◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 編輯 | 密探財經(jīng)

年初以來，在央行“金融16條”等利好驅(qū)動下，各大銀行曾跑步給房企簽下意向授信，一時間分外熱鬧，據(jù)說至少2萬億。

銀企罕見抱團親熱，是不是就迅速解決了房企資金饑渴？實際非也，更像是銀行為完成一項ZZ特殊任務。

馬云曾痛罵銀行“當鋪”思維，當房企急需紓困時也沒少抵質(zhì)押品，作為“第三只箭”的股權(quán)定增又時隔12年重啟，突迎井噴。

近來，萬科拋出150億元定增超大規(guī)模預案。定增熱鬧背后，從進度看，目前也僅有保利、華發(fā)等極個別已獲證監(jiān)會“受理”。

相較于A股房企“按部就班”，內(nèi)房股去年11月在配股融資上高效出擊，主要得益于彼時政策環(huán)境突然趨松，股價迎來一波反彈。

以“宇宙房企”碧桂園為例，去年11月中旬，以2.68港元/股配售14.63億股，凈募資約38.7億元；去年底，以2.7港元折價配售17.8億股，凈募資約47.4億元。

從兩次配股來看，碧桂園首要目的是對其現(xiàn)有境外債再融資，當然配股能壯大權(quán)益資本，降低負債率。但從碧桂園超大體量看，這兩筆籌資顯然難解根本問題。

就現(xiàn)實而言，無論A股房企抑或內(nèi)房股，當前定增或配股的最大挑戰(zhàn)，就是樓市多空互搏，股價上行壓力大，甚至掉頭下行，在定價募資額和大股東掌控力上，或陷入兩難。

年初以來，房企海外債發(fā)行雖有萬達商管“破冰”，但萬達商管并非開發(fā)商，開發(fā)商新發(fā)美元債仍待信用修復，尤其是銷售復蘇。

眼下，房企能找到錢融到資的渠道，自然都不會放過。近日，浙金信托正在發(fā)售一只“匯業(yè)545號碧桂園南充項目集合資金信托計劃”，為12個月期貸款產(chǎn)品，預期年收益率7%-7.2%。

從投向看，該信托計劃資金將投向四川達州“渠縣·碧桂園”一期項目，作為增信機制，碧桂園地產(chǎn)全額擔保，南充碧桂園鳳凰酒店現(xiàn)房抵押，南充碧桂園100%股權(quán)質(zhì)押。

梳理碧桂園過往融資史看，2020年9月房企“三道紅線”出來后，特別是2021年與2022年，頭部房企以往看不上的高成本信托卻成香餑餑，單筆融資額度還較大。

去年6月起，華澳信托曾為碧桂園發(fā)行“臻鑫378號（碧桂園沭陽）集合資金信托計劃”，為股權(quán)類信托產(chǎn)品，受讓“碧桂園天譽小區(qū)”開發(fā)公司33%股權(quán)，一共三期，募資4.12億元。

注意！2021年底，華澳信托曾為碧桂園發(fā)行“臻鑫372號（碧桂園蘄春）集合資金信托計劃”，募資6億元，已發(fā)行30期產(chǎn)品。

過去2年多，中信信托也一度成碧桂園“大金主”，多只產(chǎn)品至今仍在存續(xù)期，比如碧桂園“皖江6號、蘇韻5號、濮陽融資信托、江蘇融資信托，募資額不菲。

如今回頭看，去年11月起，房企迎來再融資松綁，從相關統(tǒng)計看，以碧桂園為例，累計獲得各類銀行意向授信3000億元，給外界一種公司流動性“很好”的印象。

從現(xiàn)實看，較高成本的信托仍是大型房企重要融資選項，比如華潤置地、保利發(fā)展、大悅城等央國企，更多選擇與私募合作引入“股權(quán)類”信托計劃，明面上看，有央國企背書，私募占股不超49%，只給錢不參與經(jīng)營。

民營房企就大不一樣了，在信用背書上明顯低于央國企，投資人風險偏好又謹慎，信托計劃更多是“信托貸款”債權(quán)產(chǎn)品，如碧桂園匯業(yè)545號信托計劃。

再看碧桂園匯業(yè)545號1.5億元信托貸款，既有碧桂園地產(chǎn)全額擔保，又有南充碧桂園鳳凰酒店現(xiàn)房抵押，還有南充碧桂園100%股權(quán)質(zhì)押，要知道渠縣是四五線城市，銷售去化風險大，為融資必須承受的代價。

大型房企之所以艱難融資，底層邏輯是銷售低迷。2022年，碧桂園權(quán)益合同銷售額3574.6億元，比2021年權(quán)益合同銷售額5580億元下滑近36%；今年1月權(quán)益合同銷售額220.1億元，同比下滑約39.5%。

近期，更多二線乃至新一線城市取消限售、限購，首套房利率進一步下降，貸款年限更長，就是為了提振樓市活力，多地近兩周反饋售樓部到訪量明顯增加。外界預期，樓市今年二季度將有明顯復蘇。

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