作者:余飛
01 | 廣州取消“限價令”
(相關(guān)資料圖)
這一輪樓市松綁浪潮中,廣州始終是最前沿的弄潮兒。
取消認房認貸,廣州在一線城市中率先開始,之后深圳、上海、北京才跟進。
最新傳來的消息是,廣州又率先取消了“限價令”。
根據(jù)財新網(wǎng)披露:
多名業(yè)內(nèi)人士日前向財新透露,廣州已于近期悄然取消樓盤限價?!绊椖块_盤前,開發(fā)商仍然要向有關(guān)部門進行價格備案,但官方不再提供指導(dǎo)價。”一名熟悉政策的人士稱,“現(xiàn)在開發(fā)商可以自行決定價格,可漲可跌?!?/strong>
按照財新網(wǎng)的報道,當下的廣州,已經(jīng)取消了限價令,但官方?jīng)]有發(fā)布正式文件,只做不說。?打槍的不要,偷偷地進村。
從2016年拉開全面調(diào)控序幕以來,限購、限售、限貸、限價、限商被中心城市充分采用。
大多數(shù)中心城市為了遏制新房價格上漲,采取了限價模式。
以廣州來說,2021年7月,廣州“限價令”再度加碼,明確:
此前曾經(jīng)申領(lǐng)過預(yù)售證的項目,新領(lǐng)證的備案最高價不得高于上批次領(lǐng)證備案均價的97%;從未取證的項目,備案價參考周邊競品的2021年第一季度網(wǎng)簽均價。
在2021年之前的限價,更多的是側(cè)重限制上漲。
然而,在去年樓市一片肅殺的背景下,數(shù)十個城市為了阻止房價下跌,阻止賣地收入下降,紛紛出臺了限跌令,同樣是限價,從這時開始,限價令側(cè)重的是限跌。
由湖南岳陽打響了第一槍,要求市區(qū)新房降價幅度不得超過15%。之后株洲、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、唐山、張家口等數(shù)十個城市下發(fā)“限跌令”,要求房價下跌不能超過15%或10%,否則不給網(wǎng)簽。
這還只是擺在明面上的限跌城市,事實上大多數(shù)城市雖然沒有發(fā)布限跌文件,卻明里暗里限制房價跌幅超過一定范圍。
02 | “限價令”不利于市場正常調(diào)整
然而,無論是限漲,還是限跌,都沒能達到市場預(yù)期的效果,反而不利于市場的正常調(diào)整。
以限制上漲為目的的限價令來說,限價的初衷,是防止價格上漲過快。但是,限價疊加搖號,既沒有成功滿足剛需購房,反倒弄巧成拙。
限價,制造了與二手的剪刀差,拉大了利潤空間,人為制造出了更農(nóng)村的炒作需求。
搖號,則是人為制造了緊張的氛圍。
限價與搖號疊加,不僅沒有讓市場冷卻,反而加速了市場價格上漲。2016年以來,西安、成都、杭州、蘇州、武漢、南京、深圳等城市加起來上演了上百次萬人搖號搶房、千人搖號搶房畫面。
這些當紅樓盤也成功帶動了這些城市穿越調(diào)控周期,價格迎難而上。直到2021年,南方城市才整體進入了房價下跌周期中。
然而,即便是下跌周期中,限價令與搖號引發(fā)的搶房浪潮,也從未停止。
深圳去年和今年,都上演了 千萬豪宅因為限價,被一搶而光的畫面。
上半年,深圳老牌的千萬網(wǎng)紅豪宅樓盤海德園A區(qū)最后一批房源獲批入市,備案均價約12.6萬元/平方米,起步總價約1049萬元,最高總價超過2000萬元。
結(jié)果237套房子,一天內(nèi)被搶光。因為對于有錢人來說,搶到就是賺到。
與海德園僅隔一條路的次新盤萬科·瑧山府參考價約13.1萬元/平方米,最新掛牌價在20萬元/平方米上下,“今年4月下旬成交了一套約240平方米4房,總價4688萬元,單價19.53萬元/平方米,還是低樓層的?!贝送?,安托山片區(qū)樓齡近10年的錦廬花園,二手房掛牌價也超過15萬元/平方米。
保守估計,未來售價如按15萬元/平方米計算,海德園此次銷售的最小戶型約86平方米,價差約206萬元,最大戶型約161平方米,價差約386萬元。
買中一套,輕輕松松就能賺得幾百萬,換成是你,你搶不搶?肯定搶,誰會跟錢有仇,誰會嫌錢多。
上個月,杭州、蘇州也再次上演了千人搖號搶房畫面。
8月18日,杭州超級紅盤新鴻基杭州國際金融中心(簡稱IFC)公布了最后一次開盤的登記結(jié)果。推出的357套房源,最終登記人數(shù)為4285組,觸發(fā)了頂格社保。
相當于12個家庭搶一套房。
這批房源均價限價之下為6.98萬元/平方米,而周邊的二手房項目,以杭州IFC可以對標的南星橋二手房仁恒濱江園項目為例,目前濱江園二手房成交單價最低的一套為9.92萬/平米。
一平米的價差在3萬元,相當于打中一套,以這次開盤的最小戶型179平為例,理論上可以賺得約530萬元。
