在近日華僑城召開的業(yè)績說明會上，華僑城董事及總裁王曉雯向投資者坦言：“2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重、最為困難的一年?！倍A僑城董事長張振高則在財務報告中用“正處于成立以來經(jīng)營壓力最大，風險挑戰(zhàn)最多的時期”來評價華僑城過去的一年。

其悲觀的態(tài)度背后是去年業(yè)績的大幅滑坡。繼2021年歸母凈利潤同比下降了七成之后，華僑城2022年業(yè)績顯示歸母凈利潤再次同比下降，這次下降的幅度達到387.05%。財報數(shù)據(jù)顯示，華僑城上市以來首次出現(xiàn)凈虧損，其2022年的歸屬母公司凈利潤虧損達到109.5億元。

(資料圖)

上市15年首次出現(xiàn)虧損

3月31日，深圳華僑城股份有限公司披露2022年年報。

報告顯示，華僑城2022年主營業(yè)務由盈利轉為虧損，主營業(yè)務收入766億元，同比下降25%；分行業(yè)來看，旅游綜合業(yè)務收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個百分點。房地產(chǎn)業(yè)務收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

至于2022年利潤，華僑城凈利潤及歸母凈利潤均錄得超百億虧損，分別為128億元及109億元，同時這也是華僑城上市以來首次出現(xiàn)虧損。

面對上市15年來出現(xiàn)首次由盈轉虧，華僑城在年報里提到了五點原因，主要是可以總結為兩個方面：一是受市場的影響，房地產(chǎn)的下行和旅游景區(qū)業(yè)務受需求萎縮的沖擊大致經(jīng)營效益下滑；二是根據(jù)謹慎性原則，公司對存貨項目和資產(chǎn)等進行重新評估計提了減值準備，減值金額同比2021年末有較大幅度增加。

值得一提的是，華僑城對存貨共計提減值準備高達115億元；另外固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長期股權投資、在建工程及使用權資產(chǎn)等長期資產(chǎn)減值共為11.9億元。

面對市場變化的不確定性，多數(shù)房企都選擇在2022年對存貨進行了較大額的減值計提，但這一操作往往出現(xiàn)在民企身上，例如2022年藍光發(fā)展預計虧損金額從2021年的138.3億元擴大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。

反觀央企，雖有計提減值的房企，但數(shù)額明顯沒有超百億之多。例如同為深圳央企巨頭的招商蛇口，2022年業(yè)績報告中顯示大規(guī)模計提減值64.01億元，其中存貨跌價準備36.41億元；另外中海去年的存貨減值準備為15.2億元；2022年保利計提存貨等資產(chǎn)減值準備同比增加12.5億元，計提了約11.6億元損失。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月底，A股和H股多家房企2022年報出現(xiàn)業(yè)績虧損，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑，而存貨減值計提是虧損的主要原因之一。

從財務指標的角度來看，減值準備指的是企業(yè)為避免將來可能發(fā)生的損失而預先計提的一部分資金。通俗點解釋，存貨減值，實際是在存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本時，公司出于審慎考慮對降低部分所作的一種穩(wěn)健處理。

但有業(yè)內(nèi)人士對此指出，只要公司資產(chǎn)質(zhì)量好，存貨減值就并不是真的虧損。計提存貨減值造成的利潤虧損屬于“浮虧”，在市場低迷的時候，存貨減值會增加；而后續(xù)待市場逐步恢復后，存貨減值也能回調(diào)回來，不會對現(xiàn)金流和企業(yè)經(jīng)營帶來影響。

卸下包袱，能否輕裝上陣？

2022年產(chǎn)生巨額虧損，那么2023年豈不是擁有更高的增長空間？

因此有人將華僑城的大額計提解釋為一次性“清出爛賬”，正所謂不破不立，暴風雨后總會見到彩虹。

2022年巨大的變化難免讓人想到華僑城掌門人的變化。2022年4月，華僑城原董事長、黨委書記段先念正式退休，接替者是同為央企的保利集團原總經(jīng)理張振高。

在段先念執(zhí)政的最后一年，華僑城財報顯示，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1026億元，首次跨入千億元陣營，同比增長25.25%；實現(xiàn)凈利潤71億元，歸屬上市公司股東凈利潤38億元，同比分別減少55%、70%，此時已見華僑城的處境艱難。

而張振高到任華僑城的“首份成績”更是出現(xiàn)了“首次虧損”。盡管在一些投資者看來，計提大額的存貨跌價準備及資產(chǎn)減值損失，一定程度上表示新管理者希望一次性解決華僑城的歷史包袱和出清經(jīng)營風險，以便日后輕裝上陣。但不可否認是，華僑城仍存在較大的經(jīng)營壓力。

