謝逸楓:顫抖吧!前七月全國(guó)賣(mài)地收入慘遭史詩(shī)級(jí)暴跌
2023-08-23 11:26:33    騰訊網(wǎng)

文/謝逸楓

8月22日,一份全國(guó)財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示,2023年前7月賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元、前6月1.8687萬(wàn)億元、前5月1.4893萬(wàn)億元,前4月1.1761萬(wàn)億元、一季度8728億元、前2月5627億元,對(duì)比過(guò)去五年同期比較看,賣(mài)地收入堪稱史詩(shī)級(jí)暴跌。

前7月賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%,前6月同比下降20.9%,前5月同比下降20%,前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%,跌幅收窄,跌幅依然是過(guò)去五年同期增最大跌幅,堪稱斷崖式下降的幅度。


(資料圖片僅供參考)

土地是一個(gè)國(guó)家、城市的財(cái)富之母,是一個(gè)城市的發(fā)展基礎(chǔ)條件;是一個(gè)國(guó)家的最大原始資本財(cái)富;是地方財(cái)政收入、教育、基建、市政配套、水利等設(shè)施的資金的重要來(lái)源,是彌補(bǔ)財(cái)稅收入不足的關(guān)鍵來(lái)源。

前7月賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%(上半年下跌20.9%、前5月下跌20%、前4月下跌21.7%),跌幅收窄,依舊創(chuàng)1987年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)歷史以來(lái)同期第五跌幅。依然堪稱一部最成功的土地財(cái)政學(xué),即中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

賣(mài)地收入跌幅收窄,前7月跌幅收窄至19.1%、上半年跌幅20.9%,前5月下跌20%、前4月下跌21.7%、前3月下跌27%。而2022年跌幅23.3%、2021年增長(zhǎng)3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

值得注意的是目前房企融資困難與銷(xiāo)售回款緩慢,債務(wù)集中到期,房企壓縮投資,總體拿地放緩,市場(chǎng)季節(jié)性因素、地方供地節(jié)奏的調(diào)整,土地價(jià)格的微調(diào),導(dǎo)致前7月全國(guó)賣(mài)地收入增速的跌幅斷崖式下跌19.1%。

其一是按照筆者分析,前7月全國(guó)賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%,占到全國(guó)財(cái)政收入13.9334萬(wàn)億元的16.41%(上半年15.67%、前5月14.93%、前4月14.14%、一季度14.0%),占到全國(guó)地方財(cái)政收入7.5485萬(wàn)億元的30.30%(上半年28.60%、前5月27.66%、前4月25.78%、一季度25.12%)。

前7月全國(guó)賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%。2020年-2022年前7月全國(guó)土地收入分別為3.5101萬(wàn)億元、4.1407萬(wàn)億元、2.8279萬(wàn)億元,增幅分別增長(zhǎng)7.9%、增長(zhǎng)18%、下降31.7%,說(shuō)明前七月全國(guó)賣(mài)地收入小幅度跌幅收窄。

民營(yíng)房企的拿地大量減少,國(guó)央企城投托地逐漸見(jiàn)底。土地收入依然在持續(xù)下滑,跌幅收窄,但是下滑幅度依然高于去年的平均數(shù)。意味著賣(mài)地收入下降趨勢(shì)加速。同時(shí)賣(mài)地收入的大量減少,一定程度導(dǎo)致地方財(cái)政告急。

過(guò)去四年減稅降費(fèi)超過(guò)7萬(wàn)億元,土地收入與房地產(chǎn)的稅收下降,對(duì)于地方財(cái)政收入壓力巨大。2022年新增減稅降費(fèi)超1萬(wàn)億元、2021年1.1萬(wàn)億元、2020年超2.5萬(wàn)億元,2019年2.36萬(wàn)億元,包括退稅緩稅緩費(fèi)超10萬(wàn)億元以上。

其二是筆者分析,2023年前7月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收1.1725萬(wàn)億元,前6月1.0134萬(wàn)億元,前5月8386億元、前4月7164億元、一季度5246億元,占全國(guó)稅收收入11.7531萬(wàn)億元的9.97%,前6月10.16%、前5月9.89%、前4月10.17%、一季度10.14%。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅(上海、重慶)、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收,占到總稅收入的20%以上,占到全國(guó)稅收的比例更高。

