本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

房企嗜酒，集體布局白酒賽道，而酒企卻在留戀房地產(chǎn)。

(相關(guān)資料圖)

近日，牛欄山母公司順鑫農(nóng)業(yè)公布，公司擬以自有現(xiàn)金購(gòu)買全資子公司順鑫佳宇在北京持有的兩棟寫字樓，包含辦公、商業(yè)及車位等三種業(yè)態(tài)，建筑面積將近12.2萬(wàn)平方米，資產(chǎn)賬面凈值約12.96億元，而評(píng)估價(jià)值則與預(yù)估的最高售價(jià)相同，將近19.86億元。

兩棟寫字樓均位于順義區(qū)站前街，一棟名為順鑫國(guó)際商務(wù)中心，順鑫農(nóng)業(yè)的辦公場(chǎng)所設(shè)在此處，仍有部分物業(yè)正在招商，而另一棟是順鑫寰宇中心，目前已全部出租。

“真服氣，買全資子公司的資產(chǎn)，這資產(chǎn)本來(lái)就是上市公司的”，公告出來(lái)之后，對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)的質(zhì)疑接踵而至。一名投資者在深交所互動(dòng)易向董秘提問道：“順鑫佳宇的商務(wù)中心和寰宇中心為什么選擇出售給母公司，而不是外部第三方呢？”

順鑫農(nóng)業(yè)擁有白酒、豬肉和房地產(chǎn)三大主要業(yè)務(wù)，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由順鑫佳宇負(fù)責(zé)。2006年，順鑫農(nóng)業(yè)與控股股東順鑫集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，將順鑫佳宇從控股股東手中置入上市公司之內(nèi)，這一年前后，房地產(chǎn)行情走強(qiáng)，順鑫農(nóng)業(yè)也成為了跨界房地產(chǎn)的酒業(yè)之一。

然而，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的持續(xù)虧損讓順鑫農(nóng)業(yè)在2019年做出了將之剝離的決定。實(shí)際上，這也是酒企們集中“退房”的原因，只不過(guò)與同行相比，順鑫農(nóng)業(yè)的剝離之路不那么順利。

2021年12月，為了找到順鑫佳宇的接盤人，順鑫農(nóng)業(yè)對(duì)順鑫佳宇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行預(yù)掛牌，公開征集意向受讓方，但最終沒有獲得進(jìn)展。多年剝離未果，順鑫農(nóng)業(yè)還在2022年遭遇上市25年來(lái)首度虧損，更多的投資者將矛頭指向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這也正是順鑫農(nóng)業(yè)內(nèi)購(gòu)寫字樓“惹怒”投資者的真正原因。

盡管此時(shí)的房地產(chǎn)成為了許多酒企戰(zhàn)略中的“棄子”，卻仍有公司在近半年選擇繼續(xù)加注，不止順鑫農(nóng)業(yè)一家。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)的調(diào)整周期，房企們忙碌地在尋求地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)新賽道，而利潤(rùn)高、市場(chǎng)大的白酒行業(yè)是它們偏愛的風(fēng)口。

投資者質(zhì)疑四起，剝離地產(chǎn)卻又左手換右手

“公司是否有考慮過(guò)（將商務(wù)中心和寰宇中心）出售給外部第三方機(jī)構(gòu)的可能性？”

面對(duì)投資者的進(jìn)一步發(fā)問，順鑫農(nóng)業(yè)董秘沒有予以正面回應(yīng)，但堅(jiān)稱公司堅(jiān)定剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也將在后續(xù)通過(guò)多舉措并舉推進(jìn)剝離事項(xiàng)，而向全資子公司內(nèi)購(gòu)樓宇資產(chǎn)有兩大目的，“一方面優(yōu)化了順鑫佳宇的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，另一方面滿足了公司自有辦公需求”。

至少?gòu)?016年開始，順鑫佳宇便處于連年虧損和資不抵債并存的狀態(tài)，整體呈現(xiàn)的趨勢(shì)是總資產(chǎn)持續(xù)縮水，凈資產(chǎn)為負(fù)的“窟窿”在不斷擴(kuò)大，凈虧損額度雖每年高低起伏，卻從未低于1.9億元，7年合計(jì)虧損19.22億元，而母公司順鑫農(nóng)業(yè)基本上每年也只有盈利數(shù)億的能力。

