《投資時(shí)報(bào)》研究員卓瑪

近日，房地產(chǎn)企業(yè)金輝控股（集團(tuán)）有限公司（下稱金輝控股，09993.HK）發(fā)布了截至2022年12月31日止的2022年全年業(yè)績(jī)公告。公告顯示，公司業(yè)績(jī)情況并不樂觀。

2022年，金輝控股實(shí)現(xiàn)收入353.18億元（人民幣，下同），同比減少11.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.83億元，同比減少43.6%；母公司擁有人應(yīng)占溢利為17.05億元，同比減少47.9%，營(yíng)收和利潤(rùn)同比雙雙下滑。

(資料圖)

對(duì)于公司2022年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，金輝控股并未在財(cái)報(bào)中就營(yíng)收和利潤(rùn)下滑給出直接原因，而是強(qiáng)調(diào)了外部環(huán)境對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響。

該公司稱，2022年，受多地疫情反復(fù)和住房需求減弱等多種因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行低落，整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。同時(shí)，金輝控股表示，盡管2022年初以來調(diào)控政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)處于深度調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

截至4月21日收盤，金輝控股報(bào)收于4.08港元/股，當(dāng)前總市值為165.05億港元?！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員曾就公司近期業(yè)績(jī)表現(xiàn)等問題電郵溝通提綱至金輝控股，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

金輝控股上市以來的股價(jià)走勢(shì)（港元）

數(shù)據(jù)來源：Wind

各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入全線下滑

財(cái)報(bào)顯示，金輝控股2022年實(shí)現(xiàn)收入353.18億元，同比減少11.8%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)51.79億元，同比下降33.2%；毛利率為14.7%，較上年下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。

利潤(rùn)方面，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.83億元，同比減少43.6%；母公司擁有人應(yīng)占溢利為17.05億元，同比減少47.9%，營(yíng)收和利潤(rùn)同比雙雙下滑。

對(duì)于公司2022年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，金輝控股并未在財(cái)報(bào)中給出直接原因。不過從業(yè)務(wù)上看，該公司2022年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入全線同比下滑，對(duì)公司收入造成了不利影響。

金輝控股的收入來源于物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)租賃和管理咨詢服務(wù)三大部分。

其中，物業(yè)開發(fā)及銷售是金輝控股的絕對(duì)主要收入來源，全年實(shí)現(xiàn)收入349.07億元，占公司全年總收入的98.8%，但這部分收入較上年的395.22億元同比減少11.7%，該公司稱這主要由于公司已交付總建筑面積減少所致。

此外，金輝控股物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和管理咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)2022年分別實(shí)現(xiàn)收入3.90億元和0.21億元，盡管這兩部分收入僅分別占公司全年總收入的1.1%和0.1%，均占比較小，但這兩部分業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入仍較上年同期分別減少1.7%和80.5%。而對(duì)于公司管理咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)全年收入同比銳降超八成，金輝控股將之歸結(jié)為公司提供管理咨詢服務(wù)的合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模有所縮少。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，金輝控股在將收入降低歸結(jié)為開發(fā)項(xiàng)目及交付面積減少的同時(shí)，并未在2022年報(bào)中如其他地產(chǎn)企業(yè)一樣公布全年銷售業(yè)績(jī)情況，而該公司上一次發(fā)布營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)還是在2022年9月，此后至今，該公司都均未像以前一樣按月發(fā)布銷售數(shù)據(jù)。

也就是說，金輝控股已超過半年未發(fā)布具體的銷售數(shù)據(jù)。

據(jù)金輝控股2022年9月發(fā)布的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，該公司前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約353.6億元，累計(jì)合約銷售面積約為237.1萬(wàn)平方米，合約平均售價(jià)約為14900元/平方米，分別較上年同期減少51.8%、45.4%和11.8%。

不過據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，金輝集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額401.8億元，金額較2021年的947.2億元下跌57.58%，在納入統(tǒng)計(jì)的200家房地產(chǎn)企業(yè)中排名第49位；全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額320.1億元，同樣較2021年的664.5億元縮水過半，降幅為51.9%，排名第43位。

到了今年，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，金輝控股一季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額52億元，排名第69位，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額36.7億元，排名第63位，均較上年明顯后退，這也意味著該公司今年的收入和利潤(rùn)或?qū)⑦M(jìn)一步減少。

金輝控股2022年各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入均較上年有所下降

數(shù)據(jù)來源：公司2022年業(yè)績(jī)公告

遭下調(diào)評(píng)級(jí)

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，截至2022年末，金輝控股的債務(wù)余額為378.16億元，較上年同期的527.94億元下降28.4%；加權(quán)平均債務(wù)成本為6.22%，下降0.36個(gè)百分點(diǎn)。

三道紅線方面，截至2022年末，金輝控股凈負(fù)債率為71.7%，現(xiàn)金短債比為1.0，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.2%，為“綠檔”企業(yè)，但該公司上年末的現(xiàn)金短債比為1.2，今年有所惡化。

截至2022年末，金輝控股持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物44.1億元，較上年同期的112.2億元銳減60.7%，擁有受限資金78.99億元，較上年的76.57億元增長(zhǎng)3.16%。

截至期末，金輝控股持有26項(xiàng)投資物業(yè)，總建筑面積約為186.488萬(wàn)平方米，并持有一處持作未來開發(fā)的投資物業(yè)，估計(jì)總建筑面積為6.953萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目計(jì)劃總建筑面積為1610.40萬(wàn)平方米，較上年同期同比減少約18.3%，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積及應(yīng)占總建筑面積分別約為2595.21萬(wàn)平方米和2066.68萬(wàn)平方米。

值得注意的是，除了業(yè)績(jī)不佳，金輝控股來自評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)也在下降。

今年2月15日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布公告稱，應(yīng)金輝控股要求，撤銷了該公司的“B+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，撤銷前評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”。標(biāo)普同時(shí)也撤銷了該公司發(fā)行高級(jí)無抵押票據(jù)的“B”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)。

而在稍早前的2月10日，另一家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將金輝控股的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B2”下調(diào)至“B3”，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”。而穆迪的B級(jí)評(píng)級(jí)，主要是代表評(píng)級(jí)對(duì)象在還本付息及遵守契約等方面的表現(xiàn)并不可靠，不適合作為投資對(duì)象。

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