監(jiān)管層對(duì)房企融資的口頭信息一直都保持支持態(tài)度,但現(xiàn)階段沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)愿意給急需資金的出險(xiǎn)房企融資,沒(méi)有新資金投入就不能保證企業(yè)現(xiàn)金流不斷裂。
中房報(bào)記者 苗野丨北京報(bào)道
中國(guó)上市房企2023年上半年“成績(jī)單”更體現(xiàn)了市場(chǎng)膠著之際的經(jīng)營(yíng)之難。
【資料圖】
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至8月18日,約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告,其中有超過(guò)6成房企預(yù)計(jì)虧損,虧損總額從10億元~550億元不等,累計(jì)總虧損額超千億元。
在這份長(zhǎng)長(zhǎng)的虧損名單中,不只有金科、世茂、華夏幸福、禹洲、融創(chuàng)等“出險(xiǎn)”房企,金茂、遠(yuǎn)洋、華僑城、格力地產(chǎn)、首開(kāi)股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等央企、國(guó)企及混合所有制企業(yè)均在其列。
面對(duì)不景氣的業(yè)績(jī), “只有‘驚嚇’,哪來(lái)的‘驚喜’,公司目前的應(yīng)對(duì)政策就是‘熬’,沒(méi)有其他‘錦囊’?!蹦撤科髢?nèi)部人士說(shuō)。
從房企披露的業(yè)績(jī)預(yù)告信息來(lái)看,諸多房企虧損原因都指向了市場(chǎng)環(huán)境及房地產(chǎn)銷(xiāo)售下行項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致毛利率下降,以及應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化所采取的銷(xiāo)售策略帶來(lái)部分價(jià)值折損,外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失等。
“此前未出險(xiǎn)房企最近也深陷債務(wù)危機(jī),說(shuō)明當(dāng)前樓市所處的宏觀基本面已發(fā)生巨大變化,這也是‘救市’難點(diǎn)?!苯邮苤袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位市場(chǎng)人士表示,現(xiàn)階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在,未來(lái)房企業(yè)績(jī)修復(fù)離不開(kāi)政策顯效與市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程配合。
集體預(yù)虧
在地產(chǎn)強(qiáng)刺激政策聲中,市場(chǎng)的悲觀預(yù)期卻在重新升溫。
8月10日,碧桂園公布了今年上半年數(shù)百億元的巨額凈虧預(yù)期,預(yù)期凈虧損約在450億~550億元間。
隨之,原本已處于低水平的股票價(jià)格再度大幅下挫,股價(jià)迅速跌破每股1港元。同時(shí),碧桂園旗下多只債券宣布停牌,“股債雙殺”的局面成為碧桂園流動(dòng)性壓力的注腳,自此拉開(kāi)了債務(wù)重組的序幕。
實(shí)際上,融資渠道持續(xù)收窄,現(xiàn)金不斷流出,幾乎是所有民營(yíng)房企在這輪行業(yè)下行中都曾遭遇到的困境。
8月18日,禹洲集團(tuán)披露盈利預(yù)警公告,預(yù)計(jì)于報(bào)告期將會(huì)錄得股東應(yīng)占虧損凈額約人民幣60億~70億元。
同日,融創(chuàng)中國(guó)也發(fā)布了盈利警告,預(yù)期公司擁有人應(yīng)占虧損介于人民幣150億~160億元。
房企們虧損的原因大多都是由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響,期間結(jié)轉(zhuǎn)的收入較少且結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)項(xiàng)目毛利受壓以及受市場(chǎng)環(huán)境影響部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象 。
“出險(xiǎn)房企基本不會(huì)被政策輻射到,除了銷(xiāo)售低迷,還受到再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響。”前述某房企內(nèi)部人士表示,上半年房企都在全力保交付,針對(duì)融資化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和股市護(hù)盤(pán)的動(dòng)作是心有余而力不足。
弱市之下,央企、國(guó)企及混合所有制企業(yè)也未能幸免。遠(yuǎn)洋集團(tuán)硬抗至今,也不可避免地陷入巨額虧損,遭遇流動(dòng)性壓力。
同樣是在8月18日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布半年度未經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料。報(bào)告期內(nèi),遠(yuǎn)洋集團(tuán)營(yíng)業(yè)額208.07億元,虧損183.09億元,全面虧損總額186.18億元。
另外,華僑城A 延續(xù)去年全年虧損的趨勢(shì),預(yù)計(jì)上半年將虧損12億~17億元,較上年同期下降1237.92%~1712.06%。華僑城A虧損的主要原因之一在于資產(chǎn)減值,去年華僑城A計(jì)提大額減值準(zhǔn)備時(shí)曾被外界質(zhì)疑業(yè)績(jī)“洗大澡”。
同為央企、國(guó)企的首開(kāi)股份、金融街、中交地產(chǎn)、中國(guó)金茂,預(yù)計(jì)2023年上半年分別最多虧損22億元 、8.04億元、5.5億元以及所有者應(yīng)占溢利同比下降 80% 左右。
