經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平近日在接受訪問時(shí)表示，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已落幕，未來將進(jìn)入二手房時(shí)代，70%的城市或面臨著房子過剩。當(dāng)前最重要的是穩(wěn)樓市，放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等各種限制性措施。任澤平表示，“我認(rèn)為，現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上，現(xiàn)在都降到了3點(diǎn)幾了，利率差20%-30%，那對(duì)普通家庭的影響是巨大的?！?/p>

“在經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤(rùn)、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點(diǎn)涸澤而漁了?！比螡善胶粲?，現(xiàn)在大家要共渡難關(guān)，銀行要適度地讓利加快下調(diào)存量房貸利率。老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤(rùn)的銀行還不采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)讓利于民，這不合適。而且央行又再次提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

同時(shí)，任澤平還說到，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)銷售的下滑是大勢(shì)所趨，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，大力刺激樓市有可能導(dǎo)致硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，目前更重要的是穩(wěn)樓市。

【資料圖】

首先，房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)過去，大開發(fā)時(shí)代落幕，正在步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

為什么這么說呢？一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，過去40多年中國(guó)城鎮(zhèn)化率從18%增長(zhǎng)了超過47個(gè)百分點(diǎn)，2022年的最新數(shù)據(jù)是65.2%，這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國(guó)際公認(rèn)的30%-70%城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的上限。

二是人均住房面積接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，住房供給逐漸平衡。過去40多年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8平增長(zhǎng)到35平，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3000多萬(wàn)套增長(zhǎng)到3.6億套，套戶比也已經(jīng)超過1，也就是說中國(guó)住房供給總體達(dá)到平衡。

三是人口總量達(dá)峰，已經(jīng)開始負(fù)增長(zhǎng)；置業(yè)人群早在2013年左右就見頂回落。以上提到的，都不支持房地產(chǎn)大發(fā)展。

其次，從政策這個(gè)角度分析，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策從2016年底中央提出“房住不炒”，就奠定了基調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，直到2020年前后“三道紅線”出臺(tái)，疊加人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期改變。政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)要求是三穩(wěn)——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)樓市才是正道。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，有觀點(diǎn)認(rèn)為為了扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，需要重啟刺激地產(chǎn)，這個(gè)思路是危險(xiǎn)的。

事實(shí)上，隨著住房飽和、三四線城市過剩、城鎮(zhèn)化接近尾聲以及人口老齡化少子化到來等原因，房地產(chǎn)已經(jīng)無(wú)力承擔(dān)維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的使命，如果大幅刺激，居民加杠桿，金融加杠桿，房?jī)r(jià)再大漲，一定是飲鴆止渴，醞釀更大風(fēng)險(xiǎn)，包括金融風(fēng)險(xiǎn)，房子過剩風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本，扼殺年輕人希望，導(dǎo)致居民收入差距拉大。

冰凍三尺非一日之寒。我們銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口的30%多信貸都投放到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)的基建、玻璃、水泥、制造業(yè)相關(guān)投資，貢獻(xiàn)了中國(guó)就業(yè)幾千萬(wàn)人。所以，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有個(gè)過程，也不宜急于求成，有一個(gè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的過程。

所以，未來需要穩(wěn)樓市，放松各種限制性措施，防止硬著陸，但是不能再大幅刺激地產(chǎn)，國(guó)家下定決心“房住不炒”，當(dāng)然這需要付出一定代價(jià)，比如經(jīng)濟(jì)增速的適度放緩和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一定時(shí)期陣痛，但是大方向沒問題，老成謀國(guó)是用市場(chǎng)化方式促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，以時(shí)間換空間。

在談到關(guān)于存量房貸的問題時(shí)，他認(rèn)為現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上，現(xiàn)在都降到了3點(diǎn)幾了，利率差20%-30%，那對(duì)普通家庭的影響是巨大的。

比如我一個(gè)月原來還5000塊錢的房貸，如果說存量房貸利率調(diào)整，現(xiàn)在可能一個(gè)月還3000多就行了，那你想對(duì)于一個(gè)普通家庭的影響有多大。

所以，我覺得這個(gè)時(shí)候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟(jì)壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤(rùn)、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點(diǎn)涸澤而漁了。

這個(gè)時(shí)候就要共渡難關(guān)。老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤(rùn)的銀行還不采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)讓利于民，這不合適。而且央行又再次提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

今年上半年我們出現(xiàn)了大面積的提前還貸潮，這里大家會(huì)很奇怪說老百姓不是沒錢嘛，那怎么還會(huì)提前還貸呢？這是誤解。

完全是因?yàn)樵瓉淼姆抠J利率太高，所以大家基本都是提前還老的房貸，還舊貸款再借新貸款。這么一折騰，銀行也麻煩，老百姓又增加了很多成本，因?yàn)橹虚g要資金周轉(zhuǎn)。

所以，這個(gè)時(shí)候銀行就不如直接降低存量房貸利率。當(dāng)然，這時(shí)我們也可以通過貨幣政策的降息降準(zhǔn)來降低銀行的負(fù)債成本。銀行的資金成本下降它也愿意，這個(gè)時(shí)候國(guó)家也得給它提要求，就可以降低我們居民的房貸利率，如此老百姓肯定拍手稱快。

現(xiàn)在需要共克時(shí)艱。好消息就是我們正在往下調(diào)存量房貸利率這個(gè)方向推動(dòng)，但是力度和節(jié)奏需要加快。

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