文丨西部菌
(資料圖片僅供參考)
房地產(chǎn)行業(yè)的變化,大家這大半年應(yīng)該都感受到了。
1-7月,全國商品房銷售額同比降1.5%;銷售面積,同比降6.5%,7月單月更是同比降15.5%。與此對應(yīng)的是,今年以來,從上至下,各種政策信號迭出,諸多二三線城市都不同程度放松限購政策。
而作為樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的一線城市卻遲遲未動?,F(xiàn)在,千呼萬喚,終于來了。而且,同一天,兩個一線城市先后官宣。
先是8月30日上午,廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的“第一槍”。
就在大家觀望其它三座一線城市何時跟進(jìn)之時,深圳于當(dāng)日傍晚也宣布:居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在我市名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn),這直接關(guān)系到購房者的首付和購房資格。
比如,以下是廣州認(rèn)房不認(rèn)貸之后的情況:
當(dāng)然,廣州、深圳的官宣,不算意外。在此之前的8月25日,相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,就明確提出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。
這在一批二線城市已率先落實(shí)的情況下,基本上可看作是對一線城市的“敲打”?,F(xiàn)在來看,廣州和深圳,為一線城市打了個樣。
那么,它的影響到底有多大呢?
首先,它應(yīng)該會在短期內(nèi)促進(jìn)兩座城市房地產(chǎn)交易量的回升。
公開信息顯示,廣州、深圳的房屋交易量都退回到了歷史低位。如廣州7月份新房成交僅5188套,同比、環(huán)比都下降明顯;同期,二手房交量僅為8096套,連續(xù)四個月下跌。
深圳的情況也好不到哪去。7月,深圳全市新建商品房成交3628套,成交面積41.35萬平方米,同比下降11.14%。而截止7月31日,深圳可售商品住房約4.3萬套,可售面積431.1萬平方米。也就是說,即便保持7月的水平,即便停止新增,深圳的“去化”周期也在10個月以上。
當(dāng)然,交易量明顯降溫的同時,還有價格的下行。以深圳為例,今年上半年,深圳的二手房住宅成交均價6.5萬元/平方米,與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%,相當(dāng)于回到了2018年的水平。
在這種情況下,盡快促成房地產(chǎn)交易量的回暖,即便對房地產(chǎn)依賴不夠明顯的深圳來說,也具有相當(dāng)?shù)钠惹行?。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”,一可以釋放出更多的購買指標(biāo);二也可以降低部分群體的購買門檻。
因此,綜合判斷,至少短期內(nèi),廣、深兩地的交易量應(yīng)該會有所回升。
但價格,恐怕很難明顯回暖。道理很簡單,即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以釋放一部分的購買潛力,但當(dāng)下房地產(chǎn)市場還是以買方市場為主,大家的觀望情緒依然比較重,甚至不排除,受政策刺激,二手房的上架數(shù)量也會增多。因此,不應(yīng)該指望認(rèn)房不認(rèn)貸在根本上改變當(dāng)前的房地產(chǎn)市場格局。
這方面,之前鄭州已有前車之鑒。早在8月初,鄭州就“官宣”打響了 “認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。但結(jié)果,公布消息的第二天就有2100余套新上房源,而交易量卻并沒有明顯回升。當(dāng)然,作為一線城市,廣深的效果應(yīng)該相對要好一些。但即便如此,也不宜過于高估。
其次,廣、深也把壓力留給了北京和上海。
客觀說,在房地產(chǎn)調(diào)控中,真正的一線城市,實(shí)際只有北京和上海。因?yàn)橛捎诜N種原因,這兩座城市的房地產(chǎn)市場和調(diào)控尺度,都是最特殊的。在很大程度上說,北京和上海的放松程度,將成為真正的風(fēng)向標(biāo)?,F(xiàn)在,這兩座城市到底如何“跟”,還有待觀察。
當(dāng)然,不管京滬如何跟,現(xiàn)在廣深亮牌了,對其它二線城市應(yīng)該也多少會有所刺激??梢灶A(yù)期,接下來,一批仍在猶豫、遮遮掩掩的二線城市,可能會打開新的調(diào)控空間。
此外,一些配套的調(diào)控松綁,應(yīng)該也會加速。比如,這幾天,多家大行都對備受期待的存量房貸打折一事作出表態(tài),整體傳遞出的信號是:靴子要快落地了。多家甚至已傳制定了存量房貸利率調(diào)降預(yù)案。
還有,已有珠海等城市開始行動,媒體也頻頻呼吁的放松“限跌令”,可能也會在更多城市復(fù)制。
用大白話來講,一線城市都“下場”了,大家可能都不會“裝”了。
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