文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

在“618”大促之后，深圳樓市在7月份進(jìn)入新一輪的“價(jià)格戰(zhàn)”，但大部分新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的去化依然不高。

深圳本土房企鴻榮源率先打響“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍。7月8日，位于寶安沙井的鴻榮源珈譽(yù)府以92折開(kāi)盤(pán)，折后均價(jià)5.08萬(wàn)/平方米，而一路之隔的萬(wàn)豐海岸城均價(jià)為5.75萬(wàn)/平方米，珈譽(yù)府的價(jià)格相當(dāng)于萬(wàn)豐海岸城的88折。

(資料圖)

以一套95-98平方米的3房為例，珈譽(yù)府總價(jià)為436-506萬(wàn)，萬(wàn)豐海岸城瑧園總價(jià)為479-571萬(wàn)，前者比后者整體價(jià)格低50多萬(wàn)。

從銷(xiāo)售結(jié)果來(lái)看，打折促銷(xiāo)讓鴻榮源收獲了可觀的“戰(zhàn)績(jī)”。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售量為1183套，銷(xiāo)售金額59億元，去化率84.4%，創(chuàng)下2023年深圳新盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)新高。

珈譽(yù)府的可觀銷(xiāo)量，也讓鴻榮源將其打折策略復(fù)制到位于龍華的鴻榮源尚云花園。根據(jù)推廣海報(bào)，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)有四重折扣：凍資99折、開(kāi)盤(pán)98折、認(rèn)購(gòu)97折、準(zhǔn)時(shí)簽約99折，最終相當(dāng)于93折，折后均價(jià)6.8萬(wàn)/平方米，單價(jià)6.2萬(wàn)-8萬(wàn)/平方米，總價(jià)折后約480-838萬(wàn)/套。

受鴻榮源推盤(pán)打折促銷(xiāo)的帶動(dòng)，近期深圳本土其他房企均推出購(gòu)房折扣優(yōu)惠。

宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖開(kāi)盤(pán)89折，備案均價(jià)6.6萬(wàn)/平方米；宏發(fā)悅見(jiàn)公園里開(kāi)盤(pán)91折，備案均價(jià)4.7萬(wàn)/平方米。合正觀瀾匯三期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出110套86折房源，單價(jià)約4.2-4.5萬(wàn)/平方米，整體優(yōu)惠約為95折。

然而，新盤(pán)的折扣力度與其去化率并不相匹配。根據(jù)鴻榮源尚云花園發(fā)布的誠(chéng)意登記名冊(cè)，項(xiàng)目共推666套住宅，登記762批客戶，認(rèn)籌率高達(dá)144.4%，而在7月29日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共銷(xiāo)售347套，開(kāi)盤(pán)去化率為52%。

在其兩天前開(kāi)盤(pán)的合正觀瀾匯三期去化率更差，714套房源售出287套，去化率僅為40.2%。

鴻榮源尚云花園位于龍華人民路與工業(yè)路交匯處，與目前龍華體量最大、最優(yōu)質(zhì)的的集中式購(gòu)物中心壹方天地一路之隔，能夠滿足日常生活、娛樂(lè)、購(gòu)物需求。在交通方面，距離最近的4號(hào)線龍華站1.2公里，距通過(guò)五期規(guī)劃的25號(hào)線景龍站約500米。在教育方面則被劃分在龍華區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳藝術(shù)高中民治學(xué)校小學(xué)學(xué)區(qū)和初中學(xué)區(qū)。

合正觀瀾匯位于龍華區(qū)行政中心，緊鄰區(qū)政府，覆蓋地鐵4號(hào)線茜坑站三個(gè)地鐵口，同時(shí)享有九龍山科技城、環(huán)鷺湖高新園等發(fā)展紅利，市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等配套基礎(chǔ)完善。三期毗鄰龍華外國(guó)語(yǔ)學(xué)校福城校區(qū)（建設(shè)中），背靠龍華圖書(shū)館及項(xiàng)目一、二期，住宅、商業(yè)等綜合業(yè)態(tài)齊全。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從兩盤(pán)較好的地理位置、交通出行、配套設(shè)施等因素來(lái)看，其去化率不高的主要原因與今年上半年深圳樓市整體低迷有關(guān)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年深圳TOP 20房企流量銷(xiāo)售金額為1020.79億元，同比下滑26.7%，跌幅較上月增大；流量銷(xiāo)售面積為161.63萬(wàn)平方米，同比下滑14.2%；銷(xiāo)售均價(jià)約6.31萬(wàn)元/平方米，較去年同期的7.40萬(wàn)元/平方米下降14.73%。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳新房網(wǎng)簽量為16209套，較去年同期僅增加83套，但成交面積較去年同期185萬(wàn)平方米有所減少，約為166萬(wàn)平方米，主要購(gòu)買(mǎi)力仍為剛需購(gòu)房者。

今年6月，深圳新房供應(yīng)創(chuàng)幾年來(lái)同期新高，但成交方面并無(wú)明顯的“翹尾”行情。上半年深圳新房住宅總的成交量與入市量相比，占比處于較低水平，整體低迷。

對(duì)于低迷的樓市行情，今年深圳官方也表態(tài)將調(diào)整樓市政策。7月30日，深圳市住房建設(shè)局表示，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

克而瑞廣佛區(qū)域分析師肖文曉對(duì)此表示，北上廣深作為目前調(diào)控執(zhí)行最為嚴(yán)格的城市，如能適當(dāng)優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控政策，將有利于釋放更多合理的剛性和改善性住房需求，對(duì)全國(guó)樓市都具有“定心丸”和“風(fēng)向標(biāo)”的意義，但購(gòu)房預(yù)期的全面改善還需要多重合力。

若下半年深圳出臺(tái)強(qiáng)有力的救市政策，或有望扭轉(zhuǎn)低迷的新房成交市場(chǎng)，有效疏解一手房庫(kù)存壓力。

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