作者：余飛

(資料圖片僅供參考)

01

碧桂園官宣

最近，房地產(chǎn)所有的焦點(diǎn)，都落在了碧桂園身上。誰(shuí)讓它是恒大倒下之后的宇宙第一大房企呢。

之前關(guān)于碧桂園暴雷的小作文，滿天飛。但是，需要澄清一點(diǎn)的是，截止到目前，碧桂園仍沒(méi)有暴雷，也即仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性違約。

8月8日，碧桂園正面回應(yīng)，有兩筆美元債票息2256萬(wàn)美元（約合人民幣1.6億元）沒(méi)有支付，主要是公司賬面上可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。

不過(guò)，這兩筆美元債都有30天的支付寬限期，在寬限期內(nèi)，如果支付，就不算違約。如果寬限期內(nèi)沒(méi)有支付，才算真正的違約和暴雷。

當(dāng)然，雖然有30天寬限期，但是碧桂園的確走到看暴雷的邊緣，很有可能走上恒大的老路。

8月10日晚，碧桂園發(fā)布公告，正式官宣：

根據(jù)其初步評(píng)估，今年上半年，碧桂園預(yù)計(jì)凈虧損為約450億元至550億元。

半年虧損450億至550億，這是難以想象的，相當(dāng)于一天虧損3億左右。而去年同期，碧桂園還盈利19.1億元。

如果把時(shí)間再往前推，2019年、2020年和2021年三年，碧桂園的凈利潤(rùn)還分別高達(dá)612億、541億和410億，是行業(yè)內(nèi)最賺錢(qián)的房企之一。

轉(zhuǎn)變太過(guò)，一年時(shí)間，滄海桑田。碧桂園在公告中，也直接說(shuō)明了虧損的原因：

自2021年以來(lái)，行業(yè)步入了前所未有的困難時(shí)期，多重不利因素疊加，導(dǎo)致行業(yè)銷(xiāo)售和公開(kāi)市場(chǎng)融資面臨嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。2023年1–7月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額 人民幣1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額人民幣121億元，連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

02

什么拖垮了碧桂園

是什么拖垮了碧桂園？

現(xiàn)在討論這個(gè)問(wèn)題，似乎意義不大，但不妨一看。

碧桂園自己說(shuō)，是市場(chǎng)行情困難，房子賣(mài)不出去，銷(xiāo)售額極速下降。這的確是原因之一，在各種融資渠道收緊的背景下，銷(xiāo)售回款是房企僅有的擴(kuò)大現(xiàn)金流的渠道。

市場(chǎng)還有一種聲音。比如深圳地產(chǎn)大咖朱文策表示，是保交樓壓力拖垮了碧桂園。

自去年樓市風(fēng)波以來(lái)，保交樓便成了一項(xiàng)政治任務(wù)，在高層召開(kāi)的關(guān)于房地產(chǎn)的每一場(chǎng)會(huì)議中，這個(gè)話題都繞不開(kāi)。

碧桂園去年交付了70萬(wàn)套，是排在第二第三名恒大、萬(wàn)科的2倍多。占交付數(shù)量前50房企的17.5%。

今年上半年，碧桂園交付了27.8萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全年交付70萬(wàn)套。

保交樓，是天經(jīng)地義的，老百姓出錢(qián)買(mǎi)房，最終收房，自然之理也。但是，在所有房企都現(xiàn)金流緊張的背景下，加快保教樓的任務(wù)，消耗了很多房企的現(xiàn)金流。

在過(guò)去正常的周期中，各項(xiàng)融資渠道都打開(kāi)的背景下，強(qiáng)調(diào)保交樓沒(méi)問(wèn)題，現(xiàn)在的周期中，則成為了壓垮房企的最后一根稻草。

我同意這個(gè)觀點(diǎn)，這相當(dāng)于叫一個(gè)病殃殃的人參加百米競(jìng)賽，不斷催促人家跑快點(diǎn)，最后絆倒摔跤躺進(jìn)ICU，不可避免。

但是，這都不是房企暴雷的根本。

就好比一個(gè)人，市場(chǎng)好的時(shí)候多賺點(diǎn)，市場(chǎng)不好的時(shí)候，少賺點(diǎn)。如果市場(chǎng)環(huán)境不好，立刻就倒下，那只能是自身有問(wèn)題。

政府站在購(gòu)房者角度強(qiáng)調(diào)保交樓，沒(méi)有任何問(wèn)題，房企作為銷(xiāo)售方，完成保交樓也是天經(jīng)地義。

房企在保交樓的過(guò)程中倒下，根本原因是過(guò)去擴(kuò)張?zhí)^(guò)，舉債太過(guò)，躺在債務(wù)中瘋狂快周轉(zhuǎn)，日子過(guò)得太舒坦，導(dǎo)致債務(wù)累累。

但現(xiàn)在事情已經(jīng)發(fā)生，再說(shuō)過(guò)去，已經(jīng)沒(méi)有了意義。

當(dāng)下是要不要救，救不救得起來(lái)的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題的歸根結(jié)底，是碧桂園能不能倒下。

