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在上海，說(shuō)起房子，每個(gè)人都有滔滔不絕的私家精彩故事。我參加工作后，從租房到買房，過(guò)程是曲折，結(jié)果是愉悅的。但是，最近我變得特別擔(dān)心，因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)我在2021年買的二套房，它租不出去了。

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回想2021年的上海房地產(chǎn)，尚是熱火朝天。2020年疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，加之股市的小高潮，全球通貨膨脹預(yù)期，從2020年9月開(kāi)始，上海樓市慢慢走熱。普通豪宅從12、13萬(wàn)漲到20萬(wàn)不稀奇。朋友見(jiàn)面討論的是怎么打新，社保和積分便逐漸成了資本品，最后發(fā)展成最近云錦東方千萬(wàn)富豪現(xiàn)場(chǎng)結(jié)婚配對(duì)的“頂級(jí)”交易策略。

我當(dāng)時(shí)手上還有點(diǎn)閑錢，也不能免俗，到2021年初，看著樓市趨熱，就想在市區(qū)浦西核心地段買一套小戶型出租。我在金融城做著貌似高大上的工作，內(nèi)心卻很不安，因?yàn)榻鹑跇I(yè)發(fā)展的頂峰已過(guò)。我年輕的時(shí)候，金融業(yè)剛起步，想的是靠投資賺到足夠多的錢，社保都不想多交。人到40歲，卻越發(fā)想安穩(wěn)。

一個(gè)大哥的父母是上海人，80歲身體健康，住在滬上談不上頂奢的養(yǎng)老院，為了生活水平不下降到中產(chǎn)以下，加上請(qǐng)保姆的錢，一個(gè)月3萬(wàn)打不住。等我退休了，退休金夠花嗎？即使我夠花，到時(shí)候還有80歲的老爹老娘，弄不好還要有個(gè)全職兒子在等我輸血給他躺平。我老了還得賺錢啊。

股市靠不住，放銀行貶值，美國(guó)人的硅谷銀行還倒閉了。20年后，什么最安穩(wěn)？什么最抗通脹？應(yīng)該是阿拉上海國(guó)際大都市核心地段的房租！

于是，我在2021年5月入手了個(gè)45平的一室，內(nèi)環(huán)核心、黃埔交界、絕非老破小，屬性還是住宅，目標(biāo)租客：南京西路附近的白領(lǐng)、跨國(guó)公司海歸、老外，以及講究品質(zhì)和管理安全的女性，如網(wǎng)紅和自由職業(yè)者。

中介告訴我，這里住了很多老外，一個(gè)月租金7500，毛租金回報(bào)率2.4%，在上海絕對(duì)香。老娘夸我：某某人700萬(wàn)的房子，才租6000，回報(bào)率沒(méi)你一半，比我退休工資高。后來(lái)的事實(shí)證明，中介的話還是一定要打個(gè)折扣的。

算上等放貸的時(shí)間，房子拿到手已經(jīng)是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30號(hào)元旦前把房子租了出去。同一個(gè)中介卻不說(shuō)租金7500了，替租客向我砍價(jià)：租金7000，簽3年，下午簽、晚上付錢、明天起租，中介傭金只收半個(gè)月租金。我想行吧：少了500塊，中介的話相當(dāng)于打了個(gè)93折，沒(méi)到跌停。

朋友說(shuō)，你一簽三年多虧啊，將來(lái)房租漲了你不虧了？我的判斷是中國(guó)不同于美國(guó)，一定是溫和通脹。簽三年省了兩次中介傭金，沒(méi)有空窗期。做投資心態(tài)最重要，賺多賺少不要緊，穩(wěn)最重要。

這還是多虧我動(dòng)作快。房子買到后，2021年5月份就開(kāi)始等銀行貸款。如果再晚一個(gè)月成交，貸款很難批下來(lái)。當(dāng)時(shí)，我在單位參加研究部的會(huì)議討論宏觀經(jīng)濟(jì)，只是覺(jué)得限貸太猛，沒(méi)想到后果如此嚴(yán)重?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)還在掙扎，ST公司好幾個(gè)是房地產(chǎn)，忙著退市，忙得我心慌。

