易居研究院:20城首付比例統(tǒng)計(jì)出爐,降首付或比降房貸更有效
2023-07-10 09:26:04    騰訊網(wǎng)

金融界7月10日消息 易居研究院最新報(bào)告顯示,購房首付比例是直接影響購房成本的關(guān)鍵變量,甚至比房貸利率本身影響要大。在當(dāng)前購房者入市意愿偏弱的情況下,降低購房首付比例或降低購房首付壓力更是非常重要的內(nèi)容。至少從一些購房者的反饋情況或呼聲看,首付比例下調(diào)或壓力下降,那么購房意愿就會(huì)明顯增強(qiáng),進(jìn)而也利好市場交易行情的提振。

報(bào)告對全國重點(diǎn)城市首套房和二套房首付比例情況進(jìn)行分析,同時(shí)分析了目前市場上已經(jīng)推進(jìn)的政策、各類違規(guī)操作和有爭議的操作,以更好理解購房首付方面的重要問題。


(相關(guān)資料圖)

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重點(diǎn)城市首付比例情況

1、首套房

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算,全國20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看,此類城市首付比例主要分為三檔,即35%、30%和20%??傮w上城市能級越高,首付比例越高;城市能級越低,首付比例越低。當(dāng)然觀察20個(gè)城市的情況,可以看出,兩成首付總體占了大多數(shù)。這也意味著各地基于樓市提振需要,普遍把首套房首付比例降至了最低水平。具體城市看,北京和上海的首付比例是最高的,為35%。包括廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說,一些弱二線城市和絕大多數(shù)三四線城市,都已經(jīng)執(zhí)行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等,首付比例均為20%,這和此類城市持續(xù)降低入市門檻、降低購房成本等有直接關(guān)聯(lián)。

2、二套房

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算,全國20個(gè)重點(diǎn)城市二套房首付比例平均值為42%。從20個(gè)城市的具體情況看,二套房首付比例有四檔標(biāo)準(zhǔn),即80%、70%、40%和30%。這也說明二套房首付比例的規(guī)定更加豐富和多元化??傮w上其和首套房的邏輯類似,即城市能級越高,首付比例越高;而城市能級越低,首付比例則越低。具體來看,包括哈爾濱、長春、太原等二線城市,其二套房的首付比例也比較低,即均為30%的水平。

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各地降低首付壓力的政策

本部分總結(jié)了目前全國各地降低首付比例或首付壓力的幾類政策,主要包括:降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)政金融政策支持等。而通過降低房價(jià)來側(cè)面降低首付壓力的操作在此不做分析。

1、降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格意義上說,首套房資格需要滿足“三無條件”,即無購房記錄、無房貸記錄、無房產(chǎn)持有。當(dāng)然若單純按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,那么首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)非常高,進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致很多購房者無法享受首套房的低首付標(biāo)準(zhǔn)。所以這兩年各地普遍都有降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的操作,主要是從房產(chǎn)情況和貸款情況兩個(gè)角度進(jìn)行。

1)房產(chǎn)情況。包括:只查市區(qū)而不查郊區(qū)住房情況;只查限購區(qū)而不查非限購區(qū)的住房情況;只查住宅而不查商住兩用房的情況;只查本地而不查外地住房情況;允許將“兩套打通戶型”認(rèn)定為一套住房;只查商品住宅而不查小產(chǎn)權(quán)房、安置房和農(nóng)房的情況;離婚后不再追溯原家庭的房屋套數(shù);不追溯住房持有情況或出售情況;首套房戶型較小時(shí)第二套房可做首套處理;不追溯掛靠在父母名下的住房情況;不追溯婚前住房財(cái)產(chǎn)情況;二孩家庭二套房可按首套認(rèn)定等。

2)貸款情況。包括:貸款償還完畢即認(rèn)定為首套;配偶有貸款記錄依然可認(rèn)定為首套;有商住房貸款記錄依然可認(rèn)定為首套;全款購房無貸款的可認(rèn)定為首套。

2、財(cái)政金融政策支持

此類政策主要包括購房補(bǔ)貼、房票支付、公積金提取、商貸額度提高等四種形式。在此分別做相關(guān)分析。

1)購房補(bǔ)貼。其包括人才購房補(bǔ)貼、新市民購房補(bǔ)貼、外來人口購房補(bǔ)貼、應(yīng)屆畢業(yè)生購房補(bǔ)貼等。很多城市明確,此類補(bǔ)貼將前置發(fā)放,相關(guān)人員申請后可以用于一手房或二手房認(rèn)購的首付款。

2)房票支付。當(dāng)前全國各地紛紛推出房票政策,明確房票可以用于支付購房款(含首付款)。另外,在實(shí)際操作中,房票金額往往等于被征收(拆遷)房屋評估價(jià)的110%。這里的增值部分也可以用于支付首付款。

