在上海工作這幾年，如果你要問(wèn)我最羨慕哪些人

(相關(guān)資料圖)

可能很多人會(huì)回答說(shuō)上海土著

但要我說(shuō)最羨慕的還是上海土著里的拆遷戶

一旦等來(lái)拆遷，就能拿到高額的拆遷補(bǔ)償，又或者房子

尤其對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，關(guān)于拆遷的話題，關(guān)注度一直也很高

相信很多人也很好奇，這些年上海拆了多少老房子，有多少拆遷戶

我查找了各個(gè)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也實(shí)地走訪了一些拆遷小區(qū)，才終于把這件事整明白了一些

01

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，上海拆了多少老房子

在上海所有官方平臺(tái)上，很少有關(guān)于拆遷的具體統(tǒng)計(jì)，基本上都是以「舊改」的形式出現(xiàn)

舊改是什么，拆遷又是什么

在統(tǒng)計(jì)拆遷數(shù)據(jù)之前，我們先來(lái)搞清楚拆遷和舊改的關(guān)系

舊改，就是舊城改造，是城市更新的一種模式，改造方式包括老舊小區(qū)翻新改造、拆除重建

拆遷則是，對(duì)老舊房屋進(jìn)行拆除，需要進(jìn)行房屋征收和居民搬遷

所以，舊改≠拆遷，拆遷只是包含在舊改里面的一部分

先來(lái)看下上海舊改了多少

上海的城市更新就是從舊改開(kāi)始的

從1992年開(kāi)始啟動(dòng)舊改，2022年7月，上海全面完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造

據(jù)上海征收數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這30年時(shí)間里，上海市舊區(qū)改造累計(jì)超3000萬(wàn)平方米，受益居民130萬(wàn)戶

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海征收

根據(jù)時(shí)間軸來(lái)看

第一階段1992-2000年，共改造約1200萬(wàn)㎡，包括危棚等舊住房，受益居民約48萬(wàn)戶

第二階段2001-2006年，共改造約750萬(wàn)㎡，主要是中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋，受益居民約30萬(wàn)戶

第三階段2007-2017年，十年改造二級(jí)舊里以下房屋約770萬(wàn)㎡，受益居民約31萬(wàn)戶

第四階段2017-2022年，改造約332.4萬(wàn)㎡，受益居民約16.7萬(wàn)戶，自此整體的舊改完成

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海征收

那么，在過(guò)去上海已經(jīng)舊改的約3000萬(wàn)平方米，約130萬(wàn)戶居民里面，拆遷了多少

根據(jù)上海規(guī)劃資源數(shù)據(jù)顯示，至2022年，上海中心城區(qū)共征收、拆除成片二級(jí)舊里以下房屋超過(guò)1000萬(wàn)㎡，受益居民40多萬(wàn)戶

來(lái)源：上海規(guī)劃資源

以楊浦為例，一共拆除了二級(jí)舊里以下房屋約380.28萬(wàn)平方米，改變了16.35多萬(wàn)戶居民的生活

從2012-2021年的數(shù)據(jù)來(lái)看，楊浦也在加大舊改拆遷的力度

2019年拆了約1萬(wàn)戶、2020年拆了約1.3萬(wàn)戶、2021年拆了約1.5萬(wàn)戶

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海征收

上海還有大量零星二級(jí)舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”，也就是我們一直在說(shuō)的“兩舊一村”

2023年上海還要拆多少，以及拆哪里，才是我們最關(guān)心的

根據(jù)目前網(wǎng)上的公開(kāi)信息我做了一次統(tǒng)計(jì)，這是部分拆遷小區(qū)名單

其中徐匯啟動(dòng)動(dòng)遷的小區(qū)較多，大部分都是195x年的老房子

比如高達(dá)8000戶的東安一村、二村，以及計(jì)劃原拆原建的田林二村等

我打算實(shí)地看看這幾個(gè)拆遷小區(qū)

