韓國崩掉的 不只是樓市

文/檀扒爺

中國基金報6月13日消息，根據(jù)《亞洲日報》的報道，2023年韓國的公寓、多戶型住宅等的公示價格，同比下滑了18.63%，跌幅創(chuàng)下歷史新高。

而這個國家的首都——首爾則更加極端，部分公寓的價格一下蒸發(fā)了3-4成之多，成交直接暴跌70%以上。

(相關(guān)資料圖)

圖片來源：中國基金報

雖然不知道具體持續(xù)了多久，但在這期間，韓國的樓市可以說已經(jīng)崩掉了，尤其對于首爾這個人口近千萬的大城市來說，簡直是災(zāi)難。

而更糟糕的是，韓國崩掉的，還不只是樓市......

一場詐騙 引發(fā)韓國“特色租房”崩盤

最近，韓國全稅房爆雷事件在網(wǎng)上傳的沸沸揚揚，多少人因此房財兩空。

什么是全稅房？跟在韓國生活的朋友咨詢了一下，這是一種韓國獨特的租房方式，租房是免費的，你只要付押金就行，到期全額取回。

但這押金有億點貴，可能有整體房價的70-80%左右，且租約一年起步，朋友說現(xiàn)在首爾便宜的小公寓就70多萬人民幣，那算一下，得有50多萬，門檻很高，但你可以低息貸款吶，一言不合上杠桿呀。

按國際金融協(xié)會去年6月發(fā)的報告顯示，36個受調(diào)查國家中，韓國第一季度家庭債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例高達104.3%，唯一上三位數(shù)的，排名第一，韓國人均卷王。

押金到位了，房東拿錢就去投資，比如再買房，再租，無限循環(huán)。雖然21年時韓國五大銀行都上調(diào)了房貸利率，但2-3成的首付比例依然能讓許多業(yè)主心動。

這模式乍一看很不錯，雙贏啊，租客白住，房東有錢投資，能有什么問題呢？

市場好的時候的確沒問題，還能一步步推高房價，但房東的資金鏈要是斷了，或者騙了錢就跑，那租客可就要倒大霉了，而此前大范圍發(fā)生的詐騙案，更是證實了這一點。

澎湃新聞4月18日報道，韓國仁川市全稅房詐騙案已經(jīng)導(dǎo)致3人自殺，而這三人，全都是和一個被稱為“建筑王”南某的人租的房，且沒能拿回押金，不堪重負。

這個南某按《東亞日報》的消息看，從09年起就開始買地建房（韓國土地是私有制），然后借款+收押金循環(huán)，到目前已經(jīng)確認這家伙有2708套住宅，騙取的押金已經(jīng)達到了125億韓元，也就是6514萬人民幣。

然而這人只是冰山一角，根據(jù)光明網(wǎng)4月22日報道，仁川市中一個全韓全稅詐錢損失最大的行政區(qū)，損失已達1500億韓元，差不多7億人民幣，而如果算韓國全國的話，數(shù)字已經(jīng)到了16億人民幣，受害者超1700人，而根據(jù)亞洲經(jīng)濟的報道看，占比快一半的，都還是30多歲的年輕人。

而隨著房子被拍賣，越來越多租戶面臨著血本無歸的命運，由于已經(jīng)有人輕生，韓國總統(tǒng)尹錫悅終于也坐不住了，表示這是典型的針對弱勢群體的犯罪，下令停止涉及全稅詐騙的拍賣程序。

真是一場詐騙，動搖了整個全稅房體系，不過說實在的，這種看似雙贏的模式本身就很極端，爆雷真就是遲早的事，而且看相關(guān)律師的說法，這類詐騙在韓國可能會被歸類為民事糾紛，很難搞。

不過，在韓國的朋友說，現(xiàn)在房東不弄全稅房了，都改月租了，慫了。

下調(diào)增速預(yù)期 韓國經(jīng)濟增長乏力

租賃和樓市雖然慘烈，但只是韓國整體經(jīng)濟的一種體現(xiàn)。

中新經(jīng)緯5月25日消息，韓聯(lián)社報道，韓國央行發(fā)布《經(jīng)濟展望更新報告》顯示，2023年GDP預(yù)期增速，已經(jīng)從1.6%，下調(diào)到了1.4%。

韓國央行不是唯一一個對該國今年增長沒啥信心的機構(gòu)，IMF也把原先的1.7%下調(diào)到了1.5%。

之所以放低預(yù)期，韓國央行給的說法很常見，就是全球經(jīng)濟增長放緩、利率走高等，而且第一季度0.3%的增速，雖然比起去年四季度的-0.4%來說終于轉(zhuǎn)正了，但到底也說明了不小的問題。

具體看的話，一季度出口方面韓國同比下滑了12.6%，對中國出口更是大跌近30%，已經(jīng)連續(xù)11個月下降！

為什么這么不給力？韓媒自己的想法大概是：

夾在中美之間，快被夾死了......