“上半年企業(yè)盈利太難了,且整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨弱。”其中一家預(yù)虧的央企內(nèi)部人士表示,公司基本面變化不大,業(yè)績(jī)預(yù)虧主要是受市場(chǎng)下行以及報(bào)告期內(nèi)達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較同期有所減少的影響。近期利好政策不斷加碼,但需實(shí)質(zhì)性落地。
風(fēng)險(xiǎn)仍在發(fā)生
一邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整,一邊是房企銷(xiāo)售盈利疲弱引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇。
國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室近日發(fā)布的報(bào)告顯示,今年上半年,25只房企債券因未按時(shí)兌付本息或回售款和利息而實(shí)質(zhì)違約,違約規(guī)模為186.8億元;74只房企債券展期,規(guī)模為1158.4億元。2023年下半年,大部分房企的債務(wù)壓力依然較大,且融資恢復(fù)和銷(xiāo)售復(fù)蘇均不及預(yù)期,房企違約風(fēng)險(xiǎn)依然嚴(yán)峻,后續(xù)可能仍有房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了房企當(dāng)下的艱難處境:銷(xiāo)售額由增轉(zhuǎn)降、開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下探、房企資本金來(lái)源持續(xù)惡化,這些指標(biāo)也將7月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)推至年內(nèi)最低點(diǎn),為93.78。
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段,部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難,特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露,影響市場(chǎng)預(yù)期?!痹趪?guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示,但要看到這些問(wèn)題是階段性的,隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化,房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。
7月以來(lái),監(jiān)管層頻繁表態(tài),釋放利好房地產(chǎn)信號(hào)。但據(jù)記者采訪獲悉,行業(yè)信心仍處在低位,去化壓力大、融資難,房企的債務(wù)壓力不減。
2023年下半年,企業(yè)虧損能否迎來(lái)改善?
“受多重不利因素疊加,部分房企經(jīng)營(yíng)確實(shí)遇到一定困難,需求不穩(wěn)也是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的主要因素之一,在優(yōu)化政策遲遲未能落地執(zhí)行的情況下,風(fēng)險(xiǎn)正在不斷累積。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為,由于各家企業(yè)自身情況差異以及適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力不同,下半年房企銷(xiāo)售和盈利還會(huì)繼續(xù)分化。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折,房企盈利向好依賴(lài)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性,但當(dāng)前購(gòu)房者的置業(yè)情緒受收入預(yù)期偏弱等多種因素影響,這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。
8月18日,證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將堅(jiān)持底線(xiàn)思維,全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控,堅(jiān)持“一企一策”,穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。
“政策的作用不會(huì)立竿見(jiàn)影,力度能有多大也不知道。”一位不愿署名的房企內(nèi)部人士表示,監(jiān)管層對(duì)房企融資的口頭信息一直都保持支持態(tài)度,但現(xiàn)階段沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)愿意給急需資金的出險(xiǎn)房企融資,沒(méi)有新資金投入就不能保證企業(yè)現(xiàn)金流不斷裂。
龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上針對(duì)龍湖近期受邀參加央行、證監(jiān)會(huì)座談會(huì)的情況回應(yīng)說(shuō):“會(huì)上監(jiān)管層對(duì)民營(yíng)企業(yè)的關(guān)心和支持非常明顯,監(jiān)管層明確提出要強(qiáng)化金融市場(chǎng),來(lái)支持優(yōu)秀民企合理融資需求?!?/p>
不過(guò),他也坦言,目前因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件仍存在,民營(yíng)企業(yè)債券價(jià)格尚未恢復(fù)應(yīng)有水平?!敖衲陚鶆?wù)壓力已經(jīng)過(guò)去,針對(duì)明年到期債務(wù),公司有充分資源償還?!壁w軼表示。
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