又一千億房企大佬,退了
2023-08-17 11:26:30    騰訊網(wǎng)

作者:徐風(fēng),編輯:小市妹

8月16日,陽(yáng)光城正式被深交所摘牌。


(相關(guān)資料圖)

如果退市后債務(wù)仍未妥善解決,進(jìn)入破產(chǎn)重整可能只是時(shí)間問(wèn)題。

【世界500強(qiáng)只是“小目標(biāo)”】

房地產(chǎn)市場(chǎng)激蕩30年,見(jiàn)證了太多潮起潮落。曾經(jīng)的“千億”黑馬房企陽(yáng)光城,也畫下了濃墨重彩的一筆。

2006年到2019年的13年時(shí)間,陽(yáng)光城銷售額從2億一路猛漲至2000多億,創(chuàng)造了年均增速超70%的增長(zhǎng)奇跡。

這一切的背后,都出自陽(yáng)光城掌舵人林騰蛟之手。

有關(guān)林騰蛟身世的信息少之又少,只知道他出生在福建閩侯縣尚干鎮(zhèn),曾在新加坡留學(xué),但專業(yè)甚至畢業(yè)院校都無(wú)從知曉。

早期的陽(yáng)光城只是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的區(qū)域房企,2006年前銷售規(guī)模還未超過(guò)2億。即便后來(lái)聚焦地產(chǎn)主業(yè),2009年業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額也只有13.4億。

2003年被稱為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的黃金元年,林騰蛟顯然沒(méi)有跟上時(shí)代步伐。這主要是陽(yáng)光城體量的原因,在資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備上并不占優(yōu)勢(shì)。在反思戰(zhàn)略路線后,林騰蛟下定決心,借鑒主流房企高周轉(zhuǎn)模式,擴(kuò)寬融資渠道,開(kāi)啟全國(guó)化運(yùn)作之路。

2010年是陽(yáng)光城的全國(guó)化躍進(jìn)元年,林騰蛟展現(xiàn)出了敢闖敢拼的彪悍風(fēng)格。2012年,陽(yáng)光城營(yíng)收達(dá)到了54.52億,同比增長(zhǎng)68.88%;歸母凈利潤(rùn)5.59億,同比增長(zhǎng)78.85%,規(guī)模又上了一個(gè)新臺(tái)階。

接下來(lái)陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)“起飛”與林騰蛟采取的職業(yè)經(jīng)理人模式密不可分。具體可以用三個(gè)詞概括:敢于放權(quán)、會(huì)用人、肯給錢,是圈內(nèi)出了名的“甩手掌柜”。

比如林騰蛟只讓年度預(yù)算、高管聘用等25項(xiàng)事項(xiàng)呈報(bào)董事會(huì),其余事項(xiàng)盡皆放權(quán);在錢的問(wèn)題上,除了借鑒萬(wàn)科的跟投機(jī)制和合伙人計(jì)劃,曾經(jīng)在知乎熱議的“陽(yáng)光城應(yīng)屆生工資最高”也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

而與其說(shuō)林騰蛟善于用人,倒不如說(shuō)他真正明白自己想要什么。此前陳凱、張海民、朱榮斌三名職業(yè)經(jīng)理人均為空降,因此林騰蛟也被稱之為“挖角一哥”。決定經(jīng)理人更換的理由也很簡(jiǎn)單:更好地執(zhí)行林騰蛟的想法以及實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)。

2010年,萬(wàn)科成為業(yè)內(nèi)首家銷售額破千億房企,龍湖也超過(guò)了330億,兩家企業(yè)成為了林騰蛟的對(duì)標(biāo)對(duì)象,彼時(shí)陽(yáng)光城銷售規(guī)模還在百億以內(nèi)。

對(duì)此林騰蛟陸續(xù)從萬(wàn)科、龍湖挖來(lái)了張海民、陳凱兩位老將。自2012年到2016年,陽(yáng)光城完成了從20億到500億的規(guī)模轉(zhuǎn)身。

對(duì)于后來(lái)二者的離任,眾說(shuō)不一。陳凱更多是與林騰蛟的強(qiáng)勢(shì)態(tài)度有關(guān),在一些具體事項(xiàng)上經(jīng)常理念不合;張海民的“買買買”并購(gòu)模式雖然取得很大成效,但2016年的業(yè)績(jī)滑坡成為他離開(kāi)的導(dǎo)火索。

