每經(jīng)記者:包晶晶 丁舟洋????每經(jīng)編輯:董興生
停滯多年,北京東城區(qū)工人體育場西路3號的豪宅項目終于有了新進展。
與三里屯商圈一街相隔,這個開售已久的項目卻一波多折。期間,世茂集團、賈躍亭、中植集團等資方幾易其主;如今,這些曾經(jīng)叱咤江湖的資本大佬早已風(fēng)光不再。位于“工體三號”的地產(chǎn)(項目推廣名“IN三里”),也一度淪為市場眼中的燙手山芋。
(資料圖)
近日,IN三里最新的背后金主站到臺前,竟是房地產(chǎn)開發(fā)零經(jīng)驗的民營影視公司老板——博納影業(yè)董事長于冬?!癐N三里是我個人投資開發(fā)的第一個地產(chǎn)項目,也是唯一的一個?!痹贗N三里品牌煥新發(fā)布會上,于冬公開表示,“IN三里的這次股權(quán)變更,是種種機緣成熟的結(jié)果?!?/p>
于冬?圖片來源:IN三里官方微信?
事實上,該項目的上一任實際控制人解直錕與于冬頗有淵源。在解直錕的中植系資本助力下,博納影業(yè)實現(xiàn)A股上市。2021年12月,解直錕驟然離世,治喪委員會名單上,于冬也是其中一員。
以前是房地產(chǎn)老板入局影視產(chǎn)業(yè),時移事異,如今成了影視老板接盤房地產(chǎn)項目。針對于冬接手后的具體開發(fā)打算,8月10日上午,《每日經(jīng)濟新聞》記者向他本人發(fā)去采訪問題,截至8月11日發(fā)稿,未收到回復(fù)。
超好地段、幾次易主 賈躍亭曾高調(diào)接盤后遭法拍
“這個位置超好,但不知為什么就是個坑?!边@是當(dāng)提到IN三里時,一位資深地產(chǎn)觀察人士脫口而出的反應(yīng)。
十多年前,“工體3號”公寓橫空出世,全精裝、小戶型,試圖匯聚最時尚文化潮流居住方式。后來,世茂集團接手,就是外界熟知的“世茂工三”(后又更名為世茂IN三里),重新分割裝修,按照市中心大面積精品豪宅的思路打造,共有85套房源對外銷售。
東二環(huán)、三里屯、工體(北京工人體育場)旁,三大優(yōu)質(zhì)地域基因卻沒有讓這個項目順風(fēng)順水。甚至,后來高調(diào)接盤的賈躍亭,持有5年虧掉13億元。
2016年5月,風(fēng)頭正盛的賈躍亭分別斥資29.2億元和0.52億元,收購北京財富時代置業(yè)及世茂商管公司持有的北京百鼎新世紀商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)(兩家公司合計持有世茂工三的完整權(quán)益),以總價29.72億元將世茂工三收入囊中。
好景不長,2019年,隨著樂視集團陷入經(jīng)營危機,世茂工三也被擺上了法拍平臺。但賈躍亭可能沒想到,自己如此看好的資產(chǎn),7折起拍,竟會接連三次遭遇流拍。
據(jù)阿里法拍信息,2019年1月,該項目評估價為32.89億元,起拍價23.02億元,幾乎相當(dāng)于7折,有66477次圍觀,但無人報名。
到2021年7月28日,第五次開拍之時,起拍價已經(jīng)相比賈躍亭買入時跌去近一半,只有16.4億元。最終,在競拍結(jié)束前最后5分鐘,兩位買家終于現(xiàn)身,中植集團旗下公司北京卓睿物業(yè)管理有限公司在對方報價后34秒內(nèi)火速出手結(jié)束戰(zhàn)斗。
至此,歷時5年,從29.72億元到16.45億元,賈躍亭以虧掉13.27億元的代價,終于將這個地產(chǎn)項目出手。
圖片來源:IN三里項目資料
從2021年開始,世茂工三的開發(fā)商西北金控資本管理有限公司(簡稱“西北金控”)發(fā)生數(shù)項股權(quán)變更。2023年3月,于冬間接持股的公司成為西北金控新增股東,中植系股份部分退出。到今年7月,西北金控的法定代表人已變更為于冬。
“這是一個老北京的‘主場故事’?!痹谡劦绞召廔N三里時,于冬在品牌發(fā)布會上盡數(shù)情懷?!拔页錾诔栣t(yī)院,母校是光華路小學(xué)和朝陽中學(xué),世界城拆遷的地方就是我小時候的家。那時一放學(xué),我經(jīng)常和同學(xué)一起騎自行車在工體西門遛彎。后來長大了,我也沒少跟朋友一起來工體聽演唱會、看球賽,沒少在北看臺的‘魔鬼主場’喊啞過嗓子。可以說,工體就是我童年和青春的縮影,也是我最熟悉最眷戀的地方。收購IN三里,首先就源自我個人的工體情結(jié)?!?/p>
少時的情結(jié)之外,于冬與該項目的上一任資方也私交篤深。2016年,博納影業(yè)獲得25億元戰(zhàn)略融資,中植系為參投方之一。2019年,博納影業(yè)主控電影《中國機長》,中植企業(yè)集團位列出品方名單。
背靠工體、70年產(chǎn)權(quán)公寓 3800萬元/套大平層賣給誰?