作為經(jīng)營(yíng)順鑫農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主體，順鑫佳宇因常年虧損而備受爭(zhēng)議，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在2019年正式被列為順鑫農(nóng)業(yè)的“擬退出業(yè)務(wù)”，并在2021年底迎來(lái)較大的進(jìn)展。2021年12月1日，順鑫農(nóng)業(yè)對(duì)順鑫佳宇100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行預(yù)掛牌，目的是公開征集意向受讓方，按照順鑫農(nóng)業(yè)的設(shè)想，如若交易能順利完成，公司將不再持有順鑫佳宇股權(quán)，而順鑫佳宇也將不再納入公司合并報(bào)表范圍。

受到這一消息的刺激，順鑫農(nóng)業(yè)連續(xù)兩個(gè)交易日股價(jià)漲停，但最終沒有獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

而沒能找到接盤人的順鑫佳宇在2022年的經(jīng)營(yíng)狀況更是堪憂。截至年末，公司的資產(chǎn)總額54.11億元，凈資產(chǎn)-26.75億元，2022年度營(yíng)業(yè)收入僅約7億，經(jīng)審計(jì)虧損額卻達(dá)到了8.42億元，凈資產(chǎn)為負(fù)和經(jīng)營(yíng)虧損的狀況雙雙達(dá)到近7年的峰值。

這一年，也是順鑫農(nóng)業(yè)業(yè)績(jī)最糟糕的一年，公司遭遇了上市25年來(lái)的首度虧損，盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由于在營(yíng)業(yè)收入占比中最低而被歸類于“其他”，但它卻是造成虧損的重要原因。

2022年，順鑫農(nóng)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同比下降21.46%至116.78億元，其中，白酒和豬肉占比高達(dá)91.33%，而順鑫農(nóng)業(yè)全年歸母凈虧損達(dá)6.73億元。在1月30日發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告中，順鑫農(nóng)業(yè)將業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因歸結(jié)于對(duì)房地產(chǎn)和豬肉的計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，以及疫情反復(fù)對(duì)白酒消費(fèi)和豬肉需求的影響。

年報(bào)顯示，順鑫農(nóng)業(yè)2022年資產(chǎn)減值近6.4億元，其中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4.96億元、8565萬(wàn)元。

投資者的不滿情緒達(dá)到了高潮。2023年3月27日，順鑫農(nóng)業(yè)披露的《投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表》顯示，投資者在2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中提出了24個(gè)問題，而直接問及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的提問達(dá)到了10個(gè)之多。

無(wú)論在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，還是深交所互動(dòng)易上，與投資者交流時(shí)，順鑫農(nóng)業(yè)均多次強(qiáng)調(diào)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決心，但困惑依然縈繞著投資者——順鑫佳宇股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)度如何？為什么不將寫字樓賣予外部第三方？是否對(duì)住宅、商辦物業(yè)進(jìn)行有選擇地或有順序地進(jìn)行剝離？

就相關(guān)問題，時(shí)代財(cái)經(jīng)向順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)去采訪提綱，但截止發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

房企“嗜酒”，酒企卻在買樓買地

順鑫農(nóng)業(yè)并非唯一一家買樓的酒企。根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近半年，還有舍得酒業(yè)和茅臺(tái)選擇真金白銀押注房地產(chǎn)，這在酒企集中“退房”、房企跨界白酒的近幾年，是不多見的現(xiàn)象。

2022年9月23日，舍得酒業(yè)公布，公司擬與關(guān)聯(lián)方成都復(fù)地置業(yè)有限公司簽訂《復(fù)城國(guó)際項(xiàng)目物業(yè)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，購(gòu)買成都復(fù)地置業(yè)在成都市高新區(qū)持有的復(fù)城國(guó)際T1棟寫字樓中的26層、27層、28層、29層房屋，總建筑面積為7831.35平方米，交易金額達(dá)9397.62萬(wàn)元。

同一年12月2日，貴州茅臺(tái)酒廠（集團(tuán)）置業(yè)投資發(fā)展有限公司全資子公司遵義文康置業(yè)發(fā)展，耗資10.54億元在遵義市新蒲新區(qū)拿下了兩宗商住用地，計(jì)容建面合計(jì)45.33萬(wàn)平方米。

時(shí)代財(cái)經(jīng)綜合過(guò)往公開報(bào)道獲悉，在2009年茅臺(tái)已表露出進(jìn)軍房地產(chǎn)的意圖，這一年，時(shí)任茅臺(tái)集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貴州茅臺(tái)董事長(zhǎng)的袁仁國(guó)在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱公司有意涉足頂級(jí)房地產(chǎn)投資，“我們有資金可以進(jìn)行資本運(yùn)作。我覺得只要?jiǎng)e人能干的，而且干成功的，我們?yōu)槭裁床荒苋L試呢？”

