本報記者 方超 張家振 上海報道

在“因城施策”大背景下，諸多三四五線城市樓市正在“等風(fēng)來”。

日前，江蘇省句容市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等十二部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)句容市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），內(nèi)容包括取消公積金異地貸款戶籍限制、降低公積金貸款首付比例等14條措施。這座與南京市聯(lián)系密切的江南小城，正通過真金白銀政策力促住房消費。

(資料圖)

《中國經(jīng)營報》記者注意到，在近期發(fā)布樓市新政的小城中，湖北省潛江市在《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》中提出了“生育二孩家庭購房獎補(bǔ)15平方米/套，生育三孩家庭購房獎補(bǔ)25平方米/套”的政策。

“目前，部分長三角地區(qū)城市的樓市政策效果兌現(xiàn)，還需要一定的窗口期，但從當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，購房者的信心不足，預(yù)期看低，政策的出臺對提振三四五線城市樓市效果還有待觀察?！蹦暇┦幸晃环康禺a(chǎn)行業(yè)第三方研究機(jī)構(gòu)分析師趙濤（化名）在接受記者采訪時表示。

“南京后花園”再出樓市新政

十二部門聯(lián)合印發(fā)14條樓市新政策，讓有“南京后花園”之稱的句容市成為外界關(guān)注焦點。

公開信息顯示，句容市為江蘇省轄縣級市，由鎮(zhèn)江市代管，地處蘇南，東連鎮(zhèn)江，西接南京，是南京東南門戶，南京都市圈成員，素有“南京新東郊、金陵御花園”之美譽(yù)，同時也是長三角地區(qū)一座集港口、工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。

根據(jù)上述《通知》，在加大公積金政策支持力度方面，句容市提高了住房公積金貸款最高額度。其中，職工個人最高貸款額度由30萬元調(diào)整為50萬元，職工家庭最高貸款額度由50萬元調(diào)整為80萬元。

此外，句容市同時亦降低了公積金貸款首付比例，當(dāng)?shù)匾?guī)定繳存職工家庭首次使用公積金進(jìn)行公積金貸款的首付比例調(diào)整為20%，對已結(jié)清首次公積金貸款的繳存職工家庭，第二次申請公積金貸款的首付比例調(diào)整為30%。

“公積金作為長期住房專用儲蓄，使用范圍較為受限，目前僅能專門用于居民住房相關(guān)款項，針對性優(yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對公積金的預(yù)期；同時，公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。

除公積金政策外，《通知》還強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求。其中，個人購買144平方米以下首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的80%給予一次性補(bǔ)貼；購買144平方米（含）以上首套新建商品住房的，按照契稅繳納份額的100%給予一次性補(bǔ)貼。

值得注意的是，上述《通知》強(qiáng)調(diào)“取消二手房80%購房契稅補(bǔ)貼”。對此，句容市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“二手房補(bǔ)貼只有利于業(yè)主，而新房市場則能拉動很多行業(yè)，所以二手房補(bǔ)貼被取消也有這方面的原因。”

對于句容市近日發(fā)布的樓市新政，趙濤分析稱：“句容樓市政策有助于解決目前樓市面臨的一些痛點問題，如新房市場庫存大、商辦去化難等，貼合高層會議對房地產(chǎn)市場的定調(diào)，主要還是希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，這也是句容市自2022年以來第二次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。早在2022年5月4日，句容市相關(guān)部門組織召開房地產(chǎn)良性發(fā)展和健康發(fā)展座談會，并宣布全面取消外地戶籍限購，同時全面執(zhí)行當(dāng)年4月29日開始的“鎮(zhèn)江樓市新政”。

在最受外界關(guān)注的宣布全面取消外地戶籍限購方面，句容市曾在2017年3月出臺相關(guān)文件，要求“非本市戶籍人口在句容市區(qū)（含開發(fā)區(qū)）、寶華鎮(zhèn)購買商品住房的，以家庭為單位，限購1套”。

此后，句容市樓市限購政策升級，在當(dāng)?shù)刭彿啃枰袄U納1年及以上養(yǎng)老保險”參保證明或個稅憑證。而隨著句容市發(fā)布通知宣布停止執(zhí)行上述文件，也意味著執(zhí)行5年的限購政策被正式取消。

扭轉(zhuǎn)交易量下滑局面

多次調(diào)整優(yōu)化樓市政策，也讓句容樓市現(xiàn)狀受到市場廣泛關(guān)注。

句容第一房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，句容市網(wǎng)簽新房3365套（不含安置房），而2022年同期為4156套（含恒大補(bǔ)網(wǎng)簽的937套），2021年上半年則為9056套，新房網(wǎng)簽量下滑趨勢明顯。

