近日，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)發(fā)布的一則通知引發(fā)多方關(guān)注，通知提到以團(tuán)購(gòu)形式買房，房企團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例。有專家表示，其實(shí)就是不再“限跌”了。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年曾有近20個(gè)市（縣）發(fā)布通知，控制房?jī)r(jià)下跌幅度。3個(gè)月前，網(wǎng)絡(luò)上傳出的一份紅頭文件顯示，昆山市兩項(xiàng)目因“擅自大幅度降價(jià)銷售、擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序”而受到處罰。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在有些城市因大幅降價(jià)而被處罰之際，雅安市經(jīng)開區(qū)此舉是為房企“降價(jià)促銷”撕開一道口子。

【資料圖】

有專家對(duì)本報(bào)記者表示，如果沒有成交量，只是死守住價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)沒有實(shí)際意義。也有專家表示，只要不是惡意干擾，可以把價(jià)格調(diào)整交給市場(chǎng)。

專家：限制價(jià)格本身就是非市場(chǎng)手段

近日，雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局、雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)政金融局等部門發(fā)布《支持剛性和改善性住房需求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的十五條措施》的通知。

在第六條措施中，雅安市經(jīng)開區(qū)提到：全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極開展針對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工、醫(yī)務(wù)人員、教師、外來務(wù)工人員、三區(qū)在外工作人員等群體購(gòu)買商品房的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，開發(fā)企業(yè)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5月至2022年12月，全國(guó)有近20個(gè)市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，就在有些城市的房企因過度降價(jià)被“以擾亂市場(chǎng)秩序”原因叫停之際，四川省雅安市經(jīng)開區(qū)的舉措，是為開發(fā)商降價(jià)促銷撕開了一個(gè)口子。

3個(gè)月前，網(wǎng)絡(luò)上傳出一份《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報(bào)》的文件。

文件提到，昆山嘉寶昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過程中，擅自大幅度降價(jià)銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

文件顯示，昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已要求上述兩公司立即整改，并暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽，還將其不良行為計(jì)入年度誠(chéng)信檔案。

值得注意的是，雅安市經(jīng)開區(qū)關(guān)于團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅限制比例范圍的提法，是從前其他所有城市都未曾提過的。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，團(tuán)購(gòu)價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)格跌幅比例范圍，其實(shí)就是不再“限跌”了。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，但這也不能理解為是鼓勵(lì)降價(jià)，也可以說是針對(duì)團(tuán)購(gòu)給出的更大優(yōu)惠。之所以如此操作，可以看出，零售時(shí)的價(jià)格優(yōu)惠力度已不足以打動(dòng)購(gòu)房者，因此希望團(tuán)購(gòu)中進(jìn)行更大力度的優(yōu)惠，以刺激購(gòu)房。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房企在獲取商品住房預(yù)售許可證的同時(shí)，需提交預(yù)售價(jià)格以及變動(dòng)的幅度等商品住房預(yù)售方案給當(dāng)?shù)毓芾聿块T。通常來說，售價(jià)一般在備案價(jià)的上下10%浮動(dòng)，不能低于備案價(jià)的10%。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)分析，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，鼓勵(lì)剛性和改善性需求是主要趨勢(shì)，因此一些城市以各種形式針對(duì)不同消費(fèi)人群刺激購(gòu)房。部分三四線城市過去發(fā)布的一些不合時(shí)宜的限制性措施是可以退出的，尤其是針對(duì)價(jià)格、資格的限制。但不必特定理解為限制性措施退出，因?yàn)椴煌问?、不同措施分城分策可做出相?yīng)調(diào)整。

陳晟表示，限跌是地方政府為防止惡意降價(jià)行為實(shí)施的措施，但在供求關(guān)系發(fā)生重大變化，重在鼓勵(lì)剛需和改善性住房的背景下，把定價(jià)權(quán)讓渡給市場(chǎng)，是可以理解的。限制價(jià)格本身就是非市場(chǎng)手段，只要不是惡意干擾，價(jià)格就可以讓市場(chǎng)來調(diào)整。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，從去年開始，不少中小城市就出臺(tái)政策鼓勵(lì)開展購(gòu)房團(tuán)購(gòu)，這類團(tuán)購(gòu)大都有著明顯的對(duì)象，同時(shí)還有期限的規(guī)定，從對(duì)象來看主要以鼓勵(lì)企事業(yè)單位以及黨政院校等人員為主，通常也會(huì)采取較大的折扣力度，超過商品房備案價(jià)格跌幅比例的也不少見，但由于并不是長(zhǎng)期性操作，所以只能視為短期政策，而非取消“限跌”。