十多年間，茅臺(tái)在房地產(chǎn)方面始終保持小步幅慢跑的節(jié)奏。目前，茅臺(tái)已在貴陽(yáng)開發(fā)了商住項(xiàng)目茅臺(tái)廣場(chǎng)、包含寫字樓和酒店業(yè)態(tài)的茅臺(tái)國(guó)際商務(wù)中心，在北京北環(huán)中心持有茅臺(tái)大廈，另于三亞海棠灣打造了茅臺(tái)度假村項(xiàng)目。其中，茅臺(tái)廣場(chǎng)在2022年1月開盤，而茅臺(tái)度假村在則在12月29日才正式對(duì)外經(jīng)營(yíng)，此時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目距離拿地時(shí)間均已超過(guò)10年。

在2009年之前，由于房地產(chǎn)行情走高，至少已有金種子酒、瀘州老窖、水井坊、酒鬼酒、郎酒等知名酒企進(jìn)入房地產(chǎn)“淘金”，但在多年之后，又默契地接連剝離房地產(chǎn)。

金種子酒是最早“退房”的酒企之一，在2010年7月，金種子酒公布擬以8055.83萬(wàn)元的價(jià)格，將持有的安徽金種子集團(tuán)阜陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98.16%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金種子集團(tuán)，由此上市公司全部退出房地產(chǎn)行業(yè)，原因是“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為公司非主要業(yè)務(wù)，規(guī)模較小，起步較晚，發(fā)展不快，加上受國(guó)家政策調(diào)控影響”，而退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和集中力量做大做強(qiáng)主業(yè)。

如今酒企“退房潮”仍在繼續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，酒業(yè)尤其白酒賽道卻因消費(fèi)升級(jí)和需求增長(zhǎng)的帶動(dòng)迎來(lái)了一個(gè)廣闊的市場(chǎng)，酒業(yè)反超房地產(chǎn)成為了一個(gè)造富的行業(yè)。

中國(guó)酒業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合騰訊營(yíng)銷洞察推出的《2023年中國(guó)白酒行業(yè)消費(fèi)白皮書》顯示，2022年，白酒規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2202億元，同比增長(zhǎng)29.36%，平均毛利率50.21%，比2021年末（45.99%）增長(zhǎng)4.22個(gè)百分點(diǎn)。

而近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)卻呈現(xiàn)出毛利率大幅跳水的趨勢(shì)，虧損更成為了2022年的常態(tài)，素被稱為“地產(chǎn)模范生”的中海在2022年僅僅達(dá)成23.5%的毛利率，而稅后凈利潤(rùn)位居百?gòu)?qiáng)房企之首的華潤(rùn)置地，綜合毛利率也只有26.2%的水平。

在行情的輪替之中，房企們紛紛向酒業(yè)“倒戈”尋求出路。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，目前已至少有綠地、碧桂園、融創(chuàng)、星河灣、華潤(rùn)置地等知名房企涉足酒業(yè)。

其中，碧桂園創(chuàng)投在2021年對(duì)世界名酒品牌運(yùn)營(yíng)服務(wù)商寶醞集團(tuán)的6億余元A輪融資進(jìn)行領(lǐng)投，又于2023年1月宣布正式孵化核心聯(lián)盟企業(yè)順朋酒業(yè)，近日，寶醞聯(lián)手順朋還在貴州省遵義市仁懷市簽下了茅臺(tái)鎮(zhèn)椿樹村酒莊項(xiàng)目，總投資額高達(dá)20億元。碧桂園創(chuàng)投披露，該項(xiàng)目建成后將具備每年1.2萬(wàn)噸以上的大曲醬香產(chǎn)能，同時(shí)具備酒旅開發(fā)、文化傳播等功能。不過(guò)，碧桂園創(chuàng)投并未回應(yīng)已有文旅基礎(chǔ)的碧桂園集團(tuán)是否會(huì)參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。

在酒企“退房”、房企“嗜酒”的背景下，作為白酒行業(yè)的龍頭老大，茅臺(tái)此前拿地動(dòng)作引來(lái)市場(chǎng)的諸多猜測(cè)，有觀點(diǎn)認(rèn)為茅臺(tái)身為貴州省屬國(guó)企，此舉更多是對(duì)區(qū)域發(fā)展的支持，亦有觀點(diǎn)認(rèn)為茅臺(tái)可借助文旅地產(chǎn)提升酒企的品牌認(rèn)知和消費(fèi)者社群建設(shè)。

就相關(guān)問題，時(shí)代財(cái)經(jīng)向茅臺(tái)發(fā)去采訪提綱，但截止發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

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