“泰禾還想打我們錢的主意?!碧┖瘫本┰鹤佣跇I(yè)主秦嘯非常氣憤。
自從發(fā)現(xiàn)這家公司兩次挪用他們的購房款后,包括秦嘯在內的幾百名業(yè)主,就再也不信任泰禾了。這幾年來,他們一直與泰禾進行纏斗,終于將他們的購房款,放到了監(jiān)管賬戶。這個錢除了拿來建二期項目外,泰禾是沒法挪作他用的。
(資料圖片僅供參考)
北京院子二期由三大部分組成:合院、疊拼(兩者皆為別墅的戶型,合院指幾個住戶合用一個庭院,疊拼指一個多層的別墅由幾家合?。﹥蓚€限競房項目和泰禾的自持項目,秦嘯買的是疊拼別墅。
就在秦嘯們終于松了口氣時,一件令他們憤怒的事再次發(fā)生了:北京院子二期三個項目,有同時開工的跡象。對此,秦嘯們是斷然不能接受的。因為,目前能夠動用的錢,只有疊拼的購房尾款。“如果三個項目同時開工,資金是遠遠不夠的?!边@也就意味著,秦嘯這些年的努力,很可能付諸于東流。
秦嘯們不是沒有想過解決方案:疊拼業(yè)主去買車位,泰禾用車位的錢,將自持部分建起來后,將其交給債權方華融處置。這樣,華融可將合院的尾款釋放出來,合院項目就有錢開工了。泰禾并不同意這個方案。因為,這家早就出險了的房企,這些年患了“荷包干癟癥”,他們要抓住任何盡快回籠資金的機會。
就在泰禾再次觸動秦嘯們的神經時,一個無懸念的消息在8月4日傳來了:這家曾經的千億房企,被深圳證券交易所摘牌了。至此,泰禾成為今年以來第四家退市的房企。此時此刻的泰禾,可謂是內憂不斷,外患不停。
“又走了一批人,人人自危”
從2023年3月開始,泰禾進行了內部人員優(yōu)化?!疤蕴种唬脫Q三分之一,留下三分之一。”多名知情人士告訴「市界」,泰禾進了一些年輕人。與此同時,這家公司還一口氣引進了許多高管。
截至4月底,有7名人士加入泰禾。四個副總裁:資金財務條線的莊辰明和余歌,上海區(qū)域運營線的李剛、負責物業(yè)的李勇軍;三個總裁助理:靳丹、張晉偉、張博分屬人力、信息和財務。
彼時,泰禾仍然高喊“二次創(chuàng)業(yè)”的口號,以至于去面試的一個職業(yè)經理人說,泰禾還在突破自我,這比較有吸引力。然而,泰禾內部員工的心態(tài),卻悄然發(fā)生改變。這種變化在7月下旬愈發(fā)明顯了?!皯?zhàn)戰(zhàn)兢兢,人人自危?!币晃恢槿耸肯颉甘薪纭谷绱诵稳萏┖虇T工的現(xiàn)狀。
泰禾太原公司發(fā)生的一件事,成為這些員工心態(tài)變化的最大催化劑?!甘薪纭箯亩嗝槿耸刻幍弥?,7月20日左右,因涉嫌挪用資金一事,太原公司幾名前員工被帶走了。其中包括太原公司前總經理陳輝邦,他在2019年就離開了泰禾,但仍然難辭其咎。陳輝邦這個名字,在金尊府網簽合同上出現(xiàn)過,金尊府是泰禾在太原的第一個項目。
▲(爛尾的泰禾太原金尊府。圖源/業(yè)主供圖)
金尊府是泰禾的一個重磅產品,在多個城市都推出過,然而,由于限高、泰禾挪用32億購房款等原因,金尊府成為太原最大的豪宅爛尾樓。要想復工復產,在不加精裝修的情況下,泰禾金尊府還需25億元,才能完工。
這些年里,金尊府的業(yè)主被絕望、憤恨等情緒左右著。這種情緒在看到全忠的那一刻,如山洪決堤般爆發(fā)了。全忠是泰禾集團副總裁,分管品牌工作。在陳輝邦們被帶走后,全忠趕到了太原,與金尊府業(yè)主,來了一次會面。
