6月28日，根據(jù)港交所文件，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達”）向港交所提交IPO申請，聯(lián)席保薦人為中信證券、摩根大通、瑞信。

珠海萬達是萬達商管控股子公司，這已經(jīng)是其第四次向港交所提交IPO申請。

(資料圖片)

69歲的王健林，對珠海萬達上市可謂朝思慕想、心心念念。為此，他不惜給投資人畫下大餅，背上380億元“天價”對賭。而眼下，離對賭協(xié)議到期只剩下5個月時間。

如果這次IPO成功了，珠海萬達就將成為近年來港股市場上，為數(shù)不多的上市房地產(chǎn)公司。

港股上次大的房企IPO還是2021年，彼時三巽集團經(jīng)過四次遞表并耗時兩年后終于登陸港交所。

但如果不能成功，到時候要面臨的后果，王健林和萬達可能承受不起。

這一次，真的是最后一搏了。

最后一搏，不成功便成仁

這已經(jīng)是珠海萬達第四次沖擊IPO了。

珠海萬達曾分別在2021年10月21日、2022年的4月22日、10月25日三次向港交所遞交上市申請材料，均以失敗告終。

王健林也從當初的樂觀無比，變得坐立不安。因為危險已向萬達商管一步步逼近。

2021年，珠海萬達向港交所遞表之前，完成了一筆382億元的融資，將公司估值提升至1800億。

據(jù)悉，投資方陣容無比豪華，包含了中信資本、招商局資本、螞蟻集團、中信證券、騰訊等等。

萬達與他們簽下“天價”對賭，約定在2023年年底之前上市。

如果成功上市，那自然一切都好。

但如果不能成功，萬達就要加上8%的利息，回購投資人手上總額380億元的股權。而根據(jù)評級咨詢機構“YY Rating”的測算，不考慮預提所得稅和股息，萬達一方的潛在回購支出規(guī)模高達440億元。

值得注意的是，珠海萬達更新招股書的同一天，還傳來萬達商管主動中止60億的小公募發(fā)債的消息。

萬達商管的這筆債券，自2022年11月28日申請，經(jīng)歷了兩輪聞訊和回復，直到今年2月才得正式提交，來之不易。

本以為等來了希望，但證監(jiān)會的問詢也來了，要求其說明：上市不成功，要還投資人的300億怎么辦？

證監(jiān)會還要求其進一步說明珠海萬達的上市進展情況，并評估上述事項對發(fā)行人短期償債能力的影響。

萬達商管需要在3個月內(nèi)回復上交所，如不能按期回復，證監(jiān)會將終止債券的審查。而等到了最后期限，萬達商管并沒有未對問詢函作出回復，而是主動申請中止了這筆債券。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中止發(fā)債注冊的是萬達商管，不會對正處于IPO進程中的珠海萬達上市有直接影響。但中止發(fā)債會對萬達商管的流動性造成極大壓力，一旦珠海萬達上市失敗，所引發(fā)的連鎖效應不容小覷。

隨著對賭期限來臨，這一次上市，或許就是王健林的最后一搏了。

能夠搏成功嗎？

那么王健林這次能夠搏成功嗎？

在業(yè)內(nèi)人士看來，不考慮控股股東，珠海萬達目前的經(jīng)營情況是可以的。從前之所以上市一再遇阻，與涉房類企業(yè)禁令不無關系。

而眾所周知，最近房地產(chǎn)相關禁令有所放松，那么這一次萬達會否迎來“春天”？

答案是不一定。

另一位業(yè)內(nèi)人士向易簡財經(jīng)透露，雖然近期房地產(chǎn)政策有所放寬，但商管是輕資產(chǎn)業(yè)務，是商業(yè)地產(chǎn)的管理，而不是地產(chǎn)開發(fā)，行業(yè)性質(zhì)并不一樣。“一方面，和地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)，不是重點扶持方向，另一方面，商管是輕資產(chǎn)業(yè)務，是服務業(yè)，本身也不太需要錢，IPO融資做什么呢？”

最新招股書顯示，珠海萬達在2020-2022年分別實現(xiàn)171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元，經(jīng)營情況相當不錯。

值得注意的是，截至2022年底，珠海萬達商管管理472個商業(yè)廣場，在管健筑面積達6560萬平方米。過去三年，珠海萬達的在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率高達98.6%。

而萬達商管是以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場的，去年珠海萬達所管理的商業(yè)廣場中，由獨立第三方擁有的有184個，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39%。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，萬達商管需向監(jiān)管解釋清楚其上市目的，若其上市目的實質(zhì)是向地產(chǎn)輸血，這是監(jiān)管不允許的。

除此之外，現(xiàn)金分紅、相關業(yè)務關聯(lián)等問題，監(jiān)管也需要得到合理解答。

壯士斷腕成功，就差這一關

站在今天回溯過往，老王當年其實已經(jīng)用他教科書式的“壯士斷腕”，渡過一關了。

2017年，王健林為了解決債務問題，開始出售資產(chǎn)，“斷臂求生”。他把77億萬達酒店以6折199億的價格，打包賣給富力，把13家文旅城以438億元的價格，打包賣給融創(chuàng)。

資產(chǎn)持續(xù)出清，雖然虧了不少，但王健林得到了喘息的機會。

現(xiàn)在，如果再渡過這一關，他就成為這一波為數(shù)不多的渡劫成功的開發(fā)商老板。

這兩年，絕大多數(shù)開發(fā)商老板都是沒有渡過這個劫的。

比如買家之一富力。2022年，富力總負債3020億元。在外界看來，富力的活力正在消散，生命值日趨薄弱。

雪上加霜的是，創(chuàng)始人張力去年還卷入了行賄案，在花費天價保釋金，被監(jiān)視半年后，不久前，他已同意從倫敦引渡至美國，以面臨相關刑事指控。

3月，恒大許老板也亮出了最新債務，7537億元。雖然相比暴雷時的近2萬億外債，已經(jīng)減少了很多，但恒大口袋里，只剩下現(xiàn)金13.4億。這點錢要想還巨額債務，是杯水車薪。

融創(chuàng)也不好過，2022年，融創(chuàng)總負債4042.5億元，比恒大好一點。過去一年，孫老板在債務重組的煎熬中，憔悴了不少。

不過好消息是，6月13日，融創(chuàng)披露了化債的最新進展：其境外債重組方案已獲得約87%債權人支持，渡劫在望。

結語

曾經(jīng)的王健林以教科書式的“壯士斷腕”，渡過一劫的行為，為人所津津樂道。

此后，他選擇重啟萬達商管IPO，不惜定下“天價”對賭，更是讓人覺得，那個意氣風發(fā)的王健林，似乎回來了。哪知其卷土重來的IPO之路，屢屢受阻。

也不知這一關，王健林是不是也能渡過去？

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