當(dāng)然，更讓我慶幸動(dòng)作快的是，如果晚兩個(gè)月拿到房子，碰上元旦春節(jié)是淡季，22年1月租不出去，等到春節(jié)后的2022年3月份上海就“靜態(tài)”了。那就徹底芭比Q了。

租客倒是很給力，“靜態(tài)”期間，沒(méi)給我發(fā)過(guò)一條抱怨的消息，沒(méi)讓我找過(guò)一次物業(yè)。疫情期間，房租從不拖延，雷打不動(dòng)準(zhǔn)時(shí)到賬。這側(cè)面證明了浦西面向國(guó)際友人的小區(qū)防疫工作做得到位，租客在附近甲級(jí)寫(xiě)字樓上班，素質(zhì)高啊。

就這樣一個(gè)五星租客，卻在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物業(yè)說(shuō)凌晨還在搬東西，第二天就走了，不知道什么原因。按理說(shuō)，疫情放開(kāi)了，預(yù)期大好，不是應(yīng)該繼續(xù)租著嗎？何必?fù)p失一個(gè)月的押金？非常不解。

好在一個(gè)月押金在手上，我不虧。趕緊租出去，弄不好還能賺。我把房源掛到了某絕對(duì)頭部租房 app 平臺(tái)。二周后，一個(gè)帶看的都沒(méi)有。線上平臺(tái)公司難道真的不行了？為什么一個(gè)帶看的都沒(méi)有？2021年的出租的時(shí)候，一周總有一兩個(gè)去看啊。

我急了，上高德地圖，躲在公司廁所另一頭的偏遠(yuǎn)樓道里，小聲把周邊的房產(chǎn)中介的電話打了一通。所有的中介都告訴我：房子租不出去了。

我問(wèn)為什么？從鏈家到中原到福人居，中介的口徑大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想問(wèn)走了多少人。但反過(guò)來(lái)想，他們也是隨口說(shuō)說(shuō)吧，走了多少人，來(lái)了多少人，經(jīng)濟(jì)學(xué)家都不能統(tǒng)計(jì)，誰(shuí)能統(tǒng)計(jì)？他們靜胡說(shuō)。再過(guò)了兩個(gè)星期，我意識(shí)到了事情的嚴(yán)重性，因?yàn)檫€是一個(gè)帶看的都沒(méi)有。這次中介的話，終于沒(méi)打折。

我開(kāi)始擴(kuò)大范圍，打更多中介的電話。他們說(shuō)，你這房子優(yōu)勢(shì)是就近和方便、周邊洋氣還有魔都?xì)赓|(zhì)，但是上海地鐵很發(fā)達(dá)，下調(diào)預(yù)算的人，他們?cè)诘罔F沿線租便宜點(diǎn)的也很好，損失一點(diǎn)方便和生活氛圍沒(méi)關(guān)系。我無(wú)法反駁。

又過(guò)了兩星期，好不容易有個(gè)租客看完房子后愿意出6800，馬上入住。簡(jiǎn)直是連陰逢大陽(yáng)，久旱逢甘露。我說(shuō)行吧，老空置受不了，時(shí)間就是金錢，我還有貸款要還。公司研究部研究過(guò)了，降息早晚的事，房貸掛鉤的MLF還會(huì)下調(diào)，就當(dāng)我提前享受了央媽降息的福利吧。

趕緊回電話過(guò)去問(wèn)中介租客的背景。結(jié)果大失所望。因?yàn)樽饪褪莻€(gè)近70的老爺爺，自己的老房子沒(méi)電梯，越來(lái)越爬不動(dòng)樓梯了，獨(dú)身一人。雖然現(xiàn)在身體很健康，但我不敢租給他。考慮再三，滿懷愧疚地拒絕了老人，看他離開(kāi)的背影，對(duì)我日后的養(yǎng)老生活又添了三分憂慮。難道老了只能進(jìn)3萬(wàn)塊的養(yǎng)老院？上海的年輕人，你們哪去了？