現(xiàn)場的相關人士表示,全忠在現(xiàn)場向業(yè)主,介紹了集團正在多方籌措資金保交付的多項措施。
泰禾近年來一直在宣傳樓盤的復工消息。然而,「市界」從多名泰禾業(yè)主那里了解到,有很多樓盤并沒有復工,有樓盤即便是復工了,也并不是有效復工。
以東莞泰禾新天地為例,“購房款被挪用導致樓盤爛尾后,泰禾還要我們簽署墊資協(xié)議,才可以自己掏錢裝修。”新天地的一名業(yè)主氣憤地告訴「市界」,“業(yè)主自己掏錢裝修,被他們拍照發(fā)到公眾號上,冒充自己復工。實際上,樓盤從來沒有復工過?!?/p>
廣東泰禾肇慶院子,的確有工人正在施工。不過,肇慶院子的一名業(yè)主向「市界」抱怨道,“按照100多戶的工程量來看,需300人實打實的工作,才能稱做有效復工。如今的施工人數和速度,連主體都沒有完成?!?/p>
另一邊,太原前員工被帶走的消息傳開后,泰禾內部員工可謂人心惶惶?!奥殬I(yè)經理人最近又走了一批,很多人開始自危了。”一名知情人士告訴「市界」,“我聽到的情況是:他們認為,工資遲一點,績效減免一點沒關系,你讓我兜底去扛事,我不愿意?!?/p>
然而,黃其森總以自己的親身經歷,來勸慰一些老同志?!八J為,這也不是大事,最后總能從危機中走出來?!鄙鲜鲋槿耸扛嬖V「市界」。去年,因協(xié)助調查金融系統(tǒng)的一個案件,黃其森曾消失了幾個月,不過最后他還是重新回到了泰禾。
「市界」不完全統(tǒng)計,除了今年3月,泰禾集團副總經理黃耀文辭職外,今年7月,另一副總經理邵志榮,也因個人原因離開了泰禾。除此之外,「市界」還獨家獲悉,王景崗因病向黃其森提出離職,董事長黃其森目前并不同意。王景崗于2019年升任為泰禾的聯(lián)席總裁,為黃其森的得力干將。
泰禾為何走到今天這一步?
成也黃其森,敗也黃其森
世人都將泰禾的失敗,歸結于高周轉、大環(huán)境等原因。但在泰禾前員工思遠看來,“泰禾是成也老板,敗也老板?!碧┖痰睦习澹斎皇嵌麻L黃其森。
黃其森身上,有多個標簽。比如神童,他15歲考入福州大學;比如最懂銀行體系的地產人,黃其森大學畢業(yè)后,進入銀行工作了8年。但以上兩個標簽,都不及“豪宅教父”震懾人心?!昂勒谈浮边@個名頭的打響,始于黃其森決定揮師北上的2002年。
自那一年起,泰禾相繼開發(fā)了“運河岸邊的院子”“中國院子”“麗春湖院子”等產品,并由此在北京豪宅市場一戰(zhàn)成名。后來,泰禾產品更走向全國。在思遠看來,“早期的黃老板,的確是用心在做產品。他對產品的態(tài)度,絕對是做加法,怎么好怎么上。”思遠向「市界」回憶道,黃老板找了很多大師PK設計,最終才做出院子系列。
泰禾上市的第五年,也就是2015年,公司開發(fā)的多個項目連創(chuàng)銷售奇跡,黃其森也以250億元的身家,登上福建地產首富的寶座。此時,“在溢價和銷售層面,泰禾可謂一騎絕塵。泰禾少有看得上的房企了,老板的心態(tài)變了。”思遠向「市界」回憶道。
彼時彼刻,黃其森確有“驕傲”的資本,金融機構排著隊給泰禾送錢。2016年至2018年,泰禾融資總額,從754億元升至1375億元,新增的融資額,基本都來自非銀融資渠道?!霸邳S老板看來,錢融來之后,就要投下去。不投下去,就是很大的浪費。因為,這些錢的利率很高,有的甚至高達15%?!彼歼h說。
