直擊業(yè)績會|龍湖表態(tài)“今年的債務壓力已經(jīng)過去”
2023-08-18 23:35:00    騰訊網(wǎng)

8月18日下午,龍湖集團在線召開了2023年中期業(yè)績會。

這是房企交出的首張期中成績單,也是龍湖管理團隊新班底的第二次亮相,不同于3月首場組合時的謹慎,業(yè)績會上管理層信息釋放的尺度已然打開,這在當下的環(huán)境中顯得尤為難得。

在調(diào)控進入深水區(qū),危機蔓延到整個行業(yè),甚至得到過政策支持的優(yōu)質(zhì)房企也開始出險,龍湖成了艱難下行階段里的堅守者。


(資料圖片僅供參考)

市場好奇,這位三好學生的安全邊際還有多大?

上半年,龍湖實現(xiàn)營收620.44億元,相較去年同期有所下滑,但龍湖的盈利能力依然保持在行業(yè)高位,甚至同比有所上升。期間毛利139億元,毛利率為22.4%,同比上漲1.1個百分點;歸母凈利潤為80.58億元,同比增長7.73%,股東應占核心凈利潤65.9億元,核心權益后利潤率10.6%。

這一情況主要得益于多元航道的協(xié)同。上半年龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務結算毛利率14.3%,由于服務業(yè)務及其他毛利率上升至31.9%,拉高了集團整體毛利水平。

具體到各業(yè)務來看,開發(fā)業(yè)務上半年實現(xiàn)收入498.69億元;運營業(yè)務不含稅租金收入為63.3億元,其中商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%,截至報告期末,龍湖已開業(yè)商場建筑面積為762萬平方米(含車位總建筑面積為980萬平方米),整體出租率為95.4%;冠寓開業(yè)11.9萬間,整體出租率為93.7%,其中開業(yè)六個月及以上的項目出租率為95.9%;服務業(yè)務及其他不含稅收入為58.4億元,截至期末,龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)在管面積為3.5億平方米。

過去半年里,房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2、3月的短暫復蘇后再度低迷,不少房企銷售出現(xiàn)大幅下滑,龍湖的半年銷售額卻同比增長15%至985.2億元,高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠在會上透露了營銷端采取的策略,首先供貨端做了充足準備,上半年龍湖供應貨值2400億元,下半年準備了800億元新供貨源,全年供貨計劃在3200億元,既關注新項目首開去化情況,也要老庫存項目堅決去化,換回現(xiàn)金流,他說“高效換倉會優(yōu)化盤面”。此外,龍湖還在產(chǎn)品力上做了升級換新,加上跨航道協(xié)同,幫助營銷進行去化,集團更在大的節(jié)點,統(tǒng)一安排營銷動作,據(jù)其透露“51期間龍湖成交超過40億元,618營銷超過50億元”。

上半年,龍湖在14城新增20個項目,權益地價180億元,項目平均毛利20.8%,如果加上7、8月份新獲取的地塊,整體新增貨值在600億元左右。

市場分化讓房企的投資策略高度趨同,熱點一二線城市競爭激烈,張旭忠表示,龍湖依然會以銷定投,嚴守投資刻度(毛利率在20%以上,股東凈利率在12%以上),聚焦20個主力城市和14個機會城市。

截至6月底,龍湖集團的土儲合計5489萬平方米,權益面積為3816萬平方米。按區(qū)域來看,環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土儲占比分別為31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

對于《國際金融報》記者提出的下半年市場預判,張旭忠回應稱,隨著多項利好的疊加,相信市場會有一波行情,龍湖會努力抓住窗口期。但其也坦言市場和消費者信心的恢復需要時間,半年計劃有17個項目入市,依然堅持一城一策,一盤一策。

財務方面,上半年龍湖凈負債率(負債凈額除以權益總額)為57.2%,在手現(xiàn)金為724.3億元,現(xiàn)金短債比為1.96,剔除預收款的資產(chǎn)負債率61.9%,創(chuàng)近五年新,綜合借貸總額為2070.9億元,平均借貸成本為年利率4.26%;平均貸款年限為7.19年,進一步拉長。

對于市場關注的融資渠道,首席財務官趙軼表示:“行端是我們?nèi)谫Y的主力,銀行融資占比55%。今年經(jīng)營性物業(yè)貸同比增加100億元達到了401億元,這給我們吃了‘定心丸’。另外的渠道就是境外的銀團貸款,還有中債信用增進公司也是我們有利的支撐和補充。在部分房企發(fā)生爆雷事件的背景下,龍湖有信心通過和監(jiān)管層密切合作,穿越銷售端波動的周期?!?/p>

償債方面,今年7-8月,龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此,2023年境內(nèi)到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。此外,明年1月到期的153億港元銀團貸款龍湖已提前償還72億港元,并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至2026年底,龍湖已無境外到期債券。

趙軼直言今年的債務壓力已經(jīng)完全過去,“我們正在安排提前償還明年到期的債務,在提前償還完銀團貸后,明年有到期債務230億元,其中包括110億元的債券和120億元的開發(fā)貸?!逼溥M一步表示,近來龍湖深化與銀行的經(jīng)營性物業(yè)貸合作,目前已開業(yè)的76個重資產(chǎn)商業(yè)項目有47個做了經(jīng)營性物業(yè)貸,剩余項目加上未來新開業(yè)項目,經(jīng)營性物業(yè)貸額度接近900億元,按照目前的鋪排,龍湖明年的經(jīng)營性物業(yè)貸增加100多億元是沒有問題的,開發(fā)貸下來100多億元也比較簡單,再加上中債信用增進公司的有利補充,此外還有經(jīng)營性現(xiàn)金流回正、高效的回款等多重保障能夠應對危機。

據(jù)其透露,龍湖每隔半年都會做一次壓力測試。公司做了三方面的動作來確保自身安全,一是永遠堅持底線思考,“在底線基礎上去安排一些動作,充分考慮市場波動和風險”。此外,內(nèi)部也有一個高度共識,便是無論如何都要讓龍湖保持優(yōu)秀的債務結構,“在很波動的市場里,優(yōu)秀的債務結構能夠保公司穩(wěn)健”。在龍湖的債務結果中,短債占比必須控制在10%左右,這種審慎的財務結構使得我們能夠輕裝上陣。當然,還要提前去鋪排很多融資資源來應對可能的波動和風險。

他強調(diào),無論市場需要多久恢復,龍湖都做了充分準備,有信心穿越周期。

記者 孫婉秋??

編輯 吳典??????

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