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(資料圖)
“200萬的降價(jià)幅度是否合理,降了就真能賣出去嗎?”當(dāng)徐雯把自己的疑問拋給中介的時(shí)候,得到的回答竟然是“我也沒有信心”。
記者丨王寅浩
北京二手房市場(chǎng)的降溫,正在引發(fā)連鎖反應(yīng)。
根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自今年4月起,北京二手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)三個(gè)月下跌,另據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),截至6月底,北京二手房掛牌量已高達(dá)近19萬套。三個(gè)月以來市場(chǎng)的“活躍度不高”,讓買賣雙方之間的“堰塞湖”逐步形成:一方面,部分千萬級(jí)別的房源開始被中介通知“降價(jià)200才有信心賣掉”;另一方面,賣房的不順暢,直接影響到置換的第二步,部分剛改新房項(xiàng)目已經(jīng)開始收到“因賣不掉二手房”為理由退掉的預(yù)定。
盡管目前仍是個(gè)例,但二手房交易不暢帶來的“堰塞湖”仍然成為各大操盤手不得不關(guān)注的重點(diǎn),甚至有項(xiàng)目給出了明確要求,“要了解清楚購房者賣房的品質(zhì),提前做出判斷”。
“中介讓降200萬接受不了”
在被要求從1250萬元降到1050萬元未果后,徐雯感覺自己已經(jīng)被房子掛牌的中介放棄了。
徐雯的房子位于北京市東城區(qū)鼓樓外大街,屬于回遷房小區(qū)里面積比較大、戶型比較好的兩居室,近90平方米的面積,別說是一家三口,帶個(gè)老人住也綽綽有余。
由于緊鄰西城的德勝片區(qū),過去徐雯家的戶型一直是那些在德勝買個(gè)小房子占坑、出區(qū)買個(gè)大點(diǎn)的自住家庭的首選?!拔以谶@住了5、6年了,之前這個(gè)小區(qū)跟我們家同戶型的基本靠搶,現(xiàn)在有三套掛著,裝修標(biāo)準(zhǔn)雖各有不同,但帶看都沒有?!?/p>
徐雯掛牌趕上了本輪北京二手房“小陽春”的尾巴?!?月掛牌的時(shí)候,小區(qū)內(nèi)三套一起掛的,戶型一樣,但我們家樓層最好、裝修最好,還不臨街,當(dāng)時(shí)中介給的正常評(píng)估價(jià)是1150萬元?!庇捎谛祧┦莾赡昵皠倓偦?0多萬元裝修的,考慮到她的接受程度,和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況,中介也同意1250萬元的報(bào)價(jià)。其余兩套同戶型的,一套因著急出售,直接報(bào)價(jià)1099萬元,另外一套則報(bào)價(jià)1170萬元。
“據(jù)我所知,那兩套也都沒成交,直接下架了?!毙祧┥弦淮谓拥街薪榈碾娫?,同樣被要求掛牌價(jià)直接降到1050萬元,否則沒辦法安排帶看。
“我換房是因?yàn)橥ㄇ谟悬c(diǎn)遠(yuǎn),就想平行置換,我知道現(xiàn)在市場(chǎng)不好,但200萬的降價(jià)幅度是否合理,降了就真能賣出去嗎?畢竟我想換的小區(qū)也沒這么大幅度降價(jià)?!碑?dāng)徐雯把自己的疑問拋給中介的時(shí)候,得到的回答竟然是“我也沒有信心”。為此,徐雯與掛牌的中介溝通,把房子下架。
“買賣雙方內(nèi)心的‘堰塞湖’已經(jīng)形成”
對(duì)于徐雯提到的“無厘頭降價(jià)”,房源所在的中介門店卻并不認(rèn)可。
“她的房子2月掛牌的時(shí)候,就比我們測(cè)算的均價(jià)高出100萬元,當(dāng)時(shí)其實(shí)我們提示過比較高,但因?yàn)樗_實(shí)剛裝修了兩年,考慮到使勁說可能產(chǎn)生逆反,加之當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)確實(shí)看上去高歌猛進(jìn),我們就同意高掛。”在門店店長看來,3月后的市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下,三套稀缺房源均未能賣出,除了1099萬元有自己特殊情況外,1150萬元的帶看也并不多,加之裝修成本并不是購房者最看中的,1050萬元的最新報(bào)價(jià)是門店根據(jù)市場(chǎng)、小區(qū)成交均價(jià)給出的建議,如果接受不了,門店也覺得暫時(shí)下架是個(gè)比較好的選擇。