泰禾分別在2013年,2016年和2017年,開啟了瘋狂圈地模式。2013年前后,泰禾以195.3億元,在福建、北京、上海等地,收下12幅地塊。這其中,有不少“地王”。2017年,泰禾更是發(fā)起了43筆收并購。就這樣,短短五年間,泰禾便實現(xiàn)了銷售額從百億到千億的突破。
2017年年底,黃其森提出“2000億的銷售目標”,這一番話引發(fā)泰禾股價暴漲,市值一度超過500億元。那些年,黃其森給人力部門下達的命令是:在全國各地找城市總、區(qū)域總,對這些高管的第一要求是拓展拿地。“搶人搶地搶瘋了?!彼歼h嘆息道。殊不知,泰禾的禍根,在那時埋下了。
▲(泰禾集團董事長黃其森。圖源/視覺中國)
盡管泰禾也建立了嚴謹的投融資體系,但黃其森往往憑借一條短信,就拍板拿下了一些地塊,即便有人反對也無濟于事?!包S老板經常講,拿地這個事,沒有那么復雜。你不理財,財不理你?!彼歼h向「市界」回憶道,盡管泰禾戰(zhàn)投部門也有失誤,但在黃老板諸如此類的思想下,泰禾錯拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。
當年拿這個地塊時,不光集團投資部門反對,就連副總經理張晉元,也搞不懂其中的邏輯:這塊地不僅成本高,而且還是限競房。
不僅如此,泰禾拿的二手地也踩了坑,以北京楓橋別墅為例。這個項目大概是在2015年左右,黃其森用設在維京群島的影子公司,通過收購香港運恒發(fā)展獲得的。在接手之前,這個項目便出現(xiàn)地基不穩(wěn)、債務復雜等負面信息。在泰禾資金鏈斷掉后的2022年7月,99棟無人居住的楓橋別墅,被泰禾債權人信達資產,擺上了法拍平臺。
泰禾2017年收購的南京青龍湖項目亦是如此。這個項目在易主之前,便有閑置12年、產權大縮水、違規(guī)施工等負面新聞。思遠說,連融創(chuàng)都不敢拿這個項目,但黃老板不管不顧拿下了。“針對諸如此類的事情,有老人提出反對意見,黃老板就會說,‘你跟我時間太久,思想老化了,高度格局不夠了’。后來,就沒老人敢提意見了。”
那么高薪搶來的新人呢?“出于一些原因,他們也不敢說真話了?!本瓦B泰禾的產品銷售上,黃老板也不管東南西北風(不管市場行情如何),就是要一枝獨秀(就是要銷售業(yè)績好)?!八V定泰禾的銷售奇跡了?!彼歼h向「市界」感嘆道。
再往后的事,大家都知道了。2018年,中國房地產市場進入下行周期中,泰禾沒能完成2000億元的銷售目標。2019年,泰禾也還是沒能完成定下的銷售目標。一直到2020年中旬,因為未完成中期票據本息的按時兌付,負債居高不下的泰禾,成了地產界最先“爆雷”的房企之一。
在事后的反思中,黃其森總將問題歸咎于管理層面。然而,在思遠看來,泰禾走到今天這一步,是戰(zhàn)略失誤。黃老板對盈利模式、承受風險能力、行業(yè)走向等沒有很好地去論證。
“退市后,仍是生死的問題”
“很痛心?!碑數弥蠔|家泰禾退市后,思遠用三個字來形容自己的心情。但無論如何,退市這件事木已成舟。接下來,只能往前看。那么,泰禾該何去何從?
