閩系“帶頭大哥”如今也欠債。

作者 | 蒲肅

【資料圖】

來源 | 債市觀察

曾經率先從福建走向全國的閩系房企世茂集團，自去年美元債違約以來，就一直在試圖展期緩解壓力，但部分債務仍無法化解，其中信托融資就是難解的問題之一。

2月6日，上海陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司公告稱，控股子公司陸家嘴國際信托在與世茂集團（00813.HK）旗下南京世榮置業(yè)有限公司的債券糾紛案中勝訴。

據(jù)法院判決計算，南京世榮置業(yè)有限公司（簡稱“南京世榮”）需償付18.306億元信托融資本金，以及違約金6262.4萬、利息558.54萬元、保險費損失66.49萬元、律師費損失73.53萬元。

以上合計，南京世榮供需償付的總額約為19億元，同時還與其他相關被告一起承擔案件受理費約955萬元。

此外，上海世茂建設有限公司對南京世榮的債務承擔連帶保證責任，有權在其清償?shù)姆秶鷥认虮桓婺暇┦罉s置業(yè)有限公司追償。

18億信托違約源于私募債融資

據(jù)了解，陸家嘴國際信托（簡稱“陸家嘴信托”）在2020年12月設立“陸家嘴信托-佳合73號集合資金信托計劃”，信托資金用于認購南京世榮發(fā)行的“南京世榮置業(yè)有限公司2020年私募債券1號”。

信托計劃成立后，陸家嘴信托按照約定發(fā)放了債券本金，但南京世榮卻在債券到期后無法按期足額支付債券本息。

不過，陸家嘴信托隨后轉讓了這筆債權給信托業(yè)保障基金公司，后者委托陸家嘴信托管理和處置這筆債權。

來源：企業(yè)公告

上述債券到期后，陸家嘴信托去年一口氣起訴了世茂旗下5家公司，包括南京世榮置業(yè)有限公司、南京世茂房地產開發(fā)有限公司、蕪湖世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、南京世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司、上海世茂建設有限公司（合稱“被告方”）。

在依法判決南京世榮償付本金以及相應費用后，法院同步宣告，若南京世榮未履行相應義務，將通過拍賣、變賣等形式處置共同被告蕪湖世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司旗下兩處抵押項目，陸家嘴信托對所得款有優(yōu)先受償權。

除了陸家嘴信托，向南京世榮投資的還有華鑫國際信托有限公司（簡稱“華鑫信托”）。

2021年2月，華鑫信托設立了“鑫盛20號南京世榮置業(yè)有限公司集合資金信托計劃”，產品設立規(guī)模13億元，稅前年收益率分為300萬以下7%、300-800萬7.1%、800萬以上7.2% 。

企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，南京世榮共有四筆信托融資，除了上述信托產品外，公司還向西部信托有限公司和五礦國際信托有限公司金進行信托融資。

此外，南京世榮還曾多次以購房尾款為抵押，以應收賬款的形式進行過融資。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水分析認為，隨著行業(yè)周期下行，房企信托違約的新聞時有發(fā)生，機構投資更為審慎，導致整體投資規(guī)模大減，特別是下半年以來，單月融資未能突破百億，均值僅為55.3億元，是上半年月均值的50.5%，勢頭不佳。

“雖然此前推出的‘金融16條’中提到鼓勵存量信托貸款展期，同時保持信托等資管產品融資穩(wěn)定，用以緩解債務人償債壓力，但債權人在存量資金尚未收回的情況下，繼續(xù)新增投資的意愿較低?！眲⑺治鲋赋觥?/strong>

世茂的“南京情結”

近年來，由于世茂整體債務壓力不斷增加，一些南京的優(yōu)質項目也被出售股權，用以轉移債務壓力、回籠資金。

去年10月，世茂集團就宣布，以總代價為17.5億元出售南京市棲霞區(qū)某綜合體項目45%股權，并轉讓銷售債權，買方為中國信達與五礦信托。

來源：企業(yè)官網

但在之前，世茂在南京房地產市場一度作為一線開發(fā)商存在。早在2016年，世茂就以總價88億元（溢價47億，溢價率達114.6%）擊敗龍湖、旭輝、富力等房企，一舉成為南京總價“地王”。但由于資金壓力較大，世茂隨后便轉讓了43%的項目權益。

而本次出現(xiàn)信托違約的南京世榮，旗下項目為南京·世茂璀璨江山，所處位置也曾是當年土拍市場上的“熱點地塊”。

2017年，經過301輪競拍，世茂以49.8億元最高限價、配建3萬平米保障房的代價拿下南京2017G24地塊，也就是現(xiàn)在的南京·世茂璀璨江山，當時樓面價1.98萬元/平方米。

據(jù)華鑫信托產品信息顯示，世茂璀璨江山為世茂在南京首個現(xiàn)房精裝交付產品，位于南京市浦口區(qū)核心區(qū)域五橋板塊，當年預計可實現(xiàn)銷售收入約83.77億元，同時保證人上海世茂建設有限公司整體銷售收入也是還款來源之一，“還款來源充足”。

上述信息還顯示，世茂預計該項目總投資77.34億元，自有資金已投入43億。從本次違約事件來看，世茂璀璨江山的還款來源似乎不是很“充足”。

華鑫信托在產品信息表示，世茂將以江蘇昆山世茂蝶湖灣項目465套商業(yè)、4套住宅為4億元融資抵押；上海世茂房地產有限公司以浦城小區(qū)17套住宅、世茂濱江花園700個車位為1.84億元融資抵押。

世茂多筆債務展期，銷售解困仍是難題

作為南京世榮的集團公司，世茂集團目前正在和多方債權人協(xié)商展期，緩解償債壓力。

目前，世茂集團旗下發(fā)債主體上海世茂建設有限公司目前存續(xù)債券8只，債券總額約131.17億元。

由于資金壓力較大，世茂建設已經將多筆債券進行展期處置，如“20世茂06”、“19世茂04”利息展期一年，推遲到2023年8月27日和11月13日支付；“15世茂02 ”和“19世茂01”本金兌付統(tǒng)一展期2年至2024年，展期期間利息隨本金同時兌付。這四筆債券本金合計52.34億元。

2021年，世茂建設歸母凈利潤虧損75.81億元，為近五年來首次虧損。

來源：企業(yè)預警通

此外，去年1月，世茂集團還將兩筆ABS債券（“平裕5優(yōu)”和“鑫荃1優(yōu)”）展期一年兌付，合計11.65億元。

而世茂的A股上市公司世茂股份（600823.SH）則在去年曝出美元債違約后，積極推進境內外債務重組，其中5筆公司已經獲得債權人同意，整體展期四年至2026年12月。

債務壓力來自于銷售困境，2022年全年，世茂兩家上市公司總計銷售額還不到1000億元。其中世茂集團銷售額865.2億元，2021年為2691.1億元，同比下降67.85%；而世茂股份全年銷售額約92億元，同比下降 68%，完成年度簽約目標的70%。

目前，世茂集團尚未出具2022年季度財報，而世茂股份第三季度財報則顯示，世茂股份持有貨幣資金45.27億元，較上期期末減少49.08%，而短期借款及一年內到期的非流動負債已達到200.1億元。

你覺得世茂能完成債務重組、緩解債務壓力嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。

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