從環(huán)球網(wǎng)4月26日的報道來看，《亞洲日報》的想法是，因為美國對華的限制政策，導(dǎo)致從2018年起韓國對華出口比重在近5年里，下滑了7.3%，讓美國時隔快20年了，又重新回到了韓國最大出口市場的寶座。

但是把美國頂上來也并沒有減少對華貿(mào)易減少對韓國經(jīng)濟的影響。韓媒的觀點是，中韓貿(mào)易的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，本來的操作是中國從韓國進口中間產(chǎn)品，然后再加工轉(zhuǎn)出去，有一種互補的關(guān)系在，但現(xiàn)在這個關(guān)系正在減弱——一方面是中國發(fā)展快，另一方面是美國對中國限制，韓國一下子里外不是人。

而根據(jù)觀察者網(wǎng)5月16日報道，韓國企業(yè)數(shù)據(jù)研究機構(gòu)“CEO SCORE”發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，因為韓國芯片這一樣主力產(chǎn)品的出口遇冷，韓國各大企業(yè)的營業(yè)利潤同比都幾乎腰斬——309家企業(yè)的一季度營業(yè)利潤同比少了48.8%。

而比較搞笑的是，韓國原本對華出口的產(chǎn)品中價值高、占比高的還就是芯片和高級化學品之類的東西，換句話說，其實就是美國在芯片等產(chǎn)品上的對華限制，把韓國給逼到了這條死胡同里。

據(jù)統(tǒng)計，去年韓國半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)對華出口的依賴度達到了40%，也就是說如果韓國還繼續(xù)夾在中間的話，下半年經(jīng)濟發(fā)展恐怕也不會好過，至少出口這塊已經(jīng)涼一半了。

老話說得好，遠親不如近鄰啊，何況那還不是親，怎么就不明白呢？

一腳踏過“死亡十字”的韓國人口

經(jīng)濟停滯，樓市臉著地，但是除這些之外，韓國還在經(jīng)受一個大考驗——人口問題。

每日經(jīng)濟新聞2021年12月報道過，韓國在經(jīng)歷了2020年的“死亡十字”，也就是死亡人口高于出生人口之后，又迎來了新的難題：

2021年，韓國人口直接負增長了，5175萬人，同比少了9萬。

搞成這樣的原因很多，什么女性意識覺醒，年輕人壓力太大，結(jié)婚太遲等等，反正就是不生了。有一說一，這也不是韓國一個地方的問題，這是個全球性的問題，目前來說沒有什么特別好的解決方法，而且韓國樓市都這樣了，想靠這玩意刺激生育，希望不大。

以前韓媒提過一個英國教授有一個理論，就是韓國可能會成為地球上第一個消失的國家，按著節(jié)奏，搞不好要成真哦。

而且韓國這人口不僅是負增長有問題，其實分布上也一樣。

上邊提到的5000多萬人里，有一半都在首爾首都圈里。這個由首爾、仁川、京畿道、忠清南道的牙山市和天安市、江原道的春川市組成的城市群，GDP占比超過全國4成，就是韓國整個國家的核心。

圖片來源：知乎

聽起來很帶勁，但這樣一個龐然大物的存在，卻在引發(fā)新的危機，那就是隨著首都圈的人口繼續(xù)膨脹（盡管首爾的人口時隔32年再度跌破千萬了），一些其他地區(qū)的小地方，可能會“消失”，畢竟說到底，首爾首都圈的面積只有韓國的11.8%而已，你懂的。

而過多的人口對于這個區(qū)域又是巨大的負擔，房價居高不下，人均公共資源有限，醫(yī)療、就業(yè)負擔加劇等，其實都在拉低生活品質(zhì)。

總之，韓國的人口已經(jīng)成了這個國家的一個大問題，不僅僅是增長，就連分布上也很離譜，絕不是一朝一夕能解決的。

以上，韓國這個曾經(jīng)的亞洲四小龍之一，正面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，危機四伏，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，被夾在大國博弈間渾身難受，而本能作為經(jīng)濟刺激利器的房地產(chǎn)，卻也因為無視風險的操作，而走起了鋼絲，最后更不要提早就暴露無遺的人口問題。

不把這些問題處理明白，韓國的經(jīng)濟恐怕離倒退就不遠了。

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