廣州今年至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目,規(guī)模有史以來(lái)最大
2023-08-27 07:35:07    騰訊網(wǎng)

近日,《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法(建議稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《建議稿》”)在網(wǎng)上流傳。有市場(chǎng)人士透露,《建議稿》已下發(fā)至廣州市各區(qū),目前尚在討論階段,最后能否實(shí)施尚未可知。


【資料圖】

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解,今年廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目,是有史以來(lái)最大規(guī)模的年度任務(wù)。

8月25日,有媒體向廣州12345便民熱線(xiàn)進(jìn)行了求證,廣州市規(guī)劃和自然資源局(簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州規(guī)自局”)未對(duì)上述文件的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn),但回復(fù)稱(chēng):“近期一些部門(mén)在開(kāi)展房票安置可行性研究工作,但還處于初步研究階段?!贝送?,廣州規(guī)自局還表示,對(duì)于房票這種直接關(guān)系到人民群眾切身利益的重大舉措,一經(jīng)通過(guò),會(huì)第一時(shí)間對(duì)外公布。

同日,一名廣州房產(chǎn)中介鄧力(化名)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出,若是真的實(shí)行房票安置,將會(huì)促進(jìn)廣州外圍區(qū)域商品房的去化,如黃埔區(qū)。

8月25日,廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示,“盡管在征求意見(jiàn),但該政策應(yīng)該是加快推進(jìn)城中村改造較為可行的一個(gè)選擇。房票安置,可以創(chuàng)造出巨大的需求,對(duì)新房、二手房庫(kù)存去化有明顯的效果,也能滿(mǎn)足居民多樣化的居住需求,還能降低改造成本?!?/p>

廣州城中村改造或以房票安置

記者注意到,此次市場(chǎng)流傳的《建議稿》中的房票安置主要是針對(duì)城中村?!督ㄗh稿》內(nèi)容顯示,“房票安置”適用于廣州市行政區(qū)內(nèi)各類(lèi)城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作,包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。原則上各區(qū)發(fā)放的房票優(yōu)先在本轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌兌換安置,對(duì)本轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿(mǎn)足安置需求的,報(bào)市政府研究同意后,可在廣州市內(nèi)其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。

據(jù)了解,房票是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后,征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買(mǎi)商品房,直接用房票結(jié)算。

值得一提的是,此前,8月11日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)公布了《關(guān)于市政協(xié)十四屆二次會(huì)議第3090號(hào)提案答復(fù)的函》(簡(jiǎn)稱(chēng)“答復(fù)函”)。答復(fù)函提出,城市更新為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的增長(zhǎng)極。今年,廣州全市至少推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目,是有史以來(lái)最大規(guī)模的年度任務(wù),廣州將繼續(xù)更新政策體系,創(chuàng)新連片改造實(shí)踐,鼓勵(lì)在城中村規(guī)模化建設(shè)保障性租賃住房。

李宇嘉指出,新一輪城中村改造,有幾個(gè)新特征,比如國(guó)企主導(dǎo)代替民企,綜合改造(比如市政和公服補(bǔ)短板)代替房地產(chǎn)單一改造,公共屬性回歸代替完全的市場(chǎng)化。

“因此,改造的資金投入非常大,而且期限錯(cuò)配很?chē)?yán)重,后期不管是運(yùn)營(yíng)回收資金還是賣(mài)地回收資金,周期都很長(zhǎng),而且存在較大的不確定性,特別是地能否賣(mài)出去。解決資金問(wèn)題、解決資金期限錯(cuò)配是頭等大事?!崩钣罴握f(shuō)道。

在李宇嘉看來(lái),房票安置緩解改造資金壓力。一方面,房票安置不需要改造主體支付拆遷安置費(fèi)用或建設(shè)安置房;另一方面,可以拉長(zhǎng)與入庫(kù)開(kāi)發(fā)商(被拆遷人拿房票選房)的結(jié)算周期,比如簽訂銷(xiāo)售合同付10%,土地平整完支付20%。這樣,前期最大的一塊資金投入就解決了,再加上資金投入由市場(chǎng)化資金(信托、私募、更新貸等)變?yōu)楣操Y金投入(專(zhuān)項(xiàng)債、更新基金等),融資成本降低,這樣就極大地降低了資金壓力。

