最近一段時(shí)間，北上深廣紛紛公布了人口數(shù)據(jù)。但許多人還是從這組數(shù)據(jù)中，看到了一些令人驚訝的信號(hào)。作為中國最年輕的一線城市——深圳，人口數(shù)據(jù)來到了歷史性的拐點(diǎn)。

近期，深圳市統(tǒng)計(jì)局公布了一組數(shù)據(jù)，2022年，深圳常住人口1766.18萬，比2021年凈減少1.98萬人，成為深圳建市40多年以來的首次負(fù)增長。

【資料圖】

▲（圖表來源/深圳市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)）

作為改革開放的窗口城市，深圳長期是年輕人工作創(chuàng)業(yè)的首選，一句“來了就是深圳人”的口號(hào)，打動(dòng)過無數(shù)年輕人。最近兩三年，為了吸引更多年輕人，曾經(jīng)的“炒房之都”深圳，上演了魔幻的一幕， 搖身一變成了“房住不炒”特區(qū)。這也給不少投資者上了一門課——樓市調(diào)控沒有最嚴(yán)、只有更嚴(yán)，深圳房價(jià)被死死地摁在了籠子里。

越來越卷的“價(jià)格戰(zhàn)”

至少在“遍地都是特價(jià)房”的深圳市場里，即使開發(fā)商打出了“骨折”價(jià)格，很難再引起購房人的強(qiáng)烈反響了。

不久前的“五一”小長假期間里，特價(jià)房幾乎充斥了整個(gè)深圳樓市，從剛需盤到豪宅盤，從住宅到公寓等。但最令人矚目的，還是曾經(jīng)的深圳“樓王”項(xiàng)目、亞洲頂級(jí)豪宅——東海國際公寓。

東海國際公寓，是深圳樓市中的神盤，見證過深圳樓市10年的起伏。2013年，東海國際一開盤便達(dá)到了29萬一平的頂豪天價(jià)。這之后，東海國際開始常年保持“佛系”，并不怎么追求銷售去化。

直到價(jià)格越來越“卷”的深圳樓市，終于給這個(gè)慢性子的“樓王”項(xiàng)目，帶來了銷售焦慮。降價(jià)打折，成了東海國際公寓不得不跟隨的選擇。

「市界」了解到，今年“五一”，東海國際共推出5套特價(jià)房源，面積在193-425平方米之間，折后總價(jià)在1888-7188萬元之間，優(yōu)惠幅度從534萬元至1012萬元不等，算下來單價(jià)約16.91萬元/平方米。

在整個(gè)“五一假期”的深圳樓市中，東海國際已經(jīng)拿出了降價(jià)促銷最大的誠意。然而，即使優(yōu)惠力度最高降到了1000多萬，還是未能解決去化難題。深圳一名熟悉該項(xiàng)目的中介透露，五一假期該樓盤并未有一套售出。

大幅降價(jià)的不止東海國際。除了豪宅降價(jià)之外，深圳還有多個(gè)樓盤推出誠意滿滿的“一口價(jià)”房源。但即使開發(fā)商真金白銀的讓了利，還是沒能改變銷售疲軟的困局。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，全市新房可售套數(shù)為39549套，而深圳近12個(gè)月月均銷量約為2800套，粗略計(jì)算去化周期在14個(gè)月左右。

畢竟，在當(dāng)前的深圳樓市中，購房者可選擇的新房太多了。

和其他一線城市以二手房成交為主不同，深圳樓市中唱主角的是新房。深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，全市新房可售套數(shù)高達(dá)39627套。更驚人的是，二季度深圳全市預(yù)計(jì)入市的商品房項(xiàng)目31個(gè)，其中住宅供應(yīng)超1.3萬套。

巨大的庫存，讓新房市場內(nèi)卷嚴(yán)重。各家開發(fā)商在打折促銷售上，你方唱罷我登場。

譬如在深圳龍崗區(qū)的新安中洲華府，去年該樓盤成交均價(jià)6.5萬/平，但今年4月份的成交均價(jià)降至4.94萬/平，跌幅高達(dá)24.2%；龍崗中心城的紫薇苑，則由去年的成交均價(jià)4.5萬/平，到今年4月份降至3.5萬/平。