02

那些即將面臨拆遷的小區(qū)，現(xiàn)在怎么樣了

我最先去的是上海今年拆遷規(guī)模最大的一個(gè)社區(qū)，東安一村和東安二村

拆遷規(guī)模達(dá)到了約8000戶

東安一村、二村位于內(nèi)環(huán)內(nèi)徐匯龍華板塊，它們?cè)揪褪谴笮蜕鐓^(qū)，每個(gè)小區(qū)就有三四千戶

房子很老舊，最早建于1956年，已經(jīng)高達(dá)67年房齡，已經(jīng)快要逼近70年產(chǎn)權(quán)

我實(shí)地去看了下并和附近的居民聊了聊

據(jù)了解，今年6月小區(qū)剛啟動(dòng)拆遷

這次拆遷范圍包括整個(gè)東安一村，以及東安二村大部分樓棟

不過(guò)，小區(qū)門(mén)口沒(méi)有拉上拆遷的紅色橫幅，大部分居民還正常生活在這里

在小區(qū)里走訪了一圈，才知道原來(lái)現(xiàn)在還在意見(jiàn)征詢階段

沿街的部分社區(qū)底商，似乎已經(jīng)做好了跟隨拆遷的準(zhǔn)備，要么關(guān)門(mén)要么搬到新的地方

只留下房東的招租電話，寂寞地留在租鋪的門(mén)面上

那么，拆遷可以拿多少賠償呢

關(guān)于拆遷補(bǔ)償，一般有兩種補(bǔ)償方式，一種是現(xiàn)金，另一種是安置房

目前東安一村、二村拆遷補(bǔ)償方案并沒(méi)有公開(kāi)，據(jù)說(shuō)這次全部現(xiàn)金補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償房屋評(píng)估均價(jià)大概在7萬(wàn)-8萬(wàn)/平，加上拆遷費(fèi)、拆遷補(bǔ)貼等，綜合下來(lái)每平米差不多要15萬(wàn)/平

這個(gè)小區(qū)大部分都是40平-60平的小戶型，預(yù)估可以拿到600萬(wàn)-900萬(wàn)拆遷款

那些拿著幾百萬(wàn)的拆遷戶之后有什么打算

我去附近的中介門(mén)店問(wèn)了問(wèn)

據(jù)中介說(shuō)，這段時(shí)間已經(jīng)有業(yè)主提前過(guò)來(lái)咨詢房子了

大部分拆遷戶都是老人，拆遷之后想要在附近買(mǎi)房子的居多

畢竟在市區(qū)養(yǎng)老，無(wú)論是看病、還是衣食住行都比較方便

他們往往會(huì)選擇置換到板塊內(nèi)更大面積的電梯房，或者一層二層這種低樓層

也有一部分老人會(huì)想要用這筆錢(qián)+子女資助一點(diǎn)，準(zhǔn)備看一看新房

其實(shí)，上海像這種大規(guī)模的拆遷小區(qū)已經(jīng)很少見(jiàn)了

大部分還是在圍繞著中心城區(qū)做零星舊改，覆蓋一些小規(guī)模、小體量的拆遷小區(qū)

從拆遷區(qū)域來(lái)看，都是比較零星的小面塊拆遷，北京西路1177弄一個(gè)小區(qū)只拆遷了約13戶人家

這個(gè)小區(qū)屬于上海老舊里弄住宅，房屋年久失修已經(jīng)不太適合居住

走進(jìn)小區(qū)內(nèi)部空間，弄堂里的道路很窄也很擁擠，車(chē)輛、雜物、衣物都推在了外面

部分居民家里的廚房和衛(wèi)生間環(huán)境都比較破舊了，難以正常使用

上海目前零星舊改的拆遷小區(qū)中，一般都是不成套舊住房

注：不成套房屋一般是指廚衛(wèi)不在房屋內(nèi)，在過(guò)道另一面，通常是幾戶人家共用一個(gè)廚衛(wèi)

