從2023年初至今，隨著復(fù)關(guān)等因素帶來(lái)刺激，香港樓價(jià)曾在第一季度時(shí)迎來(lái)一定利好。但卻在第二季度繼續(xù)顯現(xiàn)疲態(tài)。圖為相關(guān)低價(jià)入市新樓盤所在的九龍地區(qū)“樓房森林”景象?！敦?cái)經(jīng)》記者 焦建/攝

文｜《財(cái)經(jīng)》特派香港 記者 焦建

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編輯｜蘇琦

能夠以市價(jià)七折左右的價(jià)格買到市區(qū)的新樓而非二手房，是中國(guó)香港特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)8月酷熱的天氣里非常熱門的“大事件”。

8月12日，當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的一家地產(chǎn)商推出的一棟新樓盤進(jìn)行第二次出售。全部626間單位半天左右售罄。投下“深水炸彈”，是當(dāng)?shù)亟庾x這一降價(jià)較為普遍的方式。價(jià)格這一稍顯敏感的促銷手段在多大程度上影響了銷售，以及會(huì)不會(huì)有更多地產(chǎn)商跟進(jìn)，相關(guān)話題仍在全城熱議。

拿下近8年來(lái)中國(guó)香港特區(qū)首輪銷售最多“冠軍”的這棟新樓盤，名為“親海駅II”。駅是“驛”的日本簡(jiǎn)體漢字，在港較常用。其位于油塘工業(yè)區(qū)東源道8號(hào)，樓花期長(zhǎng)約27個(gè)月。所謂“平爆價(jià)”，是指其此次推出的626間房屋原價(jià)為呎價(jià)18200元（港幣，下同。1000平方呎約為90平方米）。綜合計(jì)算折扣后，折合平均呎價(jià)約為14868元。折扣后的售價(jià)為290萬(wàn)港幣至1134.6港幣。

在這一樓盤近期首次推盤時(shí)，132個(gè)單位的平均呎價(jià)則為1.34萬(wàn)元。翻查該地區(qū)相關(guān)房屋數(shù)據(jù)后可大致發(fā)現(xiàn)：上述相關(guān)價(jià)格與同區(qū)其他二手樓盤相比都便宜近二至三成，這也是所謂“地產(chǎn)商七折賣房”這一較為廣泛流傳說(shuō)法的基礎(chǔ)。

衡量房屋售價(jià)應(yīng)綜合考慮，樓層、景觀和新舊均會(huì)造成差異。而該樓盤位于的油塘地區(qū)，正由原先的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌瑓^(qū)，多個(gè)大型樓盤正在開(kāi)發(fā)。整體而言，雖具體折扣難以衡量，但該樓盤作為新房的均價(jià)低于周邊二手房屋（基本條件類似）的均價(jià)，卻是事實(shí)。

多重因素造就的“市區(qū)樓、新界價(jià)”，引發(fā)了前后兩次超萬(wàn)人為此親臨現(xiàn)場(chǎng)“搶房”，高峰時(shí)排隊(duì)人龍從周邊的餐廳、商場(chǎng)延展至商場(chǎng)外的天橋和地鐵站，是近年來(lái)香港地產(chǎn)業(yè)內(nèi)較為少見(jiàn)的熱鬧場(chǎng)景。

市道不振，源于受此前數(shù)波疫情及外部連番加息等因素影響，中國(guó)香港特區(qū)經(jīng)濟(jì)和與之相關(guān)的地產(chǎn)界均受到較大沖擊。以2022年數(shù)據(jù)來(lái)看，全年新房?jī)H售出不足1萬(wàn)個(gè)單位。從2023年初至今，隨著復(fù)關(guān)等因素帶來(lái)刺激，香港樓價(jià)曾在第一季度時(shí)迎來(lái)一定利好，卻在第二季度繼續(xù)顯現(xiàn)疲態(tài)。

新樓盤以每月數(shù)百間的速度緩慢售出，帶來(lái)的影響是總量不斷積壓，目前地產(chǎn)商們手中已獲“賣樓紙”卻未推盤的新房總數(shù)，可能已超1.5萬(wàn)套（相關(guān)部門仍在處理中的單位數(shù)量則近1.8萬(wàn)套）。而根據(jù)當(dāng)?shù)胤课菥执饲肮嫉淖钚聰?shù)據(jù)：未來(lái)3至4年，一手私人住宅總潛在供應(yīng)量超過(guò)10萬(wàn)套。

市場(chǎng)總盤子的庫(kù)存增加還是減少，是作為個(gè)體的地產(chǎn)商在制定新盤出售價(jià)格時(shí)候的核心要素之一。另一個(gè)核心要素，則是地產(chǎn)商對(duì)資金的需求和對(duì)利息的敏感度。有相關(guān)資料顯示：目前地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債比率，普遍在50%以下。粗看并不算高，但其資產(chǎn)里也可能會(huì)有部分是投資物業(yè)，假如以現(xiàn)金和負(fù)債進(jìn)行比對(duì)，一些地產(chǎn)商的實(shí)際負(fù)債會(huì)更高。