“北京二手房網(wǎng)簽量這兩個(gè)月回到1.2萬套左右水平,這基本是符合預(yù)期的,屬于常態(tài)化水平。”在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來,成交數(shù)據(jù)上其實(shí)并不支撐“堰塞湖”結(jié)論,但掛牌量確實(shí)一路猛增,目前不算上法拍等特殊房源,北京二手房的掛牌量在19萬左右。
但北京鏈家研究院院長高原分析,掛牌量與市場(chǎng)形勢(shì)關(guān)聯(lián)較為復(fù)雜,并非簡單的“房子多了不好賣”或“房子少了不夠賣”的直觀感受。這一指標(biāo)為機(jī)構(gòu)或企業(yè)的單一過程性經(jīng)營指標(biāo),具有較大的供需彈性。從歷史數(shù)據(jù)回顧來看,掛牌量漲落和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)并無顯著關(guān)系。例如2020年2月疫情伊始,市場(chǎng)銷售情況較差的同時(shí),掛牌量水平同樣不高。而2021年上半年市場(chǎng)銷售相對(duì)較好時(shí)期,掛牌量也處于相對(duì)較高水平。
另有業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者,要定義當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)是否形成“堰塞湖”,最簡單的就是看政策力度,如果真的壞到一定程度,那么相應(yīng)的幫扶政策早就出來了,當(dāng)前市場(chǎng)更多是受到情緒、預(yù)期等因素的影響。
一如徐雯房源掛牌門店店長說的那樣:“現(xiàn)在的‘堰塞湖’,更多的是買賣雙方內(nèi)心里的‘堰塞湖’”,“賣的不甘心降價(jià),買的覺得市場(chǎng)還會(huì)降”,疊加支持政策的不充分,對(duì)峙就此形成。
“兩個(gè)退訂都是因?yàn)橘u不掉二手房”
內(nèi)心里的“堰塞湖”是否會(huì)引發(fā)持續(xù)性新房與二手房之間的“惡性”鏈條傳導(dǎo)?
陳霄指出,目前尚需進(jìn)一步觀察,但影響肯定是有的。
“6月底,我們退了兩套預(yù)定的房源,理由都是手里的二手房賣不出去?!倍咽悄愁^部央企石景山剛改項(xiàng)目的操盤手,正常情況下一個(gè)項(xiàng)目有幾套房子退訂是正常的,但因?yàn)槟壳氨本┒址渴袌?chǎng)的狀況,和自己操盤項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主八成來自置換,他和團(tuán)隊(duì)對(duì)這輪退訂是一個(gè)開始,還是偶發(fā),心中沒底。
董佳的擔(dān)憂主要來自這波二手房的成交波浪?!敖衲旮叻迤谠?月,3月開始斷崖式下降,雖然現(xiàn)在的數(shù)據(jù)還不錯(cuò),但二手房不好賣是大家都知道的,二手房如果跌到榮枯線三個(gè)月,新房勢(shì)必受到影響。”作為一個(gè)總價(jià)在800萬-1200萬元區(qū)間的改善型項(xiàng)目,董佳的項(xiàng)目客戶適配集中,置換需求占了絕大部分,拿地又不早不晚,沒有早價(jià)格優(yōu)勢(shì),也沒有晚政策優(yōu)勢(shì),董佳深知自己不是那“能挑客戶”的。
即便如此,“置換房源的品質(zhì)”成了董佳給一線銷售設(shè)定的“必須要了解”的KPI,用他的話說要“及時(shí)了解二手房這個(gè)‘堰塞湖’的動(dòng)態(tài)”?!霸匐y的市場(chǎng)也可以賣房子,但我們是央企,我們等不了,退訂非常麻煩,如果客戶需要置換的房子我們?cè)u(píng)估置換周期在半年以上,那么就建議他再考慮一下?!?/p>
董佳的擔(dān)憂不無道理,新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)本就一體兩面,具備相互傳導(dǎo)的關(guān)系。連續(xù)幾個(gè)月的低位運(yùn)行,巨大的二手房掛牌量如同一個(gè)持續(xù)膨脹的“堰塞湖”,對(duì)尚處于恢復(fù)期的新房市場(chǎng)也帶來沖擊。雖然當(dāng)前還是部分個(gè)案,但市場(chǎng)最怕的就是持續(xù)性。
誰來疏導(dǎo)“堰塞湖”
當(dāng)前北京二手房“堰塞湖”淤積的癥結(jié),有銷售不暢因素,也有供需之間的不平衡因素。
