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最近,人人都知道房貸利率降了,但如果細(xì)問“怎么降的、哪些城市降了、將產(chǎn)生何種影響”,恐怕不少人都是霧里看花。正因此,部分房地產(chǎn)中介、營銷機構(gòu)利用購房者的信息不對稱劣勢,刻意夸大房貸利率降低對于樓市價格的影響,散布非理性購房之聲,對此要予以警惕并厘清事實邏輯。
“房貸利率降低”有三層邏輯。第一,看清楚是首套房利率降了,還是二套房利率降了,這分別主要對應(yīng)剛性住房需求、改善性住房需求。第二,弄明白房貸利率的定價機制,是“政策下限”降了,還是“附加基點”降了,這分別對應(yīng)全國政策下限、各城市政策下限。第三,考察好不同城市的執(zhí)行情況,住房信貸政策因地制宜,并非“一降全降”。
本次房貸利率降低,主要針對二套房,改善性住房需求被進一步釋放,“房住不炒”的大前提沒有變,購房者無需過度恐慌。從8月31日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》來看,首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”,即4.0%,二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”,由4.8%降至4.4%。
本次房貸利率降低,是全國政策下限降低,不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限。房貸利率定價具體分為三步走。首先,全國劃定政策下限;其次,各城市根據(jù)自身市場供求關(guān)系,在全國劃定政策下限的基礎(chǔ)上加基點或不加,確定該城市的政策下限;最后,同一城市的不同銀行,在該城市政策下限的基礎(chǔ)上加基點或不加,確定該銀行的實際執(zhí)行利率。也就是說,雖然全國首套房利率政策下限是4.0%,但各城市的實際執(zhí)行利率卻差別較大。例如,部分城市符合“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”條件,其首套房利率早已低于4.0%;部分城市購房需求旺盛,其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平。
本次房貸利率降低,對一線熱點城市的影響有限。盡管我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,但“房住不炒”的定位沒有變。目前,各一線熱點城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區(qū)為例,首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”,即利率為4.75%、5.25%。
厘清了以上三層邏輯,再來看近期同樣備受關(guān)注的“存量首套房貸款利率調(diào)降”問題。這其中包含了兩種情況。一是首套房利率調(diào)降。需注意,新利率不是直接降至當(dāng)前的首套房利率下限,而是不低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套房利率下限。目前,北京、上海、深圳均已發(fā)布了該城市不同時期的首套房利率下限,借款人可仔細(xì)查看、理性研判。二是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,部分二套房貸款能夠轉(zhuǎn)認(rèn)為首套房貸款,利率由此下降。目前,多家銀行已表示支持該操作,自9月25日起,借款人可向放款銀行提出申請。
由此可見,分析“房貸利率降低”問題,既要結(jié)合不同區(qū)域,也要關(guān)注差異化住房需求,既要看到普遍性,也要看清差異性,切莫人云亦云、知其然不知其所以然,更不可被促銷、搶購等聲音綁架,陷入恐慌情緒,做出非理性決策。接下來,各地要堅持“房住不炒”定位,因地制宜、實施好差別化住房信貸政策,更好滿足剛性、改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 (作者:郭子源 來源:經(jīng)濟日報)
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