文/趙秀池

6月15日，福清市發(fā)布取消新房2年限售的政策，引起各方關(guān)注。其實(shí)從2022年以來，已經(jīng)有一些城市取消了限售政策，這也是促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的必然要求，相信今后還會(huì)有一些城市不斷跟進(jìn)。

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2021年年底以來，中央領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠(yuǎn)矚，一直在強(qiáng)調(diào)要“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”；從2022年7月的中央政治局會(huì)議到2022年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也都指出，要“支持剛性和改善性住房需求”。中央財(cái)辦在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題時(shí)也指出：“要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放?！?/p>

確實(shí)，自2017年從嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控以來，各地因城施策，不同程度實(shí)行了限購(gòu)限貸限價(jià)限售政策，使過去房?jī)r(jià)過快上漲的趨勢(shì)得到了抑制。疊加3年新冠疫情的影響，大部分城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下跌的情況，個(gè)別城市房?jī)r(jià)攔腰斬?cái)啵?gòu)房者的剛需和改善性住房需求，因?yàn)楣ぷ鞑环€(wěn)定、收入下降，住房限售、限貸等不能如期實(shí)現(xiàn)。

以福清市為例，該市從2017年7月26日以來執(zhí)行了新房限售政策，即執(zhí)行“新建商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易”的政策，一些家庭因?yàn)樗?gòu)住房持有不到2年，小房換大房的改善性需求的愿望不能實(shí)現(xiàn)。鑒于此，為了促進(jìn)樓市回暖，促進(jìn)改善性住房需求的釋放，活躍二手房市場(chǎng)，福清市官方發(fā)布通知，自6月15日起，取消新房限售的規(guī)定。

取消限售非常有必要。從理論上來講，商品住房應(yīng)該允許市場(chǎng)自由交易，不應(yīng)該有限售這樣的行政性規(guī)定。限售剝奪了購(gòu)房者自由交易的權(quán)利，由于不能及時(shí)把住房進(jìn)行變現(xiàn)，增加了持有住房的風(fēng)險(xiǎn)。一般只有政策性住房或保障性住房才有限售的規(guī)定。當(dāng)然，為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，抑制過度的投機(jī)投資需求，在房?jī)r(jià)上漲過快時(shí)，階段性采取限售政策也未嘗不可。既然是階段性政策，現(xiàn)在樓市形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變，目前樓市低迷，限售這樣的行政性手段及時(shí)放開也是情理之中的。

限購(gòu)道理也是一樣。由于住房有一定的公共屬性，涉及國(guó)計(jì)民生，自住投資兩相宜，如果賦予住房投資的屬性，在房?jī)r(jià)不斷上漲有盈利空間的情況下，住房需求就是無限的，加之金融杠桿的作用，有可能引發(fā)樓市泡沫。因此，住房限購(gòu)是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的。當(dāng)然，住房限購(gòu)政策也需要根據(jù)樓市的不同情況，適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。尤其是我國(guó)的生育國(guó)策已經(jīng)發(fā)生了很大變化，原來的住房限購(gòu)政策大多是根據(jù)三口之家的核心家庭制定的政策，當(dāng)前我國(guó)已經(jīng)全面實(shí)行三孩兒政策，因此應(yīng)及時(shí)根據(jù)我國(guó)生育國(guó)策和當(dāng)?shù)厝丝谌瞬耪哌M(jìn)行調(diào)整。

除了限售、限購(gòu)政策需要調(diào)整之外，限貸、限價(jià)等一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策也需要調(diào)整?，F(xiàn)在不少城市因城施策對(duì)限貸政策已經(jīng)有了一些調(diào)整，一般房貸利率都根據(jù)LPR做了動(dòng)態(tài)調(diào)整，房貸利率有所下降，首付款比例有所下降，但仍然有調(diào)整的空間。因?yàn)樽》渴羌彝プ畲蟮馁Y產(chǎn)，一般家庭需要傾其所有積蓄和未來收入才能買得起房，因此貸款買房可以提前圓家庭的住房夢(mèng)。但住房貸款是消費(fèi)貸款，購(gòu)房是民生需求，因此，房貸利率應(yīng)該低于中小微企業(yè)貸款利率，目前商業(yè)房貸利率與歷史上可以打七折比，仍有下降空間。不僅首套房和二套房貸利率要下降，存量房貸利率也應(yīng)隨LPR下降而下降，因?yàn)榇媪糠抠J原本就是浮動(dòng)利率貸款，只是有些人在利率轉(zhuǎn)換過程中選擇了固定利率貸款，而導(dǎo)致其房貸利率居高不下，提前還貸潮現(xiàn)象就是這個(gè)問題的反應(yīng)。及時(shí)調(diào)整存量貸款利率，無疑會(huì)減少由于房貸利率過高而導(dǎo)致的提前還貸，有利于金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。過去認(rèn)房又認(rèn)貸的限貸政策，也應(yīng)及時(shí)做出調(diào)整，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，更有利于釋放住房需求，有利于樓市回暖。

限價(jià)政策也應(yīng)該及時(shí)做出調(diào)整。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過于求房?jī)r(jià)下降，供求平衡房?jī)r(jià)自然會(huì)穩(wěn)定下來。房?jī)r(jià)的高低變化是供求關(guān)系的反應(yīng)，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)供求關(guān)系的靈敏信號(hào)，通過價(jià)格高低，可以判斷供求關(guān)系，以便于通過政策引導(dǎo)供求關(guān)系走向平衡。限價(jià)政策使價(jià)格這個(gè)市場(chǎng)信號(hào)失靈，也引發(fā)了新房與二手房房?jī)r(jià)倒掛，使人們更多買新房而不買二手房，進(jìn)而使二手房房?jī)r(jià)不斷走低，不利于樓市穩(wěn)定和平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，商品房限價(jià)政策應(yīng)放開，房?jī)r(jià)應(yīng)與物價(jià)、地價(jià)、融資成本、拆遷成本等相關(guān)聯(lián)，讓供求決定價(jià)格。從世界各國(guó)發(fā)展規(guī)律來看，房?jī)r(jià)小幅上漲，住房有保值增值功能，樓市才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)也需要做出動(dòng)態(tài)調(diào)整。很多城市普通住房標(biāo)準(zhǔn)中的房?jī)r(jià)還是幾年前甚至10年前的房?jī)r(jià)，尤其對(duì)于一線城市而言，很多普通住房有被豪的現(xiàn)象，即使是中小戶型也不能享受普通住房的稅收、房貸優(yōu)惠，提高了購(gòu)房成本，不利于住房需求釋放，也不利于樓市回暖。

綜上，當(dāng)前樓市低迷是暫時(shí)的，我國(guó)城市化依然處于快速發(fā)展階段，每年有大約1300萬人口進(jìn)城，仍然有大量的剛需和改善性住房需求存在，未來通過各地因城施策，調(diào)整過時(shí)的限售限購(gòu)限貸限價(jià)等政策，必將有效釋放剛需與改善性住房需求，促進(jìn)新房與二手房交易，讓更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展也一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

作者系首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、教授

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