8月中旬,位于蘇州核心區(qū)域工業(yè)園區(qū)的湖西觀云項目第一批次非人才房認籌結(jié)束,本次推出的193套非人才房源共吸引了2923戶家庭登記,創(chuàng)下蘇州工業(yè)園區(qū)新盤認籌人數(shù)第一的記錄,中簽率僅約6.6%。
相當于15個人搶一套房。
備案價5.48萬元,周邊加城花園近期二手房掛牌價為5.97萬/平米,中海御湖熙岸西區(qū)二手房更達到7.02萬/平。
有人的地方就有江湖,有利潤的地方,就有紛爭。
再看以限跌為目的的限價令來說,產(chǎn)生的副作用更大。
限跌令的目的,是防止系統(tǒng)性風(fēng)險出現(xiàn),防止市場過冷?,影響賣地收入。
他們的邏輯在于,房地產(chǎn)綁架了很多行業(yè),比如銀行,建筑行業(yè),以及家具、鋼材、家電等一系列上下游產(chǎn)業(yè)。尤其是銀行,樓市背后兜底的是銀行,銀行承擔(dān)著大量房地產(chǎn)貸款。
一旦房價降幅過大,會引發(fā)很多人斷供,銀行的就會有一系列壞賬,進而引發(fā)一系列不可控的系統(tǒng)性金融危機。
而在買漲不買跌的心理下,越跌市場房子越難賣,?土地也就越難賣。
然而,在時間的檢驗之下發(fā)現(xiàn),限跌令?啥也沒能阻擋住,房價該跌的仍在?跌,土地依舊賣不出去。
國家統(tǒng)計局披露的7月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,新房環(huán)比下跌的城市49個,也即70%的城市房價在跌。同比下跌的城市44個,也即63%的城市新房價格至少低于一年前。
二手房環(huán)比下跌的城市63個,同比下跌的城市65個。超過90%的城市房價在跌,超過90%的城市房價至少低于一年前。
土地方面,去年全國賣地收入下降了23.2%,今年?繼續(xù)大跳水。
財政部數(shù)據(jù)顯示,今年前7個月,國有土地使用權(quán)出讓收入22875億元,同比下降19.1%。?
?制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):財政部
土地之所以難賣,主要是房企整體都陷入在債務(wù)的漩渦中。過去幾年他們的各種融資渠道都?被關(guān)上了,僅剩下賣房回款一條。
然而,僅剩下的這一條也被限價令干擾,導(dǎo)致他們不能大幅降價?來跑量,無法快速回款。
03 | 該取消“限價令”了
?該取消限價令了,尤其是以限跌為目的的限價令。
一方面,限漲為目的的限價與搖號疊加,不僅沒有讓市場冷卻,反而在2016年至2021上半年期間,加速了市場價格上漲。
?所以,廣州的決定值得肯定。
有人可能擔(dān)心,取消限價會引發(fā)上漲,而且猜測廣州取消限價?的目的,是引導(dǎo)房價上漲。
這個其實根本不用擔(dān)心。
在目前的市場環(huán)境下,根本不用擔(dān)心取消限價和搖號會刺激房價上漲。
相反,取消限價與搖號,將定價權(quán)交給市場,反倒會引導(dǎo)房價下行,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,從而更好地滿足民眾的購房需求。
另一方面,以限跌為目的的限價,不僅沒有阻擋房價下跌,反而加劇了房企的暴雷,最終導(dǎo)致土地收入越賣越少。
無法融資,又不能大降價回款,又有保交樓壓力消耗現(xiàn)金流,這種背景下,去年以來一家又一家房企出暴雷了。
讓房企加速回款,完成自救。畢竟等著拯救的房企數(shù)不勝數(shù),根本救不過來,唯有放開價格限制,讓他們降價跑量,獲得回款,才能有錢去償還債務(wù),去完成保交樓。
無任何種商品,流動性都是第一重要。一個沒有流動的商品,即便是天價,也是紙面財富,無法兌現(xiàn)。
對于房子來說,不降價失去流動性,要比降價增加流動性的傷害更大。
有人可能會會說,樓市想要復(fù)蘇,必須漲價才行,因為買漲不買跌,只有上漲,成交量才能托起來。
這個方法,在過去幾輪救市中,的確奏效,特別是2015年開啟的去庫存行動,通過全面漲價,全國樓市如火如荼。
然而,時至今日,這個方法早就沒法用了。還想著漲價去庫存的人,?忽略了一個根本,那就是房價收入比。
過去你的月收入5000元,房價1萬,面對漲價施壓,你會選擇掏空家里的6個錢包湊齊首付買入,擔(dān)心越往后越貴。
幾年過去了,你的月收入漲到了8000元,但房價漲到了5萬,這時候開發(fā)商說房價將上漲,你即便感受到了心理壓力,也沒用,因為根本買不起。
就像一趟沒趕上的高鐵,哪怕你窮盡人體極限速度,也沒法追上。想要大家上車,要么停下來等待,要么倒車回來接大家。
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