在這樣的爛尾樓事件中，如果征信成了逼迫購(gòu)房者為開(kāi)發(fā)商、銀行的失信埋單的工具，那么顯然有失促進(jìn)社會(huì)信用體系發(fā)育的作用。

撰稿丨關(guān)不羽

【資料圖】

房子爛尾，遲遲拿不到房，可是按揭還不能停，這公平嗎？

廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣業(yè)主王琦（化名）起訴中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南寧分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)南寧分行）案，引發(fā)了媒體和輿論的關(guān)注。

01

“爛尾樓”是怎么造成的

《北京青年報(bào)》報(bào)道了該案件的來(lái)龍去脈：

2019 年 4 月，王琦的媽媽購(gòu)買(mǎi)了“雍錦瀾灣”的一套商品房，同年 5 月23日，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、南寧分行簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》。主貸人為王琦媽媽?zhuān)蹒鳛閾?dān)保人，貸款金額 57.5 萬(wàn)元，期限 30 年。

合同規(guī)定，房子應(yīng)于 2021 年 12 月 31 日前交付。

2021年8月，業(yè)主看到開(kāi)發(fā)商寫(xiě)給住建局的關(guān)于使用監(jiān)管資金的信函里提到，樓盤(pán)銷(xiāo)售資金全部被開(kāi)發(fā)商總部轉(zhuǎn)走占用，總部無(wú)任何資金返回南寧項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。同年 11 月，開(kāi)發(fā)商發(fā)布了交房時(shí)間順延的告知函。至今房子仍未完成施工。

王琦發(fā)現(xiàn)，房屋的貸款沒(méi)有劃入《南寧市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，取而代之的是開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)賬戶。

她認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行違規(guī)放貸，也沒(méi)有履行對(duì)開(kāi)發(fā)商挪用賬戶資金的監(jiān)管義務(wù)，應(yīng)該為工程項(xiàng)目爛尾、房子延期交付承擔(dān)責(zé)任。

于是，在 2022 年 7 月 18 日向法院提起訴訟，要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023 年 6 月 2 日，王琦收到開(kāi)庭通知。7 月 3 日，農(nóng)業(yè)銀行南寧分行的代理律師在庭上回應(yīng)稱(chēng)，銀行將貸款支付至非監(jiān)管賬戶，與房屋能否按期交付，不具有直接因果關(guān)系。房屋不能如期交付責(zé)任也并不在銀行。

庭審從上午 9 點(diǎn)半開(kāi)始，歷時(shí)2小時(shí)，法院未當(dāng)庭宣判。

▲廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣 （圖/視頻截圖）

根據(jù)報(bào)道所述，這個(gè)案子的基本情況并不復(fù)雜。購(gòu)房者貸款買(mǎi)的是期房，進(jìn)入銀行專(zhuān)項(xiàng)賬戶的錢(qián)，在銀行眼皮底下被轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，然后被開(kāi)發(fā)商總部占用。

項(xiàng)目沒(méi)錢(qián)了，房子就爛尾了。購(gòu)房者拿不到房，因此提出銀行監(jiān)管責(zé)任，要求銀行在交房前停貸停息。

專(zhuān)項(xiàng)賬戶形同虛設(shè)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移占用購(gòu)房款“盡享絲滑”，是標(biāo)準(zhǔn)的爛尾樓制造流程。這種事，在今天的中國(guó)樓市里，屢有發(fā)生。這位南寧購(gòu)房者應(yīng)該感到“慶幸”的是，事件性質(zhì)還算單純，沒(méi)有“一房多賣(mài)”之類(lèi)的坑中坑。

購(gòu)房款被房地產(chǎn)商挪用了，銀行監(jiān)管的專(zhuān)項(xiàng)賬戶變成了“轉(zhuǎn)向賬戶”，購(gòu)房者卻要為遙遙無(wú)期的“期房”承擔(dān)房貸，否則就會(huì)被銀行列為“失信人”。

拿錢(qián)不造房的沒(méi)失信，該監(jiān)管的不監(jiān)管沒(méi)失信，花錢(qián)買(mǎi)了個(gè)空氣的卻失信了。這是對(duì)“信用”二字的莫大諷刺。而這恰恰是預(yù)售制的弊端——所有交易風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者的頭上。