如今搖身一變,“IN三里”去掉了之前的所有品牌印記,對外推廣為“帶有全新理念的超級豪宅”。目前,項目正在順銷中,整棟樓總戶數(shù)85套,還有30套在售,可提供私人定制產(chǎn)品。
《每日經(jīng)濟新聞》記者以買房人身份咨詢時,一位資深豪宅中介銷售趙力勤(化名)對記者坦言:“工體板塊附近高端住宅不少,其中不乏有競爭力的二手住宅,瑞安君匯約298平方米的大平層,目前單套售價3100萬元~3600萬元不等,居住環(huán)境相比緊鄰工體要好多了?!?/p>
“單套總價3800萬左右,看房需要驗資1000萬?!绷硪晃环慨a(chǎn)銷售對記者說。
房產(chǎn)銷售給記者發(fā)來的項目資料顯示,目前,IN三里的1層為入戶大廳、2層為私人會所、3層為商業(yè)辦公,5層到21層為可售公寓。交房標準為精裝修交付,首期開盤時間在2020年12月,交房時間為2023年3月起網(wǎng)簽,2024年6月統(tǒng)一交付;物業(yè)費26.5元/平方米/月,以此推算300平方米的房子每月物業(yè)費近8000元。
圖片來源:IN三里官方微信
“還記得梅西來訪的那一晚,工體周邊擁堵不堪,而不久后,我就能夠穿過馬路,輕松回到溫馨的家?!币晃粯I(yè)主在品牌發(fā)布會現(xiàn)場暢想交房后入住IN三里的未來。
在社交媒體上放出的IN三里看房短視頻里,也將“俯瞰工人體育館”作為一大核心賣點。
值得注意的是,從記者獲取的項目資料來看,“IN三里”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)公寓房,民用水、商用電、無燃氣(供暖方式為市政熱源24元/平方米),對于住宅資產(chǎn)而言,并不是購房人的最優(yōu)選。市場火熱的時候,或許這一缺陷能被地段、配置、裝修等掩蓋,但目前樓市持續(xù)下行,大環(huán)境之下與之匹配的消費群體并不好找。
房屋咨詢博主對此樓盤的缺點做了辯證分析?!爸挥幸粭潣?,沒有園林;有著舊樓改造的相關(guān)問題,比如2003年拿地,2007年建成后一直空著;IN三里的頂層是云端會所,未來可能會對外,雖然是分開的電梯,但是從一個大堂進,所以對于很多客戶來說,確實有隱私的問題……”但優(yōu)勢在于,“房子真的非常好看,很多客戶買這里都是做第二居所的,因為這個房子的特性,注定了做不了第一居所,只能是偶爾來住”。
“這是我個人投資開發(fā)的第一個地產(chǎn)項目,也是唯一一個”
“70年公寓產(chǎn)權(quán)、民水、商電、無燃氣?!倍鄠€標簽似乎拼出了IN三里從2020年12月開盤卻至今未售罄的原因。
從白手起家的電影發(fā)行員,到龍頭電影公司掌門人、上市公司董事長,多個關(guān)鍵元素也標注了于冬的成長史。于冬曾牽手香港地區(qū)導(dǎo)演拍主旋律商業(yè)大片,解鎖了彼時電影市場的票房密碼,博納影業(yè)投資出品的《智取威虎山》《湄公河行動》《中國機長》《長津湖》等收獲頗豐。尤其是作為中國電影票房冠軍的《長津湖》,總體毛利金額近9.18億元。
圖片來源:博納影業(yè)招股說明書截圖
一年前的8月8日,博納影業(yè)(SZ001330,股價8.91元,市值122億元)進行了上市前的公開路演;一年后的8月8日,于冬接盤了曾經(jīng)的資本大佬解直錕的地產(chǎn)未了局。民營企業(yè)家群體的江湖地位、命運沉浮與財富變遷,由此可見一斑。
根據(jù)博納影業(yè)2023年一季報,于冬作為博納影業(yè)的第一大股東,其所持股份參考市值約為29.86億元。
圖片來源:wind
“這是我的一次價值投資,也代表我對未來真金白銀的信心。”于冬提出自己作為民營企業(yè)家將個人財富投入房地產(chǎn)開發(fā)的深層次背景,是基于他對大勢的判斷,“一切都表明中國經(jīng)濟現(xiàn)在正在蓄積力量,形成全面回升的良好態(tài)勢。這些積極的信號,為民間投資提供了穩(wěn)定的預(yù)期,民營企業(yè)也將為經(jīng)濟復(fù)蘇表現(xiàn)出應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)?!?/p>
于冬在IN三里發(fā)布會上公開表示,IN三里是他個人投資開發(fā)的第一個地產(chǎn)項目,也是唯一的一個?!拔沂强粗@個項目誕生的,我也跟馮侖等資深地產(chǎn)界人士交流過項目的投資價值,了解到地段對于房產(chǎn)投資的決定性意義。后來遇到這個不可復(fù)制的機會,我便做出了收購的決定。”
大浪淘沙,也是“撿漏”的時候,于冬在市場低價時出手重資產(chǎn),這不是第一次。博納影業(yè)曾收購UA影城,從收購價來看,1.4億元收購7家影城,平均收購單價為2000萬元。與六年前影視行業(yè)票房高點與并購高潮比起來,這樣的價格實屬“抄底”。
“抄底”北京和上海的兩處豪宅 圖片來源 博納影業(yè)集團招股書
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