東吳證券研報(bào)指出，7月27日住建部的適時(shí)發(fā)聲給各地落實(shí)新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整吃下“定心丸”，尤其是四個(gè)一線城市中，北京、廣州、深圳均結(jié)合住建部的表態(tài)及時(shí)跟進(jìn)。這在2017年以來(lái)歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見的。

那么，當(dāng)前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從？東吳證券列出了與之相關(guān)的五個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

以下為其核心觀點(diǎn)：

(相關(guān)資料圖)

自7月政治局會(huì)議定調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”以來(lái)，部委和多地對(duì)于房地產(chǎn)政策的表態(tài)“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。如圖1所示，7月27日住建部的適時(shí)發(fā)聲給各地落實(shí)新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整吃下“定心丸”，尤其是四個(gè)一線城市中，北京、廣州、深圳均結(jié)合住建部的表態(tài)及時(shí)跟進(jìn)。這在2017年以來(lái)歷次地產(chǎn)政策松綁中是十分罕見的。那么，當(dāng)前這輪房地產(chǎn)政策放松究竟何去何從？我們列出了與之相關(guān)的五個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

問(wèn)題一：如何看待這輪地產(chǎn)政策調(diào)整在下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中的作用？

我們?cè)缭?月的報(bào)告中就指出，為應(yīng)對(duì)年中經(jīng)濟(jì)的下行壓力，穩(wěn)地產(chǎn)將成為下半年托經(jīng)濟(jì)的主要抓手。今年以來(lái)我們一直強(qiáng)調(diào)，在中美科技競(jìng)爭(zhēng)從“快戰(zhàn)”轉(zhuǎn)為“慢戰(zhàn)”的背景下，中國(guó)在刺激經(jīng)濟(jì)、財(cái)政可持續(xù)和科技競(jìng)爭(zhēng)上存在著一個(gè)“不可能”三角（圖2），因此短期對(duì)于財(cái)政紀(jì)律的強(qiáng)調(diào)，意味著無(wú)論是中央還是地方都不會(huì)大幅加杠桿。

因此，下半年在政策組合拳上不會(huì)出現(xiàn)所謂的中央政府發(fā)消費(fèi)券或特別國(guó)債，這也意味著全年為確保5%左右目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整在邏輯上是必然的結(jié)果。

問(wèn)題二：房地產(chǎn)政策的定調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變了嗎？

是的，也許還有人質(zhì)疑政治局會(huì)議不提“房住不炒”是權(quán)宜之計(jì)，須要看到，聲明是用“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”替代了“房住不炒”，什么是新形勢(shì)？即“眼下市場(chǎng)低迷，市場(chǎng)上已經(jīng)沒有投機(jī)性炒房者，連剛需都不敢入市”。可見在這一新形勢(shì)下，當(dāng)務(wù)之急是通過(guò)政策調(diào)整讓剛需和改善性需求入市，尤其是一線城市，由于過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策一直存在，這兩大需求遲遲未能釋放。

因此，我們認(rèn)為放松一線城市是這輪地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整的題中之義，這與“房住不炒”并不矛盾，什么時(shí)候剛需和改善性需求都入市了，投機(jī)性炒房客又回來(lái)了，再提“房住不炒”也不遲。

問(wèn)題三：一線城市的政策調(diào)整是“擠牙膏”還是“一步到位”？

我們認(rèn)為“擠牙膏”式的調(diào)整已是緩不濟(jì)急，雖然房地產(chǎn)調(diào)整的事權(quán)在地方，但鑒于住建部已經(jīng)要求“大力支持剛性和改善性住房需求”，如果一線城市僅采取“擠牙膏”式地調(diào)整，很可能會(huì)促使上面出臺(tái)新一輪的指導(dǎo)意見。

當(dāng)然，在“因城施策”下，指望四個(gè)一線城市“一步到位”式地全部放開也是不現(xiàn)實(shí)的。我們認(rèn)為更可能的情況是，為有效釋放剛需和改善性需求，各地在取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整“非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、降低“二套房首付比例”等方面會(huì)選擇性地出臺(tái)一攬子措施，并且很可能與試點(diǎn)“一區(qū)一策”相結(jié)合。

問(wèn)題四：需要擔(dān)心一線城市房?jī)r(jià)再度上漲嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)“買漲不買跌”，既然當(dāng)務(wù)之急是加快剛需和改善性需求的釋放實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，我們認(rèn)為在這一輪房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整中，高層對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲的容忍度是提升的，尤其是前期二手房?jī)r(jià)跌幅較大的一線和熱點(diǎn)二線城市。

如果一線城市房?jī)r(jià)回暖能夠?qū)Υ饲暗兔缘亩€城市和三線城市銷售有示范效應(yīng)，應(yīng)該也是高層樂見其成的。當(dāng)然存在另一種情況，即一旦一二線城市房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致周邊三四線城市的需求向其轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生所謂的虹吸效應(yīng)，我們認(rèn)為這也是在這輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中高層會(huì)密切關(guān)注的。

問(wèn)題五：數(shù)據(jù)越差，政策力度會(huì)越大嗎？

很可能是的。從整體上看，“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”集中表現(xiàn)在地產(chǎn)銷售的量?jī)r(jià)齊跌，這說(shuō)明當(dāng)前地產(chǎn)需求的疲軟要更甚于行業(yè)去杠桿帶來(lái)的供給收縮：下半年以來(lái)，地產(chǎn)需求端延續(xù)低迷，30城口徑商品房成交面積是近五年以來(lái)的最低同期水平，其中二、三線城市拖累較大；而作為經(jīng)濟(jì)信心重要“溫度計(jì)”的房?jī)r(jià)則繼續(xù)邊際轉(zhuǎn)弱，6月70城新房房?jī)r(jià)環(huán)比整體轉(zhuǎn)負(fù)，其中一線城市也降溫至0%。

一線城市無(wú)疑將是本輪地產(chǎn)政策變化的“風(fēng)向標(biāo)”，政策力度排序可能是廣深>北京>上海。我們認(rèn)為本輪政策的改變將會(huì)受到數(shù)據(jù)表現(xiàn)的影響——數(shù)據(jù)越差，力度越大的可能性越高。從地產(chǎn)銷售的量?jī)r(jià)來(lái)看，廣州和深圳的壓力無(wú)疑更大，而如果剔除2022年數(shù)據(jù)的特殊性，上海地產(chǎn)的韌性相對(duì)更高，這可能也是上海市在地產(chǎn)政策上表態(tài)相對(duì)滯后的重要原因。

風(fēng)險(xiǎn)提示：海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經(jīng)濟(jì)提前進(jìn)入顯著衰退，嚴(yán)重拖累我國(guó)出口。地產(chǎn)政策出臺(tái)速度不及預(yù)期。

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