張波說，雅安市本次的團(tuán)購(gòu)針對(duì)的不僅是國(guó)有企事業(yè)單位，還包括了外來務(wù)工人員，覆蓋面明顯擴(kuò)大，可以看出當(dāng)下市場(chǎng)去化難度增加。

張波認(rèn)為，由于團(tuán)購(gòu)價(jià)格本身還需要經(jīng)過政府的審批，因此可以視為“有監(jiān)管的限價(jià)放松”，而非全面取消“限跌”。

沒有銷量、死守價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)沒有意義？

中指研究院監(jiān)測(cè)最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1—7月，雅安市共推出各類用地規(guī)劃建筑面積61.28萬平方米，同比下降72.52%。成交規(guī)劃建筑面積23.3萬平方米，同比下降87.31%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，定價(jià)是需要隨行就市的。首先要保證銷量，有成交量才能保證企業(yè)回款和正常運(yùn)營(yíng)。企業(yè)有了資金才能在當(dāng)?shù)爻掷m(xù)投資和拿地。郭毅說，沒有銷量死守價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)沒有實(shí)際意義。

近日，多位雅安市房產(chǎn)銷售人士告訴記者，如果現(xiàn)在購(gòu)買雅安市的新房，政府會(huì)按照每平米300元給予補(bǔ)貼。不過也有個(gè)要求，是需要購(gòu)房者拿到房產(chǎn)證以后才能拿到這筆補(bǔ)貼。

對(duì)于近日雅安市經(jīng)開區(qū)文件中提到的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠降價(jià)不受備案價(jià)下降比例限制一事，雅安市多位銷售人士表示，目前他們尚未接到通知。雅安市住建局工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，具體詳情要咨詢雅安市經(jīng)開區(qū)，這是他們操作的。

雅安市經(jīng)開區(qū)工作人員聽到“團(tuán)購(gòu)”，即對(duì)記者表示“了解情況的工作人員不在”。郭毅說，從零售到批發(fā)的銷售方式，有利于市場(chǎng)發(fā)展和開發(fā)商資金回籠速度的加快，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者來說也獲得了實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，因此，這是一個(gè)多贏的舉措。

安居客顯示，2023年8月雅安市新房均價(jià)6121元/平米，環(huán)比上月持平，同比去年持平。2023年8月其二手房掛牌均價(jià)6055元/平米，環(huán)比上月下降0.4%，同比去年上升1.22%。

安居客顯示，雅安市近3年的新房?jī)r(jià)格區(qū)間內(nèi)，2020年時(shí)的價(jià)格處在波峰，均價(jià)6300元/平米，2023年8月的在售樓盤有37個(gè)。

郭毅分析，過去的零售方式下，如果開發(fā)商實(shí)施價(jià)格下調(diào)，會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期的走低，也會(huì)使得不同開發(fā)商、不同項(xiàng)目之間產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，形成互相降價(jià)的氛圍。但團(tuán)購(gòu)和零售不同，團(tuán)購(gòu)是以組織形式發(fā)生的，從雅安市經(jīng)開區(qū)的口徑來看，對(duì)團(tuán)購(gòu)人群是一定門檻要求的。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易在實(shí)際操作中，有時(shí)也可以拼團(tuán)購(gòu)，這是可以操作的。

郭毅分析，對(duì)于地方主管部門來說，在市場(chǎng)向好時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)，在市場(chǎng)向下時(shí)要給市場(chǎng)托底。前期曾被認(rèn)為是托底的政策，如今在實(shí)際執(zhí)行過程中被發(fā)現(xiàn)已成為鎖死銷量和開發(fā)商資金鏈的枷鎖。因此，一些城市此時(shí)會(huì)以迂回方式幫助開發(fā)商破局。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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