同樣的案例,還發(fā)生在下一任朱榮斌身上。也許是期望過(guò)高,抑或是適應(yīng)了曾經(jīng)的增長(zhǎng)速度,林騰蛟對(duì)高增長(zhǎng)仍有很大執(zhí)念。

正如此前陳凱所說(shuō),快速增長(zhǎng)是一種必須。對(duì)于林騰蛟而言,進(jìn)入世界500強(qiáng)只是“小目標(biāo)”,陽(yáng)光集團(tuán)在2016年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

2017年林騰蛟提出了“天命計(jì)劃”,要求“2022年要把陽(yáng)光城打造成行業(yè)典范”。意思很明確,就是躋身第一梯隊(duì)。但從當(dāng)時(shí)僅915.3億的銷售額來(lái)看,實(shí)現(xiàn)難度可想而知。

從碧桂園離開(kāi)后的朱榮斌則深刻貫徹了這一點(diǎn)。在當(dāng)年入職后不久便制定了高達(dá)3500億銷售規(guī)模的三年發(fā)展計(jì)劃,相當(dāng)于當(dāng)年銷售額的3.8倍。

簡(jiǎn)而言之,就是將高杠桿游戲發(fā)揮到極致。

在朱榮斌、吳建斌的“雙斌”組合下,陽(yáng)光城也迎來(lái)了自身的高光時(shí)刻。

2019年陽(yáng)光城銷售額達(dá)2110.31億,在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)排名第13名,與第11名龍湖集團(tuán)僅差300億差距。

然而好景不長(zhǎng),陽(yáng)光城從2020年開(kāi)始增長(zhǎng)便明顯放緩,銷售額2180.11億,同比僅增加了近70億,行業(yè)排名也下滑到第19位。隨著政策的轉(zhuǎn)向,2021年的暴雷也宣告了“天命計(jì)劃”的無(wú)限期停止,此前快融資、高周轉(zhuǎn)模式也進(jìn)入了死胡同。

【“絕不躺平”到黯然退場(chǎng)】

2020年,陽(yáng)光城在引進(jìn)戰(zhàn)略投資者泰康人壽不到1年時(shí)間,在審議2021年三季度業(yè)績(jī)的董事會(huì)會(huì)議上,兩名泰康人壽董事投下了反對(duì)票,要求對(duì)惡化的業(yè)績(jī)作出解釋。這直接觸發(fā)了陽(yáng)光城的“股債雙殺”,多年的債務(wù)問(wèn)題徹底爆發(fā)。

對(duì)于業(yè)績(jī)的“暴雷”,泰康選擇了清倉(cāng)式止損,折價(jià)賣出股份以虧損超16億離場(chǎng)。此時(shí),林騰蛟內(nèi)外交困,這是他創(chuàng)業(yè)以來(lái)的最黑暗時(shí)刻。

面對(duì)危機(jī),林騰蛟幾乎壓上了全部身家。

風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)后,他通過(guò)和債務(wù)人商談?wù)蛊?、出售資產(chǎn)方式向外界釋放了絕不躺平的信號(hào)。在二股東投下反對(duì)票后,他第一時(shí)間趕赴泰康人壽總部溝通,希望獲得諒解。

與此同時(shí),林騰蛟辭掉了興業(yè)銀行董事職位,變賣了所持興業(yè)銀行股權(quán),在辭任當(dāng)日減持9.97億元;還套現(xiàn)了30.52億的萬(wàn)物云股權(quán)。

在費(fèi)用管控上,他要求公司總裁以上級(jí)別高管領(lǐng)6折工資渡過(guò)難關(guān)。

為了應(yīng)對(duì)美元債展期的擔(dān)保問(wèn)題,林騰蛟甚至壓上了母公司陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用。在多方爭(zhēng)取下,林騰蛟終于獲得了3筆美元債務(wù)展期。