記者梳理句容市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報也發(fā)現(xiàn)，2020～2022年，句容市商品房銷售面積分別為213.03萬平方米、222.66萬平方米、195.95萬平方米，商品房銷售金額分別為201.72億元、196.88億元、159.68億元。

熟悉句容樓市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對記者表示，由于靠近南京市的地理優(yōu)勢，疊加南京市在2017年前后出臺限購政策，造成不少外地投資客、南京市上班族等紛紛涌入句容市購房，尤以毗鄰南京仙林的句容市寶華鎮(zhèn)最受購房者追捧。

“寶華在區(qū)位上緊鄰南京市，也有不少在南京市工作的剛需客在寶華購房，再加上當(dāng)時流傳句容市有望并入南京市的說法，所以當(dāng)時市場比較火爆?！壁w濤表示。

記者注意到，今年4月，句容市當(dāng)?shù)孛襟w引用相關(guān)部門數(shù)據(jù)報道稱：“近十年來，句容市的購房群體本地人只占到30%，南京市群體在外地人比例中占到80%?！?/p>

不僅如此，《句容市2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》亦傳遞出當(dāng)年的樓市熱度：“在樓市利好政策的持續(xù)影響下，各大樓盤持續(xù)發(fā)力，全市商品房銷售市場持續(xù)升溫?！?/p>

相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，句容全市商品房銷售面積為461.4萬平方米，同比增長201.4％，快于鎮(zhèn)江市平均增速134.7個百分點；商品房銷售額為336.31億元，同比增長245.1％，快于鎮(zhèn)江市平均增速153.3個百分點。

不過，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整周期，句容樓市熱度亦進(jìn)入下行通道。一位句容寶華鎮(zhèn)地產(chǎn)行業(yè)人士表示，其所在的房地產(chǎn)銷售行業(yè)也受到較大影響，房源成交率降低，“老百姓都是買漲不買跌”。另一位主營句容市鳳凰城商圈的中介人士也向記者表示，鳳凰城項目“以前一個月成交量可達(dá)200多套，現(xiàn)在只有二三十套”。

無獨有偶，近年來，同處南京都市圈內(nèi)的安徽省滁州市來安縣汊河區(qū)域樓市行情亦降溫明顯。汊河與南京市江北新區(qū)相鄰，當(dāng)?shù)貥鞘性谇靶┠暌草^為火熱，涌入了不少投資客，近年來則降溫明顯。

“此前，南京都市圈周邊樓市火熱主要還是受規(guī)劃落地的影響，當(dāng)時也時值市場高位運行階段，加上南京市限購，所以涌入了不少投資客?！壁w濤同時認(rèn)為，“彼時，進(jìn)駐南京都市圈周邊樓市的主要以快周轉(zhuǎn)為特色的民企為主，現(xiàn)在來看面臨著‘保交付’問題，樓市關(guān)注度持續(xù)走低。”

補(bǔ)貼政策提振樓市消費

除句容市之外，亦有多座三四五線城市近期進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化了樓市政策。

最典型的案例莫過于湖北小城潛江市。8月15日，潛江市商務(wù)局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)潛江市促進(jìn)消費恢復(fù)和擴(kuò)大的若干措施的通知》，為支持住房消費，延續(xù)《潛江市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》政策，出臺鼓勵生育政策，生育二孩家庭購房獎補(bǔ)15平方米/套，生育三孩家庭購房獎補(bǔ)25平方米/套；符合條件配租公租房、保租房時，在戶型選擇、輪候排序、房源調(diào)換等方面給予優(yōu)先配租。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年7月以來，多座城市陸續(xù)調(diào)整優(yōu)化了樓市政策，其中尤以購房補(bǔ)貼關(guān)注度最高。

例如，無錫市委人才辦近日發(fā)布消息稱，無錫市市區(qū)高層次人才購房補(bǔ)貼申請工作于8月8日啟動，并將于8月底截止。在補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面，A1類人才500萬元，A2類人才300萬元，A3類人才200萬元。

8月4日，南京市亦發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知，第一條便是“對購買新建商品住房的實施補(bǔ)貼”。其中，鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際經(jīng)評估后對購買新建商品住房的實施補(bǔ)貼，切實減輕剛性和改善性購房負(fù)擔(dān)。

“今年上半年，全國各地已有超百省市（縣）優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，隨著二季度市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)”。中指研究院分析認(rèn)為，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，“托底”政策或?qū)⒓涌炻涞亍?/p>

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