3)公積金提取。最近兩年包括福州、青島、珠海等城市紛紛發(fā)文,明確允許提取住房公積金作首付款。同時(shí),針對“公積金提取是否影響后續(xù)貸款”的問題,蘇州公積金中心發(fā)文明確,住房公積金余額可提取用作首付款,且不影響后續(xù)公積金貸款額度。

4)商貸額度提高。部分商業(yè)銀行在貸款審批過程中,會(huì)適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)而提高貸款額度。抑或是推出組合貸的模式。此類操作可以增加實(shí)際貸款額度,間接降低首付壓力。

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違規(guī)和存有爭議的操作

在房地產(chǎn)交易市場壓力較大的情況下,部分城市也出現(xiàn)了各類新操作,目的是為了降低首付成本或壓力,進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的活躍。其中,部分操作已經(jīng)被明確界定為違規(guī)操作,已被叫停;而部分操作存在討論或爭議,需要進(jìn)一步商榷。我們按違規(guī)操作和存有爭議操作兩種類型進(jìn)行分析。

1、違規(guī)操作

違規(guī)操作主要包括:首付貸及變異形式、經(jīng)營貸和消費(fèi)貸、接力貸和合力貸、做高或做低房價(jià)等。相關(guān)分析如下。

1)首付貸及變異形式。主要包括首付分期、低首付、零首付、負(fù)首付、返首付等操作。此類操作打著“首付友好”的旗號,目的是為了降低購房之初首付支付成本。不過此類金融產(chǎn)品缺乏對償貸能力的審慎評估,夸大了購房者的還貸能力,很容易引起金融風(fēng)險(xiǎn)。

2)經(jīng)營貸或消費(fèi)貸。經(jīng)營貸主要提供給中小企業(yè)或個(gè)體工商戶,用于生產(chǎn)經(jīng)營需要。而消費(fèi)貸則主要貸給個(gè)人消費(fèi)者,用于購買耐用消費(fèi)品或支付各種費(fèi)用。各地已明確規(guī)定,此類貸款不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款等。若違規(guī)使用,將會(huì)被提前收回貸款。

3)接力貸和合力貸。“接力貸”指的是以父母作為所購房屋的所有權(quán)人,子女作為共同借款人,貸款購買住房的信貸產(chǎn)品。而“合力貸”指的是以子女作為所購房屋的所有權(quán)人,父母作為共同借款人,貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。兩類貸款產(chǎn)品本質(zhì)相同,即通過增加共同借款人來增加貸款額度,進(jìn)而可以降低首付壓力。當(dāng)前一些地方此類產(chǎn)品創(chuàng)新無邊界,普遍被叫停。

4)做高或做低房價(jià)。目前新房和二手房領(lǐng)域都存在此類問題,即通過做高房價(jià)以提高貸款額度,進(jìn)而變相使得首付比例降低。不過此類操作被認(rèn)為是騙貸行為,也破壞了貸款市場的公平性。

2、存在爭議的操作

就目前來看,存在爭議的操作主要包括突破首付比例最低下限、企業(yè)提供員工借款等。相關(guān)分析如下。

1)突破首付比例最低下限。此前2022年5月,山東齊河曾發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)齊河縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。政策明確,鼓勵(lì)銀行降低首付比例,首套房、二套房在原首付20%、30%基礎(chǔ)上分別下調(diào)10%。后來該政策被叫停。不過,從全國市場的反饋情況看,要求進(jìn)一步降低首付比例的呼聲依然較大。

2)企業(yè)提供員工借款。今年一些上市公司業(yè)績不錯(cuò),紛紛發(fā)布公告,愿意拿出企業(yè)盈利部分,為員工提供無息借款。此類借款的用途之一即可用于購房。此類操作雖然受到部分人的好評,但也引起了一些批評,如類似操作是否會(huì)損害小股東的利益等。

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政策建議

從目前市場的反饋情況看,在“降低首付”和“降低房貸利率”兩種政策工具上,很多購房者普遍認(rèn)為降低首付或更有意義。但我們也發(fā)現(xiàn),首付比例政策的調(diào)整一直比較謹(jǐn)慎。一些降低首付壓力的操作雖然可行,但和直接降低首付比例的操作還是有差異。我們認(rèn)為,當(dāng)前購房者首付支付能力不足的問題確實(shí)需要引起重視,其包括收入狀況變差、收入預(yù)期變差、二手房比較難出售等。比如說近期二手房交易不順暢,一些房東二手房轉(zhuǎn)讓遇到了困難,其認(rèn)購新房的時(shí)候就遇到了兩個(gè)難題。第一、其換房的資金明顯不夠,所以看到10%首付的營銷廣告自然會(huì)動(dòng)心。第二、其認(rèn)購新房會(huì)被認(rèn)定為二套房,一些大城市的首付比例明顯較高,且房貸利率也比較高。所以此類問題背后的癥結(jié)都在于,缺乏靈活機(jī)制,導(dǎo)致購房的首付壓力異常大,自然會(huì)限制購房的需求釋放。

執(zhí)筆人:上海易居房地產(chǎn)研究院 研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)

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