一直以來，華僑城都執(zhí)行著“文旅+地產(chǎn)”的業(yè)務模式。而從2022年的報告中來看，這兩個業(yè)務板塊都受到了不同程度的沖擊。

華僑城在業(yè)績報告中提到，據(jù)國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查統(tǒng)計結果，2022年，國內(nèi)旅游總人次25.30億，比上年同期減少7.16億。國內(nèi)旅游收入2.04萬億元，比上年減少0.87萬億元。需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力在文旅行業(yè)充分顯現(xiàn)。

深圳歡樂谷

這直接影響了華僑城文旅業(yè)務的規(guī)模。在報告期內(nèi)，華僑城旅游綜合業(yè)務收入272億元，同比降低37%，占總營收比重下滑6.77個百分點；旅游業(yè)務毛利率25%，同比降低8個百分點。另外公司旗下文旅項目共計接待游客6184.9萬人次，僅為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平（含增量項目接待游客人次）。從剔除增量項目的可比口徑看，接待游客人次為2019年同期53%水平。

業(yè)務布局偏離中心區(qū)？去年僅拿3宗地

房地產(chǎn)業(yè)務同樣不容樂觀。2022年房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，銷售市場、土拍市場、開發(fā)投資均表現(xiàn)低迷。從市場端看，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%；全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。

在銷售方面，2022年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務收入494億元，同比降低16%。以往對收入起到支撐作用的華南區(qū)域，期內(nèi)銷售下滑明顯。報告期內(nèi)，華僑城華南區(qū)域錄得收入224.47億元，減少了266億元，區(qū)域收入按年減少超五成，達54.23%，對應收入貢獻也減少近19%。

“業(yè)務布局偏離市場主流和行業(yè)熱點。”資本市場認為這時華僑城近年來地產(chǎn)業(yè)務下滑的原因之一。例如在成都，華僑城18年來布局了超30個項目，但在金融城、攀成鋼、武侯新城、怡心湖、新川、天府新區(qū)市場等熱門板塊均未出現(xiàn)華僑城的身影。

而兩大主營業(yè)務板塊收入下滑的同時，華僑城在去年僅獲取了3宗項目開發(fā)用地。

報告期內(nèi)，華僑城新增土地面積31萬平方米，計容建筑面積31萬平方米。落地項目分別為成都市錦繡天府文旅綜合項目、東莞市松山湖2022WR012地塊文旅綜合項目、深圳市龍崗區(qū)龍城G01019-0042地塊安居型商品房項目。而上年同期，華僑城則是新增土儲23宗。

業(yè)績口碑現(xiàn)雙重危機，2023任重道遠

在業(yè)績下降的同時，華僑城還在遭遇購房者的信任危機。“義烏華僑城項目已經(jīng)爛尾好多年了”“重慶華僑城云麓臺二期嚴重減配，業(yè)主正在維權中”“武漢華僑城歡樂天際樓棟入戶門天花板漏水”“上海浦東華僑城純水岸虛假宣傳貨不對板”……在社交平臺上，大量華僑城的業(yè)主留言表達訴求和不滿。

面對業(yè)績和口碑的雙重危機，華僑城能否在2023年扭轉局面？

在華僑城22年業(yè)績報告的董事長致辭中，張振高用三個“專業(yè)化”來解釋華僑城的未來的調(diào)整和轉型：一是強化“專業(yè)化”意識，增強價值創(chuàng)造能力；二是提高“專業(yè)化”水平，增強市場競爭能力；三是深挖“專業(yè)化”價值，增強互利合作能力。

在2023年的經(jīng)營計劃中，華僑城再次提到了“專業(yè)化”。

在開發(fā)方面，結合城市公司建設成果，推動“總部-事業(yè)部-城市公司”管理體系高效運行，保障總部做“精”、事業(yè)部做“?！?、城市公司做“實”做“強”，項目做“快”，進一步提升公司房地產(chǎn)業(yè)務資源配置能力與運作效率。

運營方面，做強歡樂谷集團、旅發(fā)集團、商管公司和酒店集團四大專業(yè)化運營管理平臺，全面完成存量在運營項目的管理整合工作，同時推動四大平臺公司積極穩(wěn)妥拓展外部業(yè)務，形成面向市場的盈利模式。

對于影響未來企業(yè)未來收入的新項目獲取方面，戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江在業(yè)績會上指出，公司將根據(jù)市場的情況適時調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開展工作。“一是將重點聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項目，適時補充一批高周轉項目。二是以項目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開發(fā)競爭優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。三是進一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢，我們將積極介入工程代建，保障房建設等業(yè)務來豐富公司收入結構?！?/p>

“道阻且長，行則將至”。張振高在董事長致辭的最后一段提到，2023年，公司仍有一系列經(jīng)營困難與挑戰(zhàn)，短期經(jīng)營仍然承壓。

南都·灣財社記者 孫陽

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