但林騰蛟的危機(jī)還遠(yuǎn)未解除,債務(wù)危機(jī)耗盡了陽(yáng)光城的流動(dòng)性。到2021年末,陽(yáng)光城賬上資金尚有271.8億,但實(shí)際可動(dòng)用資金卻不足1%。

最后壓倒駱駝的,往往只需一根稻草。2022年2月,雖然陽(yáng)光城已還債超過(guò)450億,但面對(duì)2726.25萬(wàn)兩筆美元利息卻一籌莫展,無(wú)法兌付,正式構(gòu)成違約。

面對(duì)此番境況,林騰蛟只能繼續(xù)賣賣賣,且不計(jì)成本。

2022年5月,陽(yáng)光城將所持永康眾泰小鎮(zhèn)股權(quán)以57億轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán),在持有的一年間虧損達(dá)4.45億。

一同“割肉”的,還有旗下龍凈環(huán)保股權(quán)。5月林騰蛟將總股本的15.02%以17.34億對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè),這與2017年36.7億的收購(gòu)金額相比,又打了對(duì)折。

林騰蛟的憂慮還不止如此。其旗下華冕財(cái)富的金融產(chǎn)品將大批員工和投資者套牢其中。甚至曾流傳出一封陽(yáng)光金服各地負(fù)責(zé)人的聯(lián)名請(qǐng)?jiān)笗?,要求林騰蛟個(gè)人連帶擔(dān)保、保剛兌、提出新的展期方案等。

截至2022年4月底,華冕財(cái)富公告稱已兌付及在途兌付的資金共計(jì)127億,占整體規(guī)模70%。已兌付投資中包括債抵房、債轉(zhuǎn)股等方案。但后續(xù)兌付進(jìn)展如何,并沒(méi)有更多的公告信息。

根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù),截至2023年5月12日,陽(yáng)光城累計(jì)違約債務(wù)達(dá)647.32億,相較于4月公布的448.5億又增加了近200億。

對(duì)于林騰蛟的當(dāng)下困局,多數(shù)人認(rèn)為事發(fā)突然,2021年超過(guò)1400億的剛性兌付直接給陽(yáng)光城上了一道枷鎖,融資渠道收窄致使當(dāng)年整體融資性凈現(xiàn)金流為負(fù)的550億,壓力可想而知。

當(dāng)前的地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一輪救市之后,正處在弱復(fù)蘇階段。而陽(yáng)光城最大的問(wèn)題還是缺錢。

2023年一季度,陽(yáng)光城總債務(wù)超過(guò)了2700億,賬上的70億資金顯得尤為捉襟見(jiàn)肘。且其已歷經(jīng)了2021年和2022年2年的利潤(rùn)虧損,虧損金額合計(jì)近200億,未來(lái)還能抗多久也是未知數(shù)。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)同情任何人。

缺錢的背后,是陽(yáng)光城的信譽(yù)斷崖。無(wú)論是從現(xiàn)實(shí)購(gòu)房者,還是各路的融資渠道,陽(yáng)光城品牌信譽(yù)和口碑都在直線下降。資金來(lái)源渠道收窄更加大了他的債務(wù)壓力。

2022年陽(yáng)光城銷售額為377.29億,同比降幅達(dá)79.47%;今年1-7月,據(jù)克而瑞研究,陽(yáng)光城操盤金額僅172.2億,同比繼續(xù)下降超30%。

此外,“外援”入場(chǎng)也沒(méi)有多大成效。就在2022年8月,AMC中國(guó)華融官宣紓困陽(yáng)光城母公司,并簽署框架協(xié)議。但其債務(wù)雪球卻越滾越多,遠(yuǎn)未有好轉(zhuǎn)跡象。

縱觀林騰蛟的崛起與跌落,都是時(shí)代的倒影。站在當(dāng)下角度看,2018年萬(wàn)科高喊“活下去”的時(shí)候,還不時(shí)出現(xiàn)抨擊其過(guò)于謹(jǐn)慎的聲音。

現(xiàn)在吃下的苦果,早已在先前親手種下。陽(yáng)光城退市后債務(wù)問(wèn)題仍然擺在那里,林騰蛟雖然還在盡最大的努力,但如果沒(méi)有強(qiáng)大的資金下猛藥般注入,陽(yáng)光城也只能接受命運(yùn)的安排。

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