目前小區(qū)所屬的南京西路街道，已經(jīng)完成了居民意愿征詢，同意率高達(dá)99.12%

按照計(jì)劃，今年9月上旬差不多就要搬遷了

在小區(qū)里我遇到一個(gè)70多歲的老爺爺，他告訴我說(shuō)，“我們小區(qū)99%的人都同意了”

老爺爺雖然不是本地人，但是搬到這個(gè)小區(qū)也已經(jīng)生活了20多年，街坊鄰居都是再熟悉不過(guò)的人

提到拆遷之后的打算，他樂(lè)呵呵地說(shuō)

“那肯定想在附近住啊，但是還得看拆遷款拿到后買(mǎi)不買(mǎi)得起，如果子女有能力再補(bǔ)貼一點(diǎn)就在附近買(mǎi)房子”

03

拆遷之后，老房子又是怎樣一種面貌呢

從上海以往的拆遷案例來(lái)看，基本上有三種模式，原拆原建、改建成商品房、還有就是做城市更新項(xiàng)目

我們分別舉個(gè)例子來(lái)具體看一下

有的拆遷變成“凈地”之后，將由開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，最終變成新的商品房，就像閔行顓橋的尚灣林語(yǔ)項(xiàng)目

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

項(xiàng)目總面積11.66萬(wàn)平方米，過(guò)去曾是閔行區(qū)南部最大的“城中村”之一，目前由上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下全資子公司上海房地（集團(tuán)）有限公司承建并參與開(kāi)發(fā)

最后其實(shí)還有一種就是城市更新拆遷項(xiàng)目，比如上海的時(shí)尚網(wǎng)紅街區(qū)張園

來(lái)源：小紅書(shū)@Evelyn_59548439

作為上海實(shí)施保護(hù)性征收改造的首個(gè)城市更新項(xiàng)目

舊改之前的張園，其實(shí)是上海舊式石庫(kù)門(mén)里弄，原本的居住條件也不太好

來(lái)源：上海靜安

2020年啟動(dòng)舊改搬遷之后，才變成了如今的模樣，張園不僅僅是建筑面貌的更新，還有內(nèi)部的多元業(yè)態(tài)的商業(yè)

還有就是原拆原建，最典型的小區(qū)案例就是彭浦新村

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

拆遷之前這是一個(gè)再老舊不過(guò)的小區(qū)，甚至房齡都接近70年

墻體老化、外立面脫落，光從外面看就已經(jīng)十分破舊了，包括室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的環(huán)境都很差

因?yàn)榉课堇吓f，無(wú)法滿足現(xiàn)代人對(duì)于生活空間的基本需求

而經(jīng)歷原拆原建之后，不僅小區(qū)的整體面貌發(fā)生了翻天覆地的變化

經(jīng)過(guò)改造之后客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)衛(wèi)全部都有

可以說(shuō)極大地提高了居民的居住質(zhì)量

04

這一輪拆遷背后影響的不僅僅是拆遷戶

對(duì)一個(gè)城市而言，拆遷勢(shì)必會(huì)帶來(lái)城市面貌的翻新

上海有那么多老舊房屋，伴隨著拆遷打造新建筑和新業(yè)態(tài)，未來(lái)城市的整體面貌也會(huì)煥然一新

對(duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，本身特質(zhì)就是改善和置換客戶占很大部分

而拆遷戶一直都是主要的購(gòu)買(mǎi)力之一

隨著拆遷的推進(jìn)，未來(lái)也會(huì)有一大批拆遷戶涌入市場(chǎng)

手拿幾百萬(wàn)拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會(huì)成為推動(dòng)置換改善的一個(gè)動(dòng)力

不過(guò)從拆遷的趨勢(shì)來(lái)看，近些年來(lái)城市拆遷規(guī)模越來(lái)越小了

相反的，現(xiàn)在主流的是小規(guī)模的城市更新和微改造，更多的是以保護(hù)修繕改造為主

傳統(tǒng)的大拆大建模式已經(jīng)不再適用，也因此，拆遷戶也會(huì)慢慢變少

以上為正文，來(lái)自微笑向暖

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