泰禾方面向媒體表示,退市不會影響公司的正常經營。針對退市,公司將根據交易所相關規(guī)定,推進轉板工作。的確,一個公司如果上市公司的地位被取消,并不等于他一定就會倒閉?!暗诔浦?,公司重組方面,比以前難度大?!币幻麡I(yè)內人士告訴「市界」。
三年了,泰禾一直未給出債務重組的整體解決方案,更多的是項目層面的債務展期。比如從2020年起,泰禾相繼與興業(yè)銀行等多家大型金融機構,達成債務重組協(xié)議;2022年,泰禾簽署的債務重組協(xié)議,涉及的借款本金為177.11億元。2023年5月份,北京大興泰禾中央廣場項目與五礦信托達成和解;北京公館項目也和金融機構初步達成復銷意向。
由于債務重組的懸而未決,泰禾的戰(zhàn)投方也離他而去。爆雷之后,泰禾相繼與一些企業(yè)有過接觸,比如廈門國貿、廈門建發(fā)、中鐵建、保利等。但由于泰禾債務規(guī)模過于龐大,資產質量相對不佳等情況,這些企業(yè)最終放棄了。并且,泰禾并不歡迎試圖收購項目的一些企業(yè),他更希望整體解決問題。直到2020年,泰禾敲定了萬科這個“白衣騎士”。
萬科入股,是有先決條件的。最重要的兩個是:泰禾制定出與債權人達成一致、并令各方認可的債務重組方案;萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調查,并就問題的解決方案達成一致。令所有人沒有料到的是,2021年下半年以來,房地產市場進入深度調整期,泰禾化債工作變得不確定起來。
2023年3月,泰禾集團副總經理黃耀文辭職,這意味著泰禾內部已無萬科系高管。5月,萬科在回復投資者提問時表示,入股泰禾的先決條件尚未達成。據21世紀經濟報道表示,雙方的合作早已中止?!爱敃r跟萬科談,黃其森認為萬科出價太低,且他可能會失去泰禾的控制權,就不愿意了。但其實當時那一波,泰禾有可能就上岸了?!彼歼h不無遺憾地告訴「市界」。
▲(2017年9月2日,南昌,泰禾南昌院子品牌發(fā)布盛典。 景甜、李晨玩自拍。圖源/視覺中國)
但過了這個村,就沒這個店了。如今的泰禾,只能孤軍奮戰(zhàn)。退市之后的泰禾,“也仍面臨生死存亡的問題。”思遠告訴「市界」,泰禾目前的“活水”主要是一些商業(yè)項目的租金,比如福州的兩個泰禾廣場,這兩個項目是福州的地標性建筑。一些項目即便賣得再好,現(xiàn)在也處于資金監(jiān)管狀態(tài),泰禾也不能挪作他用。
截至2023年4月底,泰禾已逾期的借款本金為582.03億;同時,對外擔保中實質性逾期債務對應的擔保余額為54.16億元。“上市公司地位被取消后,房企需加快債務與資產重組,促進公司盡快恢復經營和復工復產復售,只有如此最大限度保護所有投資者與債權人、業(yè)主的權益?!鼻笆鰳I(yè)內人士告訴「市界」。
保交樓是泰禾這些年工作的重中之重。從泰禾官微透露的信息來看,泰禾多地項目獲得支持的模式,主要有四種:一是地方政府主導成立專項紓困基金,項目以有效資產做擔保等形式,申請政府紓困資金專項借款;二是項目申請政策性銀行專項借款;三是政府將公司項目列入保交房名單,提供重點支持協(xié)調管控等;四是地方政府調集專項資金組織官方團購,幫助項目快速回籠現(xiàn)金。
這其中,句句離不開“地方政府”這四個字,公開資料顯示,截至2023年4月底,泰禾已得到批復的政策性紆困資金額度為22.18億元,其中已收到10.09億元。
盡管泰禾一直說“沒有躺平,絕不躺平”,將“復工復產”行動進行到底,但在業(yè)主們看來,泰禾復工復產的真實情況,并不是企業(yè)官微里宣傳的那樣。至少太原金尊府、東莞泰禾新天地這兩個樓盤看來“是”,“沒有復工過?!睎|莞泰禾新天地的業(yè)主再次向「市界」強調。
思遠還記得,在泰禾風光的那些年,黃老板在全國開會時,每每提起外界對泰禾產品的評價,都會用“頂禮膜拜”這四個字形容。提起泰禾的最大優(yōu)勢,黃老板都會說就是“戰(zhàn)略優(yōu)勢”。“但黃老板恐怕忘了,房企最大的戰(zhàn)略,是看市場走向。很顯然,他是永遠的春天派?!?/p>
狂歡終究歸于沉寂。對如今的泰禾來說,它的救贖之路仍很漫長。
(文中秦嘯、思遠為化名。)
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
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