一位熟悉上述項(xiàng)目的市場分析人士對(duì)「市界」分析道，“這兩個(gè)項(xiàng)目前者位置比較差，后者周邊的環(huán)境配套不是很好，所以大幅降價(jià)也存在一定的合理性?！?/p>

諸多因素共同作用之下，深圳樓市日趨理性。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，過去的4月，全市新建商品房成交套數(shù)為4164套，同比下降4.8%，復(fù)蘇動(dòng)能略顯不足。

二手房跌破“指導(dǎo)價(jià)”

新房價(jià)格卷起來了，這對(duì)準(zhǔn)購房人或許是件好事，但卻令二手房業(yè)主們十分憂愁。

尤其是“二手房指導(dǎo)價(jià)”這一樓市殺手锏，更是讓大量二手房業(yè)主飽嘗資產(chǎn)賬面貶值的滋味。

2021年2月8日，深圳正式推出了“二手房參考價(jià)”，全市共3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)了詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

按照規(guī)定，銀行將根據(jù)二手房指導(dǎo)價(jià)放貸，而不是實(shí)際成交價(jià)或評(píng)估價(jià)，由于大部分住宅小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)低于評(píng)估價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，購房者能申請到的房貸數(shù)量被打折了，實(shí)際效果等于是提高了首付比例。

這一殺手锏，讓深圳二手房市場由晴轉(zhuǎn)陰。曾經(jīng)月均成交量達(dá)3萬的火熱市場，變成月均交易量長期徘徊在2000套左右的橫盤震蕩。

2023年年初的一波小陽春，讓多個(gè)一二線城市的二手房回溫了。今年2月，北京二手房成交突破一萬五千套，創(chuàng)造了七年來的最高成交紀(jì)錄，進(jìn)入3月以后，這波小陽春又迅速遭遇了寒潮。

小陽春雖然短暫，至少讓其他一些城市感受到了暖意。然而被指導(dǎo)價(jià)管住的深圳二手房，不僅成交量沒有上去，始終徘徊在月均兩三千套的水平，甚至連成交價(jià)格也開始低于指導(dǎo)價(jià)。

譬如，在深圳龍崗區(qū)，大量二手房房價(jià)被標(biāo)注了“低于指導(dǎo)價(jià)”的標(biāo)簽，相比此前降價(jià)幅度明顯。

「市界」從深圳第一大中介“樂有家”app上統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，龍崗區(qū)目前有8481套二手房房源，但低于參考價(jià)的房源則有932套，占比超十分一。

一位深圳購房者對(duì)「市界」表示，“最近一段時(shí)間，中介們開始持續(xù)推薦不少等同于或低于指導(dǎo)價(jià)的二手房，這在去年同期是想都不敢想的?！?/p>

而對(duì)于身在龍崗區(qū)的中介而言，這種現(xiàn)象的大面積出現(xiàn)也并不尋常。一位深圳本地門店經(jīng)理對(duì)「市界」表示，去年同期，業(yè)主一般都是以高于指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格掛出房子，但最終成交價(jià)一般落在指導(dǎo)價(jià)左右。今年很多人本想著等到年后大漲，但實(shí)際上沒漲起來，很多業(yè)主就不愿意再等了，選擇降價(jià)拋售。

事情是從今年年初后起變化的。和去年相比，深圳二手房掛牌價(jià)低于及接近參考價(jià)的房源占比大幅增加。深圳樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳各區(qū)二手房成交TOP10小區(qū)中，過半成交價(jià)低于參考價(jià)。

▲（圖源/視覺中國）

很多深圳業(yè)主們都在期盼著二手房參考價(jià)的放開。目前，二手房指導(dǎo)價(jià)放開的“靴子”，還有待進(jìn)一步的官宣。但可以確定的是，一旦靴子落地，無疑將成為激發(fā)深圳樓市活力的關(guān)鍵一步。

而縱觀整個(gè)行業(yè)，這也是其他城市如廣州、上海等多地的普遍做法。除了深圳之外，許多城市的二手房參考價(jià)正在逐漸成為過去。譬如「市界」了解到，廣州的貝殼找房APP上，早已顯示業(yè)主的真實(shí)放盤價(jià)格。

而深圳市住建局在去年3月就曾公開表示，會(huì)視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期發(fā)布。4月20日，曾有媒體報(bào)道稱，二手房指導(dǎo)價(jià)即將“名存實(shí)亡”的消息，許多本地的中介APP終于顯示出了真實(shí)房源價(jià)格。