不可忽略的是房地產(chǎn)及建筑業(yè)的稅收,對(duì)于后疫情時(shí)期的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、稅收免減特殊背景下,對(duì)地方財(cái)政收入是多么地重要。如加上土地出讓金這塊的收入,二項(xiàng)收入占到地方財(cái)政超過(guò)60%以上。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)一些積極變化,除土地增值稅、耕地占用稅跌幅大外,前7月土地與房地產(chǎn)相關(guān)稅收呈現(xiàn)小幅度上漲。其中契稅3555億元、房產(chǎn)稅2394億元、土地增值稅3651億元、耕地占用稅720億元、城鎮(zhèn)土地使用稅1405億元。

其三是筆者統(tǒng)計(jì)的分析,前7月全國(guó)賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%,加上五項(xiàng)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收1.1725萬(wàn)億元,房地產(chǎn)總收入3.4600萬(wàn)億元、前6月2.8821萬(wàn)億元,前5月2.3279萬(wàn)億元、前4月1.8925萬(wàn)億元、一季度1.3974萬(wàn)億元、前2月8478億元。

前7月房地產(chǎn)總收入3.4600萬(wàn)億元,占到全國(guó)財(cái)政收入的24.83%,前6月24.17%、前5月23.35%、前4月22.75%,占到地方財(cái)政收入的45.83%、前6月44.12%、前5月43.23%、前4月41.49%,占到全國(guó)稅收收入的29.43%、前6月28.91%、前5月27.46%、前4月26.89%。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、建筑業(yè)稅收,十一項(xiàng)全國(guó)房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收收入超過(guò)10000億元,加賣(mài)地收入,前7月全國(guó)房地產(chǎn)總收入超過(guò)4萬(wàn)億元,上半年超過(guò)3萬(wàn)億元、前5月2.5萬(wàn)億元、前4月超過(guò)2萬(wàn)億元。

前7月全國(guó)政府性基金預(yù)算收入2.8596萬(wàn)億元,同比下降14.3%。其中前7月全國(guó)賣(mài)地收入2.2875萬(wàn)億元,同比下降19.1%。賣(mài)地收入占全國(guó)政府性基金預(yù)算收入的79.99%,上半年79.47%,占地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入的86.70%,上半年86.53%。

其四是筆者按照官方的數(shù)據(jù)顯示,1999年到2022年過(guò)去24年全國(guó)賣(mài)地收入總金額達(dá)到74.2905萬(wàn)億元,年平均賣(mài)地收入3.0954萬(wàn)億元,堪稱史上最大的財(cái)富。此土地收入,成為地方財(cái)政的最重要來(lái)源。

2011年-2019年全國(guó)賣(mài)地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元和52059億元、65095億元、77914億元。2020年-2022年全國(guó)賣(mài)地收入分別為84142億元、87051億元、66854億元。

過(guò)去12年間全國(guó)賣(mài)地收入總計(jì)64.9347億元,年均5.4112萬(wàn)億元。究竟土地財(cái)政源于何處,一則是分稅制改革,導(dǎo)致地方政府收入占比過(guò)低,支出占比過(guò)高,土地財(cái)政是為了彌補(bǔ)地方財(cái)政收支不平衡產(chǎn)生的。二則是政績(jī)考核。

數(shù)據(jù)告訴我們,土地財(cái)政對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、水利、教育、市政配套的完善及還債務(wù)等影響巨大。經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)下行的特殊困難時(shí)期,土地財(cái)政收入的下降,對(duì)地方財(cái)政的影響是不可忽略的。

其五是什么是財(cái)政四本賬?財(cái)政是影響基建增長(zhǎng)的最直接因素,由4個(gè)因素構(gòu)成,分別是公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算,統(tǒng)稱為“財(cái)政四本賬”。

地方土地財(cái)政已面臨較大壓力,1994年分稅制改革以來(lái),地方土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重持續(xù)提升,從1999年的不到10%提升至2020年84%峰值,“土地財(cái)政”由此而來(lái)。

過(guò)度依賴土地財(cái)政所帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)粗放式增長(zhǎng)長(zhǎng)期難以為繼。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面臨大幅波動(dòng),土地出讓金明顯下滑。據(jù)數(shù)據(jù),2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬(wàn)億,同降 23%,占地方財(cái)政收入的比重回落至61%。

一般公共預(yù)算,收入、支出占比都超過(guò)一半,是財(cái)政的主體,來(lái)源于各類(lèi)稅收(占84.3%)。政府性基金預(yù)算,收入、支出占比都是26.5%,收入主要來(lái)自土地出讓、專(zhuān)項(xiàng)債,支出主要用于基建。

國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算,收入、支出占比約1%,規(guī)模最小,收入主要來(lái)自國(guó)企利潤(rùn)和股息,支出用于國(guó)企經(jīng)營(yíng)。社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算,收入源自各類(lèi)保險(xiǎn)收入,支出也主要用于養(yǎng)老、醫(yī)療等社保。

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