據(jù)了解,我國(guó)的房票安置始于2014年。上一輪棚改中,在三四線(xiàn)城市中被廣泛運(yùn)用。中指研究院指出,房票安置作為特殊的貨幣化安置方式,相較于直接貨幣補(bǔ)償,有助于鎖定購(gòu)房需求在本地釋放,同時(shí)一定程度上緩解了地方政府短期財(cái)政集中支出的壓力。后續(xù)由于棚改規(guī)模持續(xù)縮減,房票安置難以大規(guī)模長(zhǎng)期開(kāi)展。

不過(guò),去年6月20日,鄭州重啟房票安置。鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《鄭州市大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法(暫行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》),明確了將在鄭州市的棚戶(hù)區(qū)改造中實(shí)施房票安置。

值得一提的是,今年8月4日,南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》,指出對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置,將研究出臺(tái)《南京市征收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》,拓寬補(bǔ)償安置渠道,滿(mǎn)足被征收群眾多樣化安置需求。

對(duì)新房、二手房庫(kù)存去化有明顯的效果

在李宇嘉看來(lái),房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求,對(duì)新房、二手房庫(kù)存去化有明顯的效果,也能滿(mǎn)足居民多樣化的居住需求,還能降低改造成本。當(dāng)然,要取決于房票價(jià)格的制定(比如鄭州、南京房票價(jià)格僅為周?chē)唐贩績(jī)r(jià)格的60%-70%),居民是否愿意接受,開(kāi)發(fā)商是否愿意接受增加更多優(yōu)惠等等。

“建議可以將二手住房納入到房票安置的范疇。如果二手房不納入其中,房票安置的房源選擇非常有限,很難達(dá)到效果?!崩钣罴螐?qiáng)調(diào)。

需要注意的是,李宇嘉還提到,廣州研究在城中村改造中使用房票安置的辦法,是在迎合供求關(guān)系重大變化的新形勢(shì)。相比2016年前后的棚改,目前盡管新房庫(kù)存不大,但結(jié)構(gòu)性問(wèn)題嚴(yán)重,即外圍庫(kù)存大、存量房庫(kù)存較大、二手房掛牌量大,供大于求的問(wèn)題比較明顯。

合富研究院指出,廣州7月傳統(tǒng)淡季疊加宏觀景氣度不足,成交規(guī)?;芈洌芯W(wǎng)簽47萬(wàn)平,環(huán)比下降38%;從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看,城郊分化進(jìn)一步拉大,近郊市場(chǎng)承接力減弱,黃埔項(xiàng)目讓利幅度增大,中心區(qū)市場(chǎng)承接力仍穩(wěn)健,無(wú)論是推新量或供應(yīng)量,占比均升至5成左右。

而從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看,廣州7月前三周市場(chǎng)新貨量不足千套,除新黃埔核心地段個(gè)盤(pán)去化45%以上外,其余項(xiàng)目去化普遍不足一成;持銷(xiāo)項(xiàng)目成交趨弱,僅約1成項(xiàng)目周均10套以上。

此外,李宇嘉還建議,廣州城中村房票安置的辦法要迎合居民住房消費(fèi)新模式。在其看來(lái),目前居民消費(fèi)模式發(fā)生重大變化,“排浪式”買(mǎi)房高峰過(guò)了,個(gè)性化買(mǎi)房更加突出,而且對(duì)城中村改造“造富”的心理也弱化了。

“不管是就地安置,還是集中建設(shè)安置區(qū)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等,可能都無(wú)法滿(mǎn)足居民差異化的住房需求。與其如此,不如讓大家到供應(yīng)多、品類(lèi)多、范圍廣的市場(chǎng)上選擇房源。”李宇嘉說(shuō)。

責(zé)任編輯:李貝貝 主編:張?jiān)?/p>

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