但事情發(fā)酵一天后，這個(gè)短暫的現(xiàn)象就被取消了。4月22日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱，深圳相關(guān)部門已向部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)通知，要求對(duì)外展示的房源價(jià)格，必須嚴(yán)格按照參考價(jià)進(jìn)行公示。

不過，據(jù)多位深圳本地中介透露，“雖然沒有明文規(guī)定，但實(shí)際上，為了促進(jìn)成交，深圳很多銀行已經(jīng)默默根據(jù)實(shí)際評(píng)估價(jià)放貸，不再完全以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)”。

“人才房”，樓市新寵？

樓市橫盤震蕩的兩三年里，深圳樓市的故事已換了主題，曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤“萬人搖”、代持買房早已不再上演。反倒是比市場價(jià)低出六折的“人才房”，登上了樓市的舞臺(tái)中央。

事實(shí)證明，“人才房”確實(shí)讓許多來到深圳的年輕人很“上頭”。5月4日，深圳市住房住建局的人才配售住房系統(tǒng)，被刷到網(wǎng)頁卡頓。不少人花了數(shù)小時(shí)，才成功填上申請單。

“人才房”的誕生，被認(rèn)為是深圳保護(hù)剛需的一種做法，進(jìn)一步打擊外地來深的炒房客。早在2021年11月，深圳推出了首批6個(gè)人才住房項(xiàng)目，共計(jì)4422套房源。

相比商品房，“人才房”的優(yōu)勢很明顯。它不僅有著六折的價(jià)格優(yōu)勢，也可以在十年期滿后，以補(bǔ)足交易額的方式，重新轉(zhuǎn)換為商品房。

而在購房資格上，“人才房”的申購門檻也在不斷降低?！叭瞬欧俊笔状瓮瞥鰰r(shí)，提出了“單身需要滿35歲”的年齡門檻，很多網(wǎng)友大呼“單身不配”。

但到了今年，則降低了單身購買可售人才房的年齡限制門檻，由35歲降至30歲，同時(shí)還放寬了對(duì)共同申請人的戶籍要求。

▲（圖源/視覺中國）

這就造成，大量剛需買房人涌入人才房市場。但令許多人意外的是，過往的一些數(shù)據(jù)證明，人才房的實(shí)際銷售情況并不理想。

今年3月底，深圳今年第一批可售人才房的選房大幕拉開，3個(gè)可售人才房項(xiàng)目的交易結(jié)果備受關(guān)注。最終，首批次6個(gè)人才住房項(xiàng)目總共4422套房源，超過半數(shù)人棄選。高開低走的選房結(jié)果再次沖上熱搜。

一位曾經(jīng)認(rèn)購了寶安區(qū)項(xiàng)目人才房兩居室的買房人，在選中項(xiàng)目后還是棄房了。她對(duì)「市界」說，“主要是位置偏僻，戶型也實(shí)在太差，我們實(shí)地看過陽臺(tái)，真的太小了?！?/p>

常年關(guān)注房地產(chǎn)的市場分析人士老楊對(duì)「市界」表示，“人才房有一個(gè)缺陷，就是十年禁售期后，它轉(zhuǎn)讓的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確提出，對(duì)買房人來說，相對(duì)于留下了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)敞口。”

那么，為剛需買房人量身定制的“人才房”真的香么？在深圳房地產(chǎn)企業(yè)從事十余年的子晨（化名）看來，這意味著深圳樓市變得更加兩極分化了，“政府似乎有目的性的將買房人分成了2大群體，鼓勵(lì)純剛需買人才房，而改善性購房人去買商品房?！?/p>

2023年5月9日，深圳市住建局發(fā)文表示，2023年，計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套，計(jì)劃供應(yīng)分配保障性住房8萬套。其中，計(jì)劃供應(yīng)出售型保障性住房（安居房、人才房）共計(jì)17479套。這也意味著，保障性住房，未來將占據(jù)深圳市場的半壁江山。

作為長期人口凈流入的超大型城市，如何讓新市民、青年人有房住、住得好、留下來、發(fā)展好，這關(guān)乎一個(gè)城市的活力和競爭力。而承載著解決年輕人住房問題的“人才房”，能真正緩解難題么？

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 劉 珊

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