02

購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)局

熟悉房地產(chǎn)的朋友都知道，我們的預(yù)售制學(xué)的是香港的“賣(mài)樓花”。但是，很少有人注意到，我們的預(yù)售制是青出于藍(lán)勝于藍(lán)的“創(chuàng)造性學(xué)習(xí)”。

香港房地產(chǎn)交易的“樓花”，相當(dāng)于這邊預(yù)售制的“首付”。然而，香港購(gòu)房者繳完“樓花”后，在整個(gè)預(yù)售階段都不用付款，也就不必向銀行申請(qǐng)貸款，當(dāng)然也不用還按揭了。直到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收尾，開(kāi)發(fā)商向政府繳清地價(jià)后交房，購(gòu)房者再拿著房契向銀行申請(qǐng)貸款。

在交房前，銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸、購(gòu)地貸，和購(gòu)房者的按揭貸款無(wú)關(guān)。如果項(xiàng)目爛尾了，銀行要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。而我們這邊的預(yù)售制，購(gòu)房者按揭貸款被前置到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。

等于房子沒(méi)造好，開(kāi)發(fā)商就拿到了全部購(gòu)房款。購(gòu)房者的債務(wù)包和開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋子，只隔了層“專(zhuān)項(xiàng)賬戶”的牛皮紙。

這個(gè)“專(zhuān)項(xiàng)賬戶”的監(jiān)管實(shí)際上也就是一張紙。這張“紙”可以是借款合同中“借款人不可撤銷(xiāo)申請(qǐng)并授權(quán)貸款直接劃扣入以下賬戶”的陷阱條款。說(shuō)白話就是在借款合同中，借款者（購(gòu)房者）同意把貸款打入指定的非監(jiān)管賬戶中——當(dāng)然，合同條款是不會(huì)明示那是“非監(jiān)管賬戶”，作為簽約一方的銀行對(duì)此視而不見(jiàn)。

這次南寧藍(lán)光雍錦瀾灣訴訟就涉及這種情況，“借貸人自愿打款非監(jiān)管賬戶”是銀行代理律師的辯護(hù)依據(jù)。能把明顯誤導(dǎo)欺騙的合同條款說(shuō)得如此堂而皇之、理直氣壯，讓人想起了唐國(guó)強(qiáng)老師的經(jīng)典表情包“從未見(jiàn)過(guò)如此厚顏無(wú)恥之人”。

這張讓購(gòu)房者資金脫離的監(jiān)管的“紙”，還可以是住建部門(mén)的文件指示。這也是我國(guó)預(yù)售制資金監(jiān)管的一大特色，行政監(jiān)管部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)存在。

只要開(kāi)發(fā)商提出的資金使用申請(qǐng)，通過(guò)了住建局進(jìn)行審核認(rèn)定，一紙文件就可以繞過(guò)銀行的監(jiān)管機(jī)制。也就是本案中銀行代理律師所說(shuō)的，“即使將貸款資金真正存放到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商也有可能通過(guò)虛假材料申請(qǐng)使用監(jiān)管資金”。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

名義上為嚴(yán)格監(jiān)管設(shè)立的專(zhuān)項(xiàng)賬戶，實(shí)際操作的“行業(yè)慣例”卻是四處漏風(fēng)的“轉(zhuǎn)向賬戶”。這套預(yù)售制的機(jī)制設(shè)計(jì)、資金監(jiān)管流程，簡(jiǎn)直成了為購(gòu)房者量身定做的風(fēng)險(xiǎn)局。

本來(lái)是預(yù)付款性質(zhì)的“樓花”，在我們預(yù)售制中，成了全款購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)有造出來(lái)的“空氣房”。本來(lái)應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)管的專(zhuān)項(xiàng)賬戶，成了權(quán)責(zé)不清、四面漏風(fēng)的灰色錢(qián)袋子。

所有的信用風(fēng)險(xiǎn)都由購(gòu)房者承擔(dān)。房子爛尾了，名義上的監(jiān)管者不會(huì)因?yàn)楸O(jiān)管不力承擔(dān)任何損失。地方政府的土地出讓金早就拿到手了，銀行照收按揭、本息一分錢(qián)不少。只有購(gòu)房者倒霉認(rèn)栽，如果不乖乖為“空氣房”按月還貸，就要上征信黑名單。

