8月21日，在大家篤定的降息期待中，央行公布了8月份的貸款市場報價利率（LPR）。

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其中，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。與7月份公布的LPR相比，1年期LPR下調了10個基點，5年期以上LPR則“按兵不動”。

換言之，此前業(yè)內外預期的房貸降息，意外地落空了。

之所以判斷5年期以上LPR降息，與央行8月15日公布的MLF中標利率下調有關。

彼時，央行貨幣政策司發(fā)布公開市場業(yè)務交易公告?[2023]第159號，明確4010億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利率為2.50%，相比上一個月下調15個基點。

結合以往MLF下調后LPR的變動規(guī)律，業(yè)內外預測8月五年期以上的LPR下調的幅度不會少于15BP。

事實勝于雄辯，8月的降息愿望確實落空了，僅刺激消費的1年期LPR下降，和房貸利率密切相關的LPR沒有變化。

此次降息預期的落空，可能有以下幾個方面的原因：

一是，當前的房貸利率，已處于較低水位，下調空間較有限。

央行發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，6月新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.11%，處于歷史低位。

根據(jù)當前的最新LPR，如結合央行與銀保監(jiān)會此前發(fā)布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，地方城市的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，一般可低至4%。

實際上，全國百城首套主流房貸，利率平均已低至3.90%。五年期以上LPR，再作下調的空調已然不大。

二是，6月降息效果一般，再次降息操作偏謹慎。

今年6月20日，央行將5年期LPR從4.3%降至4.2%，此次降息操作，至今僅兩個月時間。

而且，從銷售層面來看，6月份的降息操作，沒有帶來市場信心的提振，銷售依然較為艱難。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，全國商品房銷售面積7048萬平米，同比下滑23.8%，環(huán)比今年6月份則有46%的跌幅。

結合前一次的降息效果，8月份的利率調整更趨謹慎。關于這一點，其實也很好理解。

畢竟，相應利好出爐，如果沒有發(fā)揮相應的刺激作用，反而對市場信心的回歸，可能還會有負面影響。

三是，出于有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平的考慮，給其他大招預留空間。

業(yè)內分析認為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業(yè)銀行穩(wěn)定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經(jīng)濟的持續(xù)性和高質量發(fā)展的穩(wěn)健性。

當前，一些房價調整壓力較大的城市可通過首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，下調加點數(shù)來降低房貸利率，降低居民購房成本。

這次沒有進行降息操作，可能還暗示著，更大的利好正在醞釀中，比如存量房貸利率的下調等。

關于存量房貸利率，此前從中央到地方有多次發(fā)聲做鋪墊。

在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾稱“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

8月4日，國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟高質量發(fā)展”有關情況時，鄒瀾稱“指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

8月9日，江蘇省發(fā)改委近日就《關于促進全省經(jīng)濟持續(xù)回升向好助力高質量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》公開征求意見。其中提到，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

8月18日人民銀行等三部門電視會議提及，“調整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關系”。

可以預見的是，根據(jù)當前的市場表現(xiàn)，后續(xù)肯定還有更多更好的刺激政策出來，以提振信心，促進成交量的提升，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

8月的五年期以上LPR沒有調整，也意味著上海當前的房貸利率，還按此前的標準執(zhí)行。

也就是說，按現(xiàn)階段執(zhí)行的LPR為4.2%，加點之后上海的首套房貸利率為4.55%，二套房貸利率為5.25%。

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