據(jù)麥田統(tǒng)計(jì),在目前北京掛牌房源中,每兩套在售房源,就有一套是房齡超過20年的老房子,且從去年底開始,房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。
陳濤就是那個(gè)賣了“70年代老破小后”,買不到合適的房子的人。
在三次降價(jià)92萬元后,陳濤終于賣掉了自己位于北京市東城區(qū)地壇北里的兩居室,819萬元的成交價(jià),比同小區(qū)上一套成交的同戶型、同面積、同樓層房源,低了31萬元,當(dāng)時(shí)還是2021年的6月。
陳濤是典型的老北京,房子是母親單位分的,作為婚房精裝修后送給了陳濤?!拔覌屢苍谶@個(gè)小區(qū),周邊也有豐富的教育資源,但我們不準(zhǔn)備要孩子,守著個(gè)老破小太難受了?!?由于父母同一單位,在那個(gè)年代,每個(gè)人都可以分一套同戶型房子,陳濤選擇賣掉自己這套一層的兩居室,母親繼續(xù)留在這個(gè)小區(qū)。
二環(huán)邊上、公園對(duì)面,守著醫(yī)院、地鐵、菜市場(chǎng),又花了40多萬元精裝修,更和親人保持了一碗湯的距離,陳濤賣房的事被老鄰居們各種不理解。
面積小、功能不合理、停車不方便、沒有物業(yè)……作為典型的“90后”,陳濤和媳婦起初也想“關(guān)起門來忽略老破小”,但住了幾年后發(fā)現(xiàn)忽略不了?!拔覀兪且粯?,70年代老破小的一樓就不用多說了,這個(gè)小區(qū)還有個(gè)特殊情況,全單元的水閘就在我們家小院,誰家跑水、裝修都得敲門進(jìn)來關(guān)水,什么倒灌、蟑螂就更別提了?!奔由先暌咔椋忾]那段時(shí)間居委會(huì)雖盡職盡責(zé),但也沒法跟住在新小區(qū)的同學(xué)相比,于是賣掉老破小,換個(gè)好物業(yè)的現(xiàn)代化小區(qū),成了陳濤夫妻的執(zhí)念。
“但我們沒想到市場(chǎng)‘掉下來’會(huì)這么快?!痹敬蛩阌辛四繕?biāo)房源后,再賣掉手里這套?!昂脤W(xué)區(qū)、好配套,怎么都好賣”的預(yù)期與5月掛牌以來被市場(chǎng)的“毒打”,讓陳濤慌了?!拔揖拖脍s緊賣了,都沒心思看新房子了,我怕越往后越起不來。”
盡管最終在一次次價(jià)格的讓步后,陳濤成功完成置換第一步,819萬元的價(jià)格卻讓他有點(diǎn)尷尬:原本的計(jì)劃新房1000萬元預(yù)算,賣掉這個(gè)兩邊老人再支援一下,自己的積蓄裝修,現(xiàn)在賣房款與心理價(jià)位差的有點(diǎn)多,是進(jìn)一步“啃老”,還是把置換需求縮水,陳濤還沒想好?!艾F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)看不太明白,就怕賣在低點(diǎn),買在高點(diǎn)?!?/p>
對(duì)于陳濤的這種擔(dān)心,地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為符合絕大部分置換需求消費(fèi)者的心態(tài)?!爱?dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心是大環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng),所以僅僅依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),短期內(nèi)無法取得預(yù)期效果。” 嚴(yán)躍進(jìn)建議,應(yīng)該在“房住不炒”的基礎(chǔ)上,盡快建立起符合地方市場(chǎng)健康運(yùn)行的長效機(jī)制,量大則疏、量小則穩(wěn)。后續(xù)既要在行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見效快的政策,也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動(dòng)的問題。眼前要朝著“盤活二手房、鼓勵(lì)置換新房”的角度進(jìn)行。只有這樣,才能防范市場(chǎng)進(jìn)一步降溫,并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的通暢和健康發(fā)展。
編輯丨汪乃馨
圖片丨北京商報(bào)、視覺中國、壹圖網(wǎng)
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