如此不公平、不合理的“征信”，有何信用可言？

在這起訴訟中，購(gòu)房者選擇了不埋單。媒體報(bào)道中寫(xiě)道：停貸三個(gè)月后，王琦的媽媽發(fā)現(xiàn)自己上了征信黑名單，但比起“每個(gè)月花幾千元買(mǎi)一個(gè)征信”，王琦和媽媽都覺(jué)得“停貸”值得，“老百姓是為一口飯而活，不是為征信。”

在這樣的爛尾樓事件中，如果征信成了逼迫購(gòu)房者為開(kāi)發(fā)商、銀行的失信埋單的工具，那么顯然有失促進(jìn)社會(huì)信用體系發(fā)育的作用。

制度工具不應(yīng)該成為壓迫弱勢(shì)者的工具，否則將會(huì)造成連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)領(lǐng)域頻發(fā)的司法訴訟升級(jí)，已經(jīng)有了這樣的跡象。最高人民檢察院5月9日公布數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度共辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

03

誰(shuí)來(lái)埋單？

中國(guó)房地產(chǎn)的很多問(wèn)題都出在不合理的預(yù)售制設(shè)計(jì)上。本來(lái)付個(gè)定金減少開(kāi)發(fā)商資金壓力的“賣(mài)樓花”，卻成了坑害購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制。

放貸的銀行不承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)卻甩給了購(gòu)房者。

這套乾坤大挪移的玩法，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、房企資金渠道豐富時(shí)，還能保持脆弱的平衡。房子爛尾了，房地產(chǎn)商還有渠道借錢(qián)填坑，地方政府拿出一點(diǎn)土地收入騰挪填坑。就算爛尾一段時(shí)間，購(gòu)房者還抱有希望，不會(huì)輕易選擇停貸。因此，很多矛盾還能遮掩過(guò)去。

然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱、房企流動(dòng)性干涸的退潮期，上游無(wú)力填坑，下游不愿背鍋，矛盾就會(huì)放大、激化。這類(lèi)官司打到法院，法院也很為難。很多不利于購(gòu)房者陳規(guī)陋法執(zhí)行多年，“依法審判”很難還購(gòu)房者一個(gè)公道。

社會(huì)輿論影響下的“人情判”，也不是司法審判的應(yīng)有之義。再加上一些“法外因素”，增加了訴訟的困難。因此造成了受理難、審判難。

在南寧的這場(chǎng)訴訟中，購(gòu)房者從2022 年 7 月 18 日提起訴訟，直到將近一年后才第一次庭審，至今沒(méi)有判決。購(gòu)房者發(fā)出“什么辦法都用完了”的聲音，令人唏噓。

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

中國(guó)房地產(chǎn)到了今天的局面，很多問(wèn)題都需要檢討反思。既需要制度設(shè)計(jì)、法律法規(guī)的治本，也需要化解當(dāng)前矛盾的治標(biāo)。從制度設(shè)計(jì)上治本，涉及產(chǎn)權(quán)等深層次問(wèn)題，現(xiàn)在談為時(shí)太早，先過(guò)了“治標(biāo)”的這一關(guān)再說(shuō)吧。

地方行政部門(mén)和銀行至少應(yīng)該為自己的失職埋單，而不是一味把鍋甩給購(gòu)房者和社會(huì)。

去年8月，南寧市設(shè)立了以“平穩(wěn)房地產(chǎn)”為目的的房地產(chǎn)私募投資基金，首期規(guī)模 30 億元，看上去有模有樣。但是，以南寧房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，能夠指望私募投資基金解決爛尾樓問(wèn)題嗎？

吃土地財(cái)政的飯時(shí)是真香，解決爛尾問(wèn)題時(shí)，財(cái)政怎么扭捏起來(lái)了呢？

至于農(nóng)業(yè)銀行南寧分行，既然“出臺(tái)了延遲還本付息的紓困政策”，那就大大方方和借款人共度時(shí)艱，還留個(gè)變相收利息的“資金占用費(fèi)”，仍然是太雞賊了。

“上黑名單”之類(lèi)的做法，對(duì)退無(wú)可退的購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越?jīng)]有震懾力了，有關(guān)方面該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，還是大大方方地承擔(dān)吧。隨便拿捏購(gòu)房者的好日子已經(jīng)到頭了，是該直面困境的時(shí)候了。

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