新發(fā)個(gè)人房貸利率持續(xù)下行，存量房貸利率調(diào)降的討論愈發(fā)熱烈。事實(shí)上，存量房貸利率下調(diào)已有先例，但2008年下調(diào)利率的背景與現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然存在三大不同。下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負(fù)債壓力、刺激消費(fèi)，但客觀上仍然存在銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。我們認(rèn)為，當(dāng)前暫時(shí)不急于下調(diào)存量房貸利率，但也不能完全排除這一政策實(shí)施的可能性。

【資料圖】

調(diào)降存量房貸利率的話題再升溫

近期新發(fā)個(gè)人房貸利率持續(xù)下行,引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注，存量房貸利率調(diào)降的討論也愈發(fā)熱烈。提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負(fù)債端成本上行的矛盾。下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸等問題，但給銀行帶來的經(jīng)營壓力也不能忽視。

房貸利率話題的今昔對(duì)比：

存量房貸利率下調(diào)其實(shí)已有先例，2008年房地產(chǎn)市場陷入低迷，為促進(jìn)市場健康發(fā)展，央行降低個(gè)人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出7折優(yōu)惠利率方案。然而當(dāng)前背景與2008年存在三大不同：

存量個(gè)人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時(shí)其占各項(xiàng)貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當(dāng)前存量房貸調(diào)整對(duì)于銀行的整體影響較2008年會(huì)更重大；

嚴(yán)監(jiān)管背景下，通過轉(zhuǎn)按揭等方式“借新還舊”的可行性較弱，銀行之間出現(xiàn)“惡性競爭”攬貸的概率較低；

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)的緊迫性不及2008年，在各類政策合作協(xié)同的背景下，市場發(fā)展前景整體較為明朗。

下調(diào)存量房貸利率面臨挑戰(zhàn)：

一方面，銀行息差壓力會(huì)制約存量房貸利率調(diào)整，目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤空間。經(jīng)我們測(cè)算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點(diǎn)幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388-776億元，對(duì)應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。

另一方面，方案設(shè)計(jì)復(fù)雜，落地難度大?；谫彿繒r(shí)間、購房地點(diǎn)的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調(diào)政策，但在實(shí)踐中容易帶來套利空間，引發(fā)新的不公。

存量房貸利率會(huì)下調(diào)嗎？

目前經(jīng)濟(jì)增長仍在有序恢復(fù)，考慮到銀行息差壓力等因素，暫時(shí)不急于下調(diào)存量房貸利率。但我們也不能完全排除下調(diào)存量房貸利率的可能性，如果存量房貸利率調(diào)降，預(yù)計(jì)在方案上設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力。有可能對(duì)利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門檻，從存量房貸數(shù)目、個(gè)人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。

責(zé)編:史健 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉

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