03

碧桂園能不能倒下

靠碧桂園自己，完全救不了自己。

第一，表面上看，碧桂園仍沒(méi)有到山窮水盡的地步，實(shí)際上資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

從2022年的財(cái)報(bào)來(lái)看，碧桂園的總資產(chǎn)有1.74萬(wàn)億。

同期的總負(fù)債，1.43萬(wàn)億。

還沒(méi)有到資不抵債的地步。

但是，資產(chǎn)是浮動(dòng)的，而債務(wù)則是恒定的，而且債務(wù)會(huì)隨著時(shí)間推移利息增加而增加。

資產(chǎn)值不值錢(qián)，和企業(yè)本身的狀況有直接關(guān)系。

你好的時(shí)候，資產(chǎn)1.74萬(wàn)億就是1.74萬(wàn)億，不好的時(shí)候，1.74萬(wàn)億則要大打折扣。因?yàn)槿绻阆雽①Y產(chǎn)變現(xiàn)，必須折價(jià)才會(huì)有人接盤(pán)。

更何況，碧桂園的資產(chǎn)，大多都在行情慘淡的三四線城市。

碧桂園2022年財(cái)報(bào)顯示，其權(quán)益合同銷(xiāo)售金額，60%由三四線城市貢獻(xiàn)。

來(lái)源：碧桂園2022年財(cái)報(bào)

同時(shí)，碧桂園在最新的報(bào)告中表示，凈資產(chǎn)充足、土儲(chǔ)充裕，截至2022年年底，凈資產(chǎn)約3096億元，總權(quán)益可售資源約12083億元。

但這些土地儲(chǔ)備，同樣大部分都在低能級(jí)城市中。

這些資產(chǎn)即便想賣(mài)出套現(xiàn)，也非賤賣(mài)不可，而且當(dāng)下的環(huán)境，賤賣(mài)不一定有人接盤(pán)。

所以，表面上看碧桂園仍沒(méi)有資不抵債，但實(shí)際上，資產(chǎn)已經(jīng)大打折扣。

第二，后面的銷(xiāo)售會(huì)更難，房子更難賣(mài)出去。

這個(gè)論斷，一方面是市場(chǎng)決定的。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，都在降低負(fù)債表，由于收入和就業(yè)不穩(wěn)定，買(mǎi)不起房的人越來(lái)越多。房子越來(lái)越難賣(mài)。

另一方面，碧桂園已經(jīng)身陷險(xiǎn)境，對(duì)于一個(gè)處在危險(xiǎn)中的房企，還有多少人敢買(mǎi)。即便是大降價(jià)，大家也都會(huì)謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

僅此兩條，碧桂園就很難完成自救。

想要救碧桂園，必須官方出手才行。

8月11日，濟(jì)南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下的經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)發(fā)布一篇《對(duì)碧桂園，該拉還得拉一把》文章，看來(lái)主流媒體也在呼吁。

作為一個(gè)具備獨(dú)立之精神、自由之思想的個(gè)體，我的觀點(diǎn)是，的確該拉扯碧桂園一把。

第一，現(xiàn)在救碧桂園，不是救碧桂園這家企業(yè)，而是就身系碧桂園的數(shù)萬(wàn)家企業(yè)、數(shù)十萬(wàn)員工與家庭、還有大一堆買(mǎi)了碧桂園房子的家庭。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園地產(chǎn)員工總?cè)藬?shù)69932人，碧桂園服務(wù)員工人數(shù)227759人，其員工總數(shù)接近30萬(wàn)人，是員工最多的地產(chǎn)公司。

碧桂園一旦倒下，這些人中絕大部分將失業(yè)，不但帶動(dòng)不了就業(yè)，還會(huì)給社會(huì)帶來(lái)較大的失業(yè)率。

同時(shí)，碧桂園地產(chǎn)的合作供應(yīng)商總數(shù)33207家，影響了3.3萬(wàn)家上下游企業(yè)。碧桂園一旦倒下，這些企業(yè)中有多少會(huì)跟著一起倒下？

同時(shí)，還有一大批買(mǎi)了碧桂園房子還沒(méi)收房的家庭，也會(huì)跟著一起倒霉。

第二，碧桂園倒下，對(duì)所有在努力保交付、努力維護(hù)運(yùn)行穩(wěn)定、維護(hù)投資人債權(quán)人利益的企業(yè)而言，不僅膽寒，更是心寒。

第三，作為民營(yíng)房企龍頭的碧桂園一旦倒下，其產(chǎn)生的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)無(wú)法估量。不僅會(huì)將最近一段時(shí)間出臺(tái)的各種政策利好完全對(duì)沖，還會(huì)加大市場(chǎng)的蕭瑟程度。

試問(wèn)，碧桂園都倒了，還有誰(shuí)家的房子，能夠安心購(gòu)買(mǎi)？龍湖嗎，萬(wàn)科嗎，誰(shuí)知道他們又會(huì)發(fā)生什么？就像誰(shuí)曾料想到碧桂園會(huì)發(fā)生現(xiàn)在的情況一樣。

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