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2023年,中國房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇更大程度取決于需求側(cè)而非供給側(cè)。從短期政策導(dǎo)向來看,如降低首付比率、松綁限購等樓市需求政策仍有進(jìn)一步釋放空間,但將以房價企穩(wěn)為底線,不會出臺透支未來需求的臨時性措施。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌24日在接受第一財經(jīng)采訪時做出上述展望。
“今年制造業(yè)和基建投資增速將較去年放緩,而房地產(chǎn)投資跌勢將明顯收窄。綜合來看,投資將呈略微改善的情況。”朱海斌稱,去年,房地產(chǎn)投資下跌10%,今年預(yù)計在4%~5%左右。所以,雖然全年房地產(chǎn)投資增速預(yù)計仍呈負(fù)增長,但對經(jīng)濟下行的壓力明顯在減少。
2022年11月11日,央行和銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”。隨后,信貸、債券、股權(quán)融資三箭齊發(fā),加之銀行“內(nèi)保外貸”舉措開始發(fā)力,房企融資環(huán)境得以改善。根據(jù)摩根大通相關(guān)研究部門最新評估,目前,民營房企,尤其是穩(wěn)健型房企的信貸風(fēng)險已有明顯緩解。
但由于目前需求側(cè)政策對于市場影響仍較小,朱海斌認(rèn)為,今年一季度房地產(chǎn)投資還將整體向下?!拔覀冋J(rèn)為只有先穩(wěn)住房價預(yù)期,房地產(chǎn)成交才會從低部企穩(wěn)、再向上復(fù)蘇,并反映到房地產(chǎn)投資的各項指標(biāo)數(shù)據(jù)上?!?/p>
根據(jù)人民銀行2月初發(fā)布的《2023年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》,1月末人民幣存款增加6.87萬億元,同比多增3.05萬億元。其中,住戶存款增加6.2萬億元,創(chuàng)下歷史同期新高,“超額儲蓄”再度引發(fā)熱議。
朱海斌認(rèn)為,中國超額儲蓄總量大,但由于分布不均勻、主要集中于高收入家庭,對消費的邊際改善作用有限。聚焦到住房消費上,目前,在大城市和高收入家庭中,購房意愿已有回暖跡象;但在絕大部分二三線城市和更多中低收入家庭中,談及需求拐點還為時尚早。
“一是在社會隱性失業(yè)或者半失業(yè)情況仍較普遍的情況下,居民部門的收入預(yù)期還待改善;二是由于‘保交樓’仍是未來幾個月政府樓市工作的推進(jìn)重點,不少潛在購房者還想再等等看。此外,在貨幣政策方面,也有購房者在觀望是否存在繼續(xù)降息或定向降息的可能,以期獲得更實惠的房貸利率?!敝旌1笳f。
至于目前業(yè)界存在的“通過下調(diào)存量房貸利率,來緩解提前還貸潮”這一觀點,朱海斌持反對態(tài)度。一方面,對于提前還貸,既要關(guān)注居民端壓力,也需要考慮商業(yè)銀行的經(jīng)營壓力。按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)且規(guī)模最大的資產(chǎn)之一,在銀行主動調(diào)整存量房貸利率意愿不足的背景下,通過行政手段調(diào)整,或?qū)⒂绊戙y行業(yè)自身發(fā)展,并不可取。
另一方面,朱海斌呼吁社會理性看到“提前還貸”現(xiàn)象?!爱?dāng)下,中國的‘還貸潮’是家庭部門正常的再融資貸款(refinance)策略,從某種意義上,也有利于家庭負(fù)債表的修復(fù)。追溯海外,和日本在房價大幅下跌、居民資不抵債之后,出現(xiàn)的‘還貸潮’不同的是,中國房地產(chǎn)市場雖然在整體下跌,但房價沒有出現(xiàn)大幅度下跌?;诖?,中國的‘提前還貸’是借款方是主動意愿,是很正常的商業(yè)決定?!?/p>
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