(lái)是現(xiàn)在收回了部分貸款，卻損失了未來(lái)的穩(wěn)定的利息收益，這會(huì)直接影響銀行未來(lái)的盈利水平，銀行肯定不愿意看到這一點(diǎn)，可不就是拼命拖延嗎？

比如，最需要減負(fù)的，是已經(jīng)買房的房奴，存量利率能跟現(xiàn)在的利率接軌嗎？

無(wú)論是銀行還是專家，給出的答案都是：不太可能。

各種利率已經(jīng)改過(guò)很多次了，房貸與基準(zhǔn)利率掛鉤的時(shí)候，有打7折的，也有收110%的，后來(lái)，掛鉤LPR，又改過(guò)一次，LPR加點(diǎn)構(gòu)成房貸利率，而現(xiàn)在不僅LPR降了不少，就連加點(diǎn)也變成減點(diǎn)了。

如果利率一刀切，銀行的損失就大了。

銀行就是這樣，如果你房貸逾期了，那真是想方設(shè)法逼你還錢，等你想還錢了，它又想方設(shè)法拖著你，總之，都是為了自己的利益最大化。

銀行和貸款人博弈這么多，其實(shí)背后都是有共識(shí)的——那就是房地產(chǎn)大漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

最近五六年買房的人，可能正好經(jīng)歷了這個(gè)拐點(diǎn)。

比如身邊的朋友，2017年在南京買了一套房，200萬(wàn)，彼時(shí)南京的房?jī)r(jià)正在進(jìn)入上升期，均價(jià)2.5萬(wàn)+，而在2021年，突破3萬(wàn)+，但是之后房?jī)r(jià)就開始回落，他賣房的時(shí)候，這套200萬(wàn)的房子已經(jīng)價(jià)值360萬(wàn)，而同小區(qū)同戶型，也有390萬(wàn)成交。

但是現(xiàn)在，那套房的價(jià)格，已經(jīng)回落到200萬(wàn)上下，現(xiàn)在南京的均價(jià)，剛好和2017年持平。

這樣的故事，不要太多，能持平的已經(jīng)算不錯(cuò)，大把買房被套的人，背著高額房貸苦不堪言。

在普漲、大漲之后，接盤俠們已經(jīng)難言賺錢了，不少地方正在經(jīng)歷去泡沫的過(guò)程。

雖然房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè)，但是想要讓房地產(chǎn)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)、支撐財(cái)政，顯然已經(jīng)沒有像從前那么大的作用了，這其中最核心的一個(gè)問(wèn)題，就是債務(wù)，不論是個(gè)人還是地方，這個(gè)問(wèn)題帶來(lái)的壓力都不小。

前幾天，社科院的李揚(yáng)分析了一下中國(guó)居民負(fù)債：

2020年，我國(guó)居民的“債務(wù)余額/可支配收入”為137.9%，同年，我國(guó)居民的“債務(wù)還本付息額/可支配收入”高達(dá)15.0%，而美國(guó)的數(shù)據(jù)分別為95%和7.5%。

啥意思呢？大概就是說(shuō)，居民100元收入中，要拿15元來(lái)還債，高于美國(guó)的7.5元，有些家庭要是算上房貸，這個(gè)數(shù)據(jù)就要超過(guò)50%了，這也是多數(shù)房奴的真實(shí)寫照，債務(wù)壓身，消費(fèi)怎么可能任性，所以就有了1月份有6萬(wàn)億的新增存款。

地方的債務(wù)負(fù)擔(dān)也不輕。

去年最后兩天，遵義道橋暴雷，引發(fā)了對(duì)城投債的擔(dān)憂，而有數(shù)據(jù)顯示，地方的城投債余額，已經(jīng)達(dá)到了65萬(wàn)億，而這些錢，要么在基建，要么在房地產(chǎn)，雖然是債務(wù)主體是城投公司，但是控股方一般都是地方政府，如果結(jié)合目前地產(chǎn)形勢(shì)，咋還，確實(shí)是一個(gè)問(wèn)題。

城投之外還有地方債，在12月份嚴(yán)控的形勢(shì)下，地方債余額35.06萬(wàn)億。

這也是各地都在積極重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因，所以也有了各種各樣的聲音，比如前兩天北京又在說(shuō)中介小哥忙死了，連飯都沒得吃，公司一天成交500套房等等。

但，中國(guó)只有一個(gè)北京，多數(shù)城市房子的保值增值能力，還得看看再說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 按揭貸款