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在我二陽(yáng)以后。那日，我昏昏沉沉地心系著租不出去的房子，看了眼貸款扣款記錄，頭腦一發(fā)熱，對(duì)中介說(shuō)，我給你漲中介費(fèi)，你趕緊給我拉人。從業(yè)年限越長(zhǎng)，我越深刻體會(huì)到金融的本質(zhì)是中介，陸家嘴金融民工的盡頭是拉皮條。中介的本質(zhì)是重賞之下必有勇夫，業(yè)務(wù)做不好還是錢沒(méi)給到位。

中介說(shuō)：哥，沒(méi)見(jiàn)過(guò)你這么大方的，我給你掃樓去。這弟弟是真人才，我還沒(méi)轉(zhuǎn)陰，鼻涕還在流，他和我說(shuō)，“找到了，哥，就在隔壁樓，有個(gè)房東要賣房，我把她的租客挖來(lái)了。價(jià)格你給便宜點(diǎn)，她肯定來(lái)，明天就搬”。

我娘覺(jué)悟高，批評(píng)我說(shuō)：你這不是資金空轉(zhuǎn)存量博弈嗎？國(guó)家不提倡。我心想：我在陸家嘴金融城這么多年平時(shí)見(jiàn)的存量博弈還少嗎？成交量不都是這么來(lái)的。我連租客是男是女都沒(méi)問(wèn)，戴上口罩就去把約簽了。

簽完這個(gè)開(kāi)心啊，第二天二陽(yáng)也轉(zhuǎn)陰了，樂(lè)呵呵到公司上班。公司研究部正在研究樓市的宏觀影響。研究員略帶自豪地說(shuō)出他的研究成果——根據(jù)高頻數(shù)據(jù)顯示，不僅一線城市二手房掛牌量在增加，上海房租都下降了。我心里憤憤：什么高頻數(shù)據(jù)，你咋凈說(shuō)我知道的。

研究員繼續(xù)滔滔不絕，還引用某著名房產(chǎn)研究院的《2023年一季度上海住房租賃市場(chǎng)回顧及展望》重磅報(bào)告。報(bào)告說(shuō)：2023年3月，上海房屋租金收入比為28%，環(huán)比下跌21.7%，租金收入比降至歷史最低。研究員興奮地說(shuō)：房租負(fù)擔(dān)，真的降了！

我聽(tīng)完這話，打人的心都有。我的樂(lè)呵呵沒(méi)了，劈頭蓋臉地問(wèn)：租金收入比降了這么多，原因是什么？房租降了多少？收入是漲了還是跌了？你有沒(méi)有數(shù)據(jù)？

研究員一怔，隨后露出“我早有準(zhǔn)備，你難不倒我”的微笑。他自信地切換到另一頁(yè)P(yáng)PT，引用了某公眾號(hào)草根調(diào)研的文章說(shuō)：有房東在某某租房管家平臺(tái)的房子空置了77天剛租出去。這套房子在某某租房管家平臺(tái)對(duì)外出租的價(jià)格比去年成交價(jià)下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以來(lái)的租金漲幅。

研究員在切換PPT的時(shí)候，我咬牙切齒地想：雇你們這些高薪研究經(jīng)濟(jì)的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考慮換地方租房子了。但是，當(dāng)我聽(tīng)完他說(shuō)的77天，下跌了15%的時(shí)候，我有點(diǎn)高興了，覺(jué)得搞經(jīng)濟(jì)研究的還是有點(diǎn)用的，因?yàn)槲覄偤灥淖饨鹗?500，比原來(lái)的7000只降了7%，比降15%真的感覺(jué)好太多了！

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