內(nèi)容提要：

1、央行在二季度的儲戶調(diào)查報告中披露，未來三個月有16.2%的居民計劃買房；

2、二季度儲戶調(diào)查報告的結(jié)論自相矛盾；

【資料圖】

3、現(xiàn)有的居民債務(wù)水平不可能支持16.2%的居民計劃在未來三個月買房；

4、從武漢6月份的商品房成交情況看，房地產(chǎn)市場仍在下行探底。

一、央行在二季度的儲戶調(diào)查報告中披露，未來三個月有16.2%的居民計劃買房

上周，央行公布了《2023 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》。央行說，他們在全國 50 個城市進行的 2 萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查中得出的結(jié)果是，有16.2%的儲戶計劃在未來三個月購房。

作為中國的貨幣政策的制定與執(zhí)行機構(gòu)，從理論上說，央行應(yīng)該是一個非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟块T，畢竟“差之毫厘、失之千里”，貨幣政策上的些微失誤，對經(jīng)濟的影響都會非同小可，可能造成千萬企業(yè)的虧損、破產(chǎn)和千萬勞動力的失業(yè)。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)蕭條一年多的今天，如果在未來的三個月真的有16.2%的居民打算購房，這就是一個天大的好消息！不僅對房地產(chǎn)市場是一劑大補藥，對遇阻的經(jīng)濟復(fù)蘇而言，也應(yīng)是重大利好！

但是，無論是常識還是邏輯都在告訴三郎，央行“16.2%的居民計劃在未來三個月購房”這個調(diào)查結(jié)果，一定是個玩笑，這個玩笑還開得太大了！

二、二季度儲戶調(diào)查報告的結(jié)論自相矛盾

央行的這份調(diào)查報告顯示，二季度居民就業(yè)感受指數(shù)比一季度大幅度下降 2.3 個百分點，為 37.6%。其中，認(rèn)為“形勢較好，就業(yè)容易” 的居民只有11.9%，認(rèn)為“一般”的居民占到44.5%，認(rèn)為“形勢嚴(yán)峻，就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”的居民高達(dá)43.7%。就業(yè)預(yù)期指數(shù)為 48.7%，比一季度大幅度下降 3.6 個百分點。

在就業(yè)預(yù)期指數(shù)大幅下降的前提下，二季度居民的收入感受指數(shù)為 49.7%，比上季下降1.0 個百分點。其中，認(rèn)為收入 “增加”的居民只有14.4%，認(rèn)為收入比上季減少的居民 高達(dá)70.5%。居民的收入信心指數(shù)比上季下降 1.4 個百分點，下降到48.5%。

在大多數(shù)居民感受到就業(yè)形勢嚴(yán)峻、收入不太可能上漲的這種經(jīng)濟背景下，居然有16.2%的居民計劃在未來三個月買房，還超過了認(rèn)為收入會增加的居民比例（14.4%）和認(rèn)為就業(yè)形勢較好、就業(yè)容易的居民占比（11.9%），這不太符合基本的經(jīng)濟學(xué)邏輯。

三、現(xiàn)有的居民債務(wù)水平不可能支持16.2%的居民計劃在未來三個月買房

根據(jù)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2023年一季度末個人住房貸款余額38.94萬億元。如果按央行《2023 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》披露的“16.2%居民打算在未來三個月買房”，央行負(fù)責(zé)該調(diào)查項目的成員們意識到這個數(shù)據(jù)意味著什么嗎？

第一、意味著未來三個月商品房銷售量要翻42倍。

16.2%的人買房，意味著我們9.21億城鎮(zhèn)人口中，今后三個月有1.49億人計劃買房，每個月將產(chǎn)生4973萬套商品房銷售，一個季度會產(chǎn)生14919萬套商品房銷售。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年1-5月全國累計銷售商品房4.644億平米，按每套80平米計算，也只有580.5萬套，月均116.1萬套，一年也就1390萬套左右。好家伙，按央行的調(diào)查，未來三個月的月均商品房銷售量要翻42倍，相當(dāng)于3.5個2022年的銷售量！

第二、意味著居民貸款余額將翻倍。

按每套80平米、5月份每平米10721元的商品房均價計算，14919萬套商品房銷售將產(chǎn)生128萬億的銷售額。按4成首付6成按揭計算，將消耗51.2萬億居民存款，增加76.8萬億居民購房貸款。

截至2023年一季度末，我國居民住房貸款余額為38.94萬億元；

截至2023年5月末，我國居民存款余額為129.57萬億。央行的調(diào)查結(jié)果意味著3個月后居民存款將減少35.9%到78.37萬億；居民購房貸款余額將增加2倍到115.74萬億；居民貸款余額將從2023年5月底的77.6萬億增加到154.4萬億，接近翻倍；居民杠桿率將從64.5%左右增加到128%左右，居民的債務(wù)收入比將從149%增加到297%，居民的貸款利息負(fù)擔(dān)將占到居民可支配收入的14%左右。

這樣的債務(wù)擴張和居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，恐怕無論如何都會爆吧！這一爆，金融市場將山崩地裂了吧！

四、從武漢6月份的商品房成交情況看，房地產(chǎn)市場仍在下行探底

2023年1-5月，全國銷售商品房46440萬平米，而去年公布的1-5月為50378萬平米。國家統(tǒng)計局說同比僅減少0.9%，到底是下降7.8%還是0.9%，反正都是同比減少了！

1-5月份的全國商品房銷售仍在下跌，6月份國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還未公布。但從武漢市的銷售情況看，6月份的房地產(chǎn)市場還在下行探底，下半年的房地產(chǎn)市場也不太可能有什么大的起色。

2023年6月，武漢市新建住宅成交僅有6100多套，環(huán)比5月下降56%，比4月還要少18.5%。

事實上，4月份武漢樓市當(dāng)月成交環(huán)比大跌49%，同比大跌22%，和全國的房地產(chǎn)走勢類似。為了挽救樓市，武漢市政府推出了房交會政策，給樓市打了一針強心針。5月商品房成交快速飆升到14000多套。不過透支未來的救市方式不可能拯救地產(chǎn)市場，反而會給未來的市場挖下深坑。這不，武漢6月樓市又回到了下探尋底的本色。

我們需要認(rèn)識、理解并尊重經(jīng)濟規(guī)律。影響房地產(chǎn)市場的因素，一是人口規(guī)模的增速，二是人均住房面積的變化，三是城市拆遷面積的變化，四是居民的收入增速，五是居民的債務(wù)水平。

目前，人口在下降，人均居住面積已超英趕美，城市該拆遷的老房子拆得差不多了，居民收入已轉(zhuǎn)入低速增長時期，按債務(wù)收入比計算的居民的債務(wù)水平，已全球第一。

因此，我們的政策制定者要拋棄刺激房地產(chǎn)的幻想，接受房地產(chǎn)發(fā)展已進入衰退期的這個客觀經(jīng)濟規(guī)律。我們的房地產(chǎn)從業(yè)者，也需要認(rèn)清房地產(chǎn)的基本面，拋棄上邊出臺什么救市大招的幻想，接受房地產(chǎn)已經(jīng)無藥可救的現(xiàn)實，房企該調(diào)整的、整合的、轉(zhuǎn)向的、破產(chǎn)的，隨他去吧。

【作者：徐三郎】

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