按照當(dāng)?shù)啬Ｊ?，大型地產(chǎn)商在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，其利率大約在H+0.6厘至H+1.2厘。在美國(guó)開(kāi)啟加息周期前，超低的利率讓地產(chǎn)商有非常強(qiáng)烈的“捂盤”“持貨”能力。但在目前1至3個(gè)月HIBOR升到4.76厘至5.11厘的利息，則意味著不少地產(chǎn)商都有以低價(jià)吸引買家注意的意愿。

不同的地產(chǎn)商采取策略的不同，一個(gè)方面的差異是“先求量、后求價(jià)”，還是希望在情況變得更為緊張前盡可能出貨。前述樓盤地產(chǎn)商以往的風(fēng)格大多是市場(chǎng)遇冷時(shí)盡量“貨如輪轉(zhuǎn)”，減價(jià)促銷。而對(duì)于其他地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，則取決于幾個(gè)主要因素。

首先，是當(dāng)?shù)赜行判那矣心芰χ玫氐馁I家總數(shù)仍有多少。從需求端來(lái)看，隨著利息上升，則意味著每月還款的增加，有能力者減少。香港金管局近期推出了一系列的所謂“放寬逆周期措施”，其主旨就是幫助高收入家庭上車或者換樓。為此，其將1500萬(wàn)元以下自住物業(yè)最高按揭成數(shù)放寬至七成；樓價(jià)逾1500萬(wàn)元至3000萬(wàn)元以下的自住物業(yè)，按揭成數(shù)上限由五成放寬至六成。這是2009年推出相關(guān)政策以來(lái)首次針對(duì)住宅物業(yè)進(jìn)行放寬。

雖然金管局放寬了貸款購(gòu)房的貸款比例上限（降低首付總額），但對(duì)購(gòu)房者供款占月入比例并沒(méi)有放開(kāi)，并非所有人都能受惠。目前港元定期存款普遍在4厘以上，物業(yè)按揭利率則仍處于3.625至3.75厘之間。而根據(jù)該局近期公布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》顯示：香港家庭負(fù)債占本地生產(chǎn)總值（GDP）比率，升至去年底的95.5%，較2008年時(shí)上升近一倍。

買家總數(shù)“捉襟見(jiàn)肘”后買方市場(chǎng)終于逐漸形成的情況，可以從香港整體的二手房市場(chǎng)情況中部分得到體現(xiàn)。近期，隨著一系列新樓盤以較低價(jià)格入市凍結(jié)購(gòu)買力，香港多個(gè)地區(qū)的看樓活動(dòng)總數(shù)所見(jiàn)，九龍、新界的一些地區(qū)甚至陷入“零看盤”狀態(tài)。

其次，雖有已有地產(chǎn)商首先“劈價(jià)”入市，但其他家跟隨與否，也取決于其手中的可售樓盤的實(shí)際成本情況如何。目前來(lái)看，不少可推售的樓盤的地基，是在3至5年前市場(chǎng)較為旺盛時(shí)以高地價(jià)拍下。而在其對(duì)后市仍有信心的情況下，小步微調(diào)或許仍是更為流行的選擇。

積少亦能成多。部分業(yè)內(nèi)人士則指出：如果有更多的地產(chǎn)商跟招，則意味著二手市場(chǎng)的價(jià)格下探壓力增加，今年香港整體樓價(jià)已有幅度不同的下調(diào)空間。作為指向標(biāo)，當(dāng)?shù)啬车禺a(chǎn)代理商近期的一份報(bào)告顯示：7月份整體住宅樓宇買賣登記錄3065宗及265.91億元，較6月分別下跌15.2%及20.9%。住宅樓宇買賣登記量較今年3月高峰的6690宗下跌超過(guò)5成，4個(gè)月累跌54.2%。

針對(duì)市場(chǎng)銷售不暢的情況，市場(chǎng)中曾屢次出現(xiàn)要求“撤辣”的呼吁。并指出香港今年的實(shí)際賣地收益可能只有不足400億元，將創(chuàng)下2008年以來(lái)的新低。但近期一系列相關(guān)政策的基調(diào)顯示香港特區(qū)政府的取態(tài)仍是：當(dāng)?shù)乜傮w房?jī)r(jià)仍超出一般市民的承受范圍，在銀行體系保持穩(wěn)健情況下適度回調(diào)價(jià)格，有望讓更多的市民實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。

8月12日，香港特區(qū)政府房屋局局長(zhǎng)何永賢在點(diǎn)評(píng)相關(guān)樓盤價(jià)格調(diào)整時(shí)則指出：目前整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍在變動(dòng)，當(dāng)局須兼顧市民負(fù)擔(dān)能力。以400多萬(wàn)元的單位為例，每月供款占家庭收入中位數(shù)的73%，較2003年起20年來(lái)的平均數(shù)的約50%